С 1 ноября в Украине начал действовать новый порядок проведения оценки недвижимости для налогообложения
В Украине начали действовать новые правила проведения сделок купли-продажи недвижимости. Теперь прежде, чем реализовать квартиру или дом, владелец должен получить заключение оценщика, но не обычного, а имеющего специальный сертификат. Эта оценка будет использована для взимания налогов и сборов при операциях с недвижимостью. Однако многие эксперты считают, что новшества приведут к существенному увеличению расходов граждан на оформление сделки и налоги.
Как ранее сообщали «ФАКТЫ», Министерство юстиции Украины своим приказом установило, что отныне нотариальное действие с участием физических лиц, предметом которого является объект недвижимого и движимого имущества, осуществляется только при наличии оценочной стоимости объекта в целях налогообложения. Кроме того, Кабинет министров Украины утвердил новый порядок, обязав всех, кто занимается оценочной деятельностью, получить специальный сертификат на право оценки недвижимости для ее налогообложения при совершении сделок. Если оценщик не имеет такого документа, его выводы будут считаться недействительными и нотариус откажет сторонам в заверении сделки.
Впрочем, есть нюансы. Как сообщила пресс-служба Государственной службы Украины по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства, новый Порядок проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, обязательно применяется в случае, когда гражданин осуществляет продажу (обмен) или иное отчуждение движимого и недвижимого имущества, кроме случаев наследования и дарения. Оценку имущества при получении наследства и оформлении дарственной могут осуществлять оценщики, не имеющие сертификата для проведения налоговой оценки.
Стоит напомнить, что новые правила планировали ввести еще с 1 августа. Но правительство было вынуждено отсрочить их, так как оказалось, что специалистов, прошедших обучение для осуществления налоговой оценки, почти нет. Еще тогда многие специалисты, в частности из Лиги экспертов Украины, предупреждали: новый порядок несовершенен и создает условия для сокращения количества оценщиков. Дело в том, что согласно действующему законодательству механизм получения разрешения на проведение налоговой оценки следующий. Сначала рядовые сотрудники оценочных фирм проходят обучение и сдают экзамены. Это стоит около 3 тысяч гривен. По завершении занятий оценщик подает документы в Фонд госимущества на получение сертификата. Если хотя бы одному работнику выдан такой документ, соответствующий курс проходит директор фирмы, который также должен быть профессиональным оценщиком. Но и это еще не все.
Следующим обязательным шагом является получение фирмой некой системы управления качеством. Это документ, в котором подробно расписана процедура оценки объектов с точным указанием, кто и какие функции выполняет. Также необходимо иметь специальное лицензированное программное обеспечение, позволяющее собирать статистику цен на недвижимость в стране, анализировать сведения, производить расчеты оценочной стоимости и подключаться ко всеукраинской информационной базе данных. Только при наличии всех условий можно подавать заявку в Фонд госимущества на получение фирмой сертификата, позволяющего заниматься оценкой недвижимости с целью налогообложения. Кстати, по расчетам экспертов, для обслуживания одного оценщика необходимо не меньше пяти сотрудников фирмы.
Между тем специалистов, решивших заниматься налоговой оценкой, оказалось немало. Как сообщил председатель Фонда госимущества Украины (ФГИУ) Александр Рябченко, на сегодняшний день все лица, изъявившие желание пройти обучение, чтобы работать по новой системе оценки, получили такую возможность. По его словам, с заявлениями обратилось около 1 тысячи 970 человек, 90 процентов из которых успешно сдали экзамен и получили квалификационные свидетельства оценщиков по специализации «Оценка для целей налогообложения и начисления, а также уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством». По состоянию на 30 октября 2013 года в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности включена информация об 1 тысяче 540 оценщиках для целей налогообложения, работающих в 991 компании. Александр Рябченко утверждает, что в течение месяца количество оценщиков, готовых работать по новой системе, возрастет до 2 тысяч 200 человек.
Что касается сроков выполнения оценки, то, по прогнозам руководителя ФГИУ, на начальном этапе она будет занимать до семи дней. В дальнейшем же, когда все привыкнут к новым правилам, этот срок не будет превышать трех дней.
О последствиях введения нового порядка оценки недвижимости «ФАКТАМ» рассказала президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская:
— Оценщики смогут какое-то время работать по-старому, поскольку их заключения, выданные до 1 ноября, считаются действительными три месяца. Поэтому до февраля оценщики вправе выдавать заключения задним числом и по старой цене — 300—500 гривен. Ну, а потом рынок недвижимости полностью перейдет на новые правила. Услуги смогут оказывать только оценщики, прошедшие обучение, получившие сертификаты на проведение налоговой оценки и купившие специальное программное обеспечение (так называемую систему контроля качества оценки), которое и будет выдавать результат. Вся эта система и программа разработаны и запатентованы коммерческой организацией — предприятием объединения граждан «Украинский институт управления качеством в оценочной деятельности».
Стоит учесть, что при подключении к этой программе оценщики подписывают лицензионный договор, согласно которому 80 процентов стоимости их услуг нужно отдавать владельцам программы. То есть для того, чтобы оценочная компания получила прибыль в 300 гривен, заказчик будет вынужден заплатить за проведение оценки 1500 гривен, так как 1200 нужно отдать владельцам программы. Но на самом деле стоимость будет еще выше. Уже сегодня представители некоторых компаний просят за оценку однокомнатной квартиры 3 тысячи (!) гривен. А дальше в условиях отсутствия конкуренции на рынке, так как большая часть оценщиков оказалась не в состоянии заплатить огромные суммы для оформления разрешения на налоговую оценку, оставшиеся компании получат возможность выставлять любую стоимость. Тем более что государство в лице Фонда госимущества признало: контролировать формирование тарифов на оценочные услуги не будет.
Кстати, на днях всем сертифицированным оценщикам было разослано письмо с рекомендацией до 1 февраля установить стоимость услуги налоговой оценки не выше 300 гривен. Понятно, что это делается для того, чтобы временно, пока не закончится срок действия старых заключений, удержать цену. Но эти три месяца сертифицированные оценщики будут работать себе в убыток, так как из 300 гривен 240 отдадут за лицензию, а остальное уйдет на налоги. Если же они захотят получить реальную стоимость, то рискуют лишиться разрешения на работу. А вот с 1 февраля оценочные услуги для граждан точно подорожают раз в десять.
Не менее серьезной проблемой является и новый порядок оценки недвижимости. Согласно правилам специалисту уже не надо выезжать на место и лично осматривать квартиру, район, где она находится, состояние дома, двора и так далее. Эти факторы теперь вообще не учитываются. Оценочная стоимость будет рассчитываться на основе выдаваемой программой информации о ценах на аналогичные объекты. Мы прекрасно знаем, что указанные в объявлениях и риелторских базах данных цены существенно превышают ту стоимость, по которой квартира реально продается. К тому же до сих пор неизвестно, откуда частная компания, владеющая лицензией на эту программу, берет информацию о стоимости квартир и домов для наполнения базы данных.
Кроме того, оценщики сейчас полностью подотчетны Министерству налогов и сборов. Сделанные ими заключения сразу попадают в единый реестр и используются как нотариусами для начисления налогов и сборов при проведении операций с недвижимостью, так и налоговиками для контроля. При этом последние будут внимательно следить, чтобы оценщик не занизил, по их мнению, оценочную стоимость. А виновных станут наказывать штрафами и лишением разрешения на работу. В таких условиях оценщик вынужден указать в своем заключении как можно большую стоимость объекта недвижимости. Например, оценит в миллион гривен квартиру, которая не продастся дороже, чем за 800 тысяч. Ну, а налог с «лишних» 200 тысяч заплатить придется.
Все это приведет к существенному увеличению расходов как продавца квартиры, заказывающего ее оценку, так и покупателя, которому придется платить налоги исходя не из реальной суммы сделки, а из завышенной оценочной стоимости. В результате за счет сотен тысяч простых людей, которым нужно продать, подарить или получить в наследство недвижимость, колоссальные прибыли будет получать частная компания-монополист, владеющая лицензией на программу для проведения оценки. Ну и отчисления в госбюджет тоже существенно вырастут.
— Компании, занимающиеся оценочной деятельностью, могут создать собственные программы для налоговой оценки, чтобы не платить огромные лицензионные отчисления?
— Теоретически могут. Уже три компании разработали собственный программный продукт, потратив около 100 тысяч гривен, подтвердили его качество в соответствующем ведомстве, получили патент и подали заявку в Фонд госимущества на разрешение использовать программу в работе оценщиков. До сих пор ответ не получен, хотя прошел уже месяц. Велика вероятность того, что чиновники найдут повод отклонить заявку, поскольку в случае ее утверждения сотням других компаний создать свою программу или купить патент на эту будет гораздо выгоднее, чем платить огромные лицензионные отчисления за продукт, навязанный им государством.
— А может ли хозяин квартиры узнать, какая аналогичная недвижимость использовалась при проведении оценки, и оспорить указанную стоимость?
— Узнать может, так как в заключении эти объекты упоминаются. А вот уплаченные деньги ему никто не вернет. Ведь критерии для оценки предлагает компьютерная программа, а оценщик даже не видел вашу квартиру. Если вы не согласны, то вправе заказать и оплатить новую оценку, в другой компании. Но результат, скорее всего, будет такой же, поскольку программа и база данных теперь у всех оценщиков одинаковые. Кроме того, оценочная стоимость сразу попадает в единый реестр.
— В других странах тоже действует такая система?
— Нет. То, что базу для налогообложения по всей стране формирует коммерческая структура, для развитых стран вообще нонсенс. В Европе этим занимаются асессоры — государственные служащие при налоговых органах. Они проводят оценку на основе своей информации. Но если человек не согласен, то только в этом случае он за свой счет заказывает проведение независимой оценки в частной компании. Причем ее вывод имеет приоритет при начислении налогов.
P. S. О том, как теперь, с учетом нового порядка налоговой оценки, будет проходить нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости и насколько изменилась стоимость этой процедуры, читайте в ближайших номерах «ФАКТОВ».