Миллионы жителей Украины имеют небольшие земельные участки и являются членами садовых и дачных кооперативов. Но на протяжении многих лет у них было немало проблем с получением и оформлением права собственности на землю. И если с приватизацией личных участков вопрос таки решался, то с получением в собственность земель общего пользования нередко возникали трудности. На днях Президент Украины Виктор Янукович подписал принятый парламентом закон, который урегулировал вопрос бесплатной передачи в собственность садоводческим обществам и дачным кооперативам земель их общего пользования.
«Распоряжаться имуществом кооператива, в том числе землей, руководство может только по решению общего собрания членов организации»
Подробнее о новшествах «ФАКТАМ» рассказал юрист Ассоциации «Земельный союз Украины» Сергей Стасюк:
- Парламентарии внесли в законодательство некоторые изменения, которые должны облегчить процедуру получения права собственности на землю. В частности, в Земельном кодексе Украины часть четвертая статьи 35 изложена в следующей редакции: «К землям общего пользования садоводческого товарищества относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, строениями и сооружениями общего пользования. Земли общего пользования садоводческого товарищества безвозмездно передаются ему в собственность по ходатайству высшего органа управления общества в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления на основании технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок».
В предыдущей редакции закона процедура приватизации земель общего пользования была сложнее, так как требовала проекта землеотвода. Нередко чиновники создавали такие условия, что получение этого проекта становилось очень тяжелой и дорогостоящей задачей.
Но главное положительное новшество закона касается дачных кооперативов. Дело в том, что раньше об общественных землях дачных кооперативов даже не упоминалось. Такие организации, в отличие от садовых обществ, имеют несколько иной статус, поскольку на их территории можно вести капитальное строительство, возводить коттеджи, проводить коммуникации и так далее. Земли дачных кооперативов относятся к рекреационным зонам. Напомню, что, согласно статье 51 Земельного кодекса Украины, к рекреационным относятся земли с зелеными насаждениями, зеленые зоны населенных пунктов, территории санаториев, турбаз, яхт-клубов, кемпингов, детских лагерей, оздоровительных объектов и так далее.
Соответственно, создание дачных кооперативов и приватизация в них земли требует гораздо больше всевозможных разрешений, согласований и денежных затрат. А земли общественного назначения на территории дачных кооперативов и вовсе были в «подвешенном состоянии».
Теперь же в Земельном кодексе появилась статья, гласящая, что «земли общего пользования дачного кооператива безвозмездно передаются ему в собственность по ходатайству высшего органа управления кооператива в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления на основании технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок. К землям общего пользования дачного кооператива относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, строениями и сооружениями общего пользования».
Таким образом, и садовые, и дачные кооперативы получили равные возможности приватизации земель. На мой взгляд, это правильное решение, облегчающее жизнь тысячам людей.
- Кто может инициировать приватизацию земель общего пользования?
- Руководство садового или дачного кооператива вправе обратиться с заявлением в местную государственную администрацию с просьбой о бесплатной передаче в собственность земель общего пользования, находящихся на территории этой организации. К заявлению нужно обязательно приложить план кооператива, справку о государственной регистрации организации, устав, выписку из госреестра. Причем справка о госрегистрации и устав должны быть нотариально заверены. Кроме того, может потребоваться протокол общего собрания членов кооператива с решением о начале приватизации земель.
- После приватизации земель общего пользования их собственником становится садоводческий или дачный кооператив?
- Да, как юридическое лицо.
- Выходит, что руководство такой организации может свободно продать любой участок из этих земель и положить прибыль в свой карман?
- Продать землю руководство действительно сможет, но вовсе не свободно. Ведь подобные вопросы решаются на общем собрании. У каждой такой организации есть утвержденный устав. В большинстве случаев в этом документе указано, что распоряжаться имуществом кооператива, в том числе землей, руководство вправе только по решению общего собрания членов организации. Причем зачастую необходимо получить согласие двух третей членов кооператива.
Таким образом, если к вашему частному участку примыкает неиспользуемая территория общественных земель, то вы сможете подать в правление заявление с просьбой о приобретении этой земли. Если никаких преград нет и данный участок действительно не используется, то вопрос будет вынесен на общее собрание. В случае положительного решения руководство кооператива должно будет выделить продаваемый участок, получить на него отдельный государственный акт на право собственности на землю и только после этого его реализовать. Но при заключении сделки нотариус обязательно потребует предъявить устав кооператива, протокол общего собрания, на котором было принято решение об отчуждении участка, а также документ, подтверждающий, что общее собрание наделяет председателя кооператива полномочиями для подписания договора купли-продажи.
Как видите, распродать земли общего пользования не так-то просто. Хотя тут многое зависит от положений устава кооператива и позиции его членов.
- На приватизируемую землю общего пользования выписывают один госакт?
- Это зависит от конфигурации границ участка. Если вся площадь входит в один участок, независимо от сложности его формы, то выдается один госакт. Если же общественные земли разбросаны по кооперативу, то на каждый участок, независимо от площади, будет предоставлен отдельный госакт.
- Сейчас всем земельным участкам присваивается кадастровый номер. Его необходимо получить до или после приватизации земли общего пользования?
— Присвоение кадастрового номера — техническая процедура, которая должна проводиться параллельно с подготовкой госакта. Хотя в данном процессе сейчас немало проблем и неразберихи. Связано это с передачей всей информации и документации о земле из Государственного центра земельного кадастра в распоряжение региональных отделений Государственного агентства земельных ресурсов Украины.
- Несмотря на то что в законе говорится о бесплатной приватизации, все прекрасно знают, что платить нужно как минимум за получение всевозможных документов. О какой сумме может идти речь?
— Кооперативам придется платить за подготовку технической документации и за геодезические работы. Тут все зависит от площади участка, его конфигурации, сложности работ. Поэтому цены в каждом случае будут разные. Кроме того, сейчас в земельных госорганах царит неразбериха, и я даже не могу сказать, кто печатает госакты. А это тоже влияет на стоимость. Да и работы по оформлению прав собственности на землю ныне почти не ведутся. Часто бывает проблематично просто получить выписку из реестра. Ведь передача информации от одной организации другой — очень сложный процесс. Перевозятся целые грузовики бумаг. А еще нужно подготовить помещения, технику, обучить людей.
Парадоксально, что все работы по передаче документов и реестра, которые сейчас ведутся и из-за которых тысячи людей не могут распорядиться своей собственностью, будут проделаны снова. Ведь уже с 1 января 2012 года должен быть создан Государственный реестр прав, распоряжаться которым станет новое госпредприятие, находящееся в подчинении Министерства юстиции. В этой единой базе данных должна храниться вся информация как о земле, так и о недвижимости. А значит, уже до конца года документы, которые сейчас поступают в отделения Государственного агентства земельных ресурсов, нужно будет снова передать Минюсту. Поэтому боюсь, что в течение года в сфере регистрации прав собственности будет продолжаться неразбериха.