За месяц действия новых правил оформления недвижимости количество сделок существенно сократилось
Уже месяц в Украине действует новый порядок оценки недвижимости при ее продаже или обмене. Ранее многие эксперты заявляли, что нововведения приведут к подорожанию оценочных услуг, так как количество оценщиков существенно сократится и они смогут навязывать людям свои цены. Дело в том, что для проведения налоговой оценки нужно пройти платное обучение и получить специальный сертификат. На сегодняшний день такие разрешения имеют около
1 тысячи 700 специалистов. Кроме того, теперь оценка недвижимости производится даже без выезда эксперта на место — с помощью специальной программы, за использование которой все оценщики обязаны делать немалые отчисления. «ФАКТЫ» выяснили, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости.
Напомним, что Министерство юстиции Украины своим приказом установило: с 1 ноября 2013 года нотариальное действие с участием физических лиц, предметом которого является объект недвижимого и движимого имущества, осуществляется только при наличии оценочной стоимости объекта в целях налогообложения. Кроме того, Кабинет министров Украины обязал всех, кто занимается оценочной деятельностью, получить специальный сертификат на право оценки недвижимости для ее налогообложения при совершении сделок. Если оценщик не имеет такого документа, его выводы будут считаться недействительными и нотариус откажет сторонам в заверении сделки.
Впрочем, существуют нюансы. Как сообщила Государственная служба Украины по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства, новый порядок проведения оценки обязательно применяется в случае, когда гражданин осуществляет продажу (обмен) или иное отчуждение движимого и недвижимого имущества, кроме случаев наследования и дарения. Оценку имущества при получении наследства и оформлении дарственной могут осуществлять специалисты, не имеющие сертификата. Кроме того, в течение переходного периода, действующего до 1 февраля 2014 года, нотариусам разрешили принимать документы об оценке, выданные до 1 ноября, то есть оценщиками без сертификатов.
На сегодняшний день процедура оформления выглядит следующим образом. Первым делом владелец квартиры, желающий ее продать, на сайте Фонда госимущества, в разделе «Оценка имущества», находит реестр оценщиков и выбирает специалиста, которому готов доверить выполнение этой работы. Затем отправляет ему по электронной или обычной почте заявку со своими личными данными и информацией об объекте недвижимости. Оценщик проверяет полученные сведения и сообщает сроки и стоимость проведения оценки. Если заказчика все устраивает, ему будут высланы договор и счет за услуги. После оплаты клиент обязан предоставить оценщику копии документов на недвижимость, заверенные подписью. Сделать это можно по почте. Потом специалист проводит оценку и формирует отчет, который размещается на сайте Фонда госимущества. В дальнейшем при продаже квартиры нотариус проверяет в электронной базе данных регистрационный номер оценочного отчета и только после этого оформляет сделку.
Многие эксперты утверждают, что после введения новых правил оценки недвижимости ситуация на рынке существенно изменилась: количество сделок резко сократилось.
— Есть агентства недвижимости, в которые после 1 ноября не позвонил ни один покупатель, — посетовал президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Люди выжидают. Спасает только одно: до 1 февраля 2014 года Кабмин позволил совершать покупку и продажу квартир со старыми оценками. С ними мы в основном и работаем. Хотя, если бы не ввели обязательное лицензирование специалиста и включение данных об оценке в общегосударственный реестр, мы потеряли бы профессию оценщика. К примеру, мне приходилось видеть оценку квартиры на улице Лютеранской в центре Киева: стоимость квадратного метра составляла… 300 гривен. Ведь, по сути, раньше оценщик ни перед кем за свою деятельность не отвечал и нигде данные о выполненной работе в отличие от нотариусов не регистрировал.
Некоторые специалисты считают, что в связи с тем, что оценка недвижимости теперь будет производиться исходя из данных, которые предоставляет заказчик, причем зачастую по телефону, стоимость оцениваемых объектов может быть искусственно завышена или занижена.
— На заказчика возлагается обязанность по телефону сообщать оценщику все данные, — рассказал председатель Открытого клуба независимых оценщиков «ВІКНО» Андрей Филин. — В анкете оценки около 200 пунктов. Все сведения нужно продиктовать по телефону. Но я себе не представляю, как заказчик, который не является экспертом в области строительства, будет это рассказывать. Кроме того, есть такие данные, которые напрямую влияют на стоимость недвижимости. В частности, отдаленность дома от дорожной магистрали, от станции метро и так далее.
Бабушка, к примеру, может сообщить, что расстояние от ее дома до остановки общественного транспорта — это полчаса ходьбы. Как такую информацию запишет оценщик, непонятно. Но ведь бабушка по-другому не скажет, она всю жизнь там прожила и идет к остановке полчаса. А шагами она не мерила никогда.
Также удивляет тот факт, что в анкете необходимо указать сумму, которая будет записана в договоре купли-продажи. То есть сразу вносится сумма для оценщика, чтобы он ориентировался. Однако правила изменили как раз потому, что оценщиков обвиняли в занижении или завышении стоимости недвижимости. Очевидно, что сумма в анкете изначально указывается для того, чтобы под нее сделать отчет.
О том, как отразилось введение новых правил оценки на процессе заключения сделок купли-продажи недвижимости, «ФАКТАМ» рассказала нотариус Людмила Шандыба:
— Поскольку нотариусам разрешено принимать заключения об оценке, выданные до 1 ноября, именно такие документы пока в основном и подаются. Если нам приносят старую оценку, то мы только проверяем в базе данных Фонда госимущества наличие сертификата у специалиста, выдавшего документ. А если приносят новую оценку для налогообложения, то в базе данных проверяем не только сертификат, но и саму стоимость оценки. Ведь по новым правилам оценщик обязан результаты оценки сразу внести в электронный реестр.
— Стоимость оценки изменилась?
— Я говорила с несколькими специалистами, которые уже получили сертификаты с целью проведения оценки для налогообложения. По их словам, эта услуга стоит в среднем 600 гривен, то есть примерно гривен на 200 дороже, чем раньше. Но стоимость не увеличилась столь существенно, как ранее прогнозировали некоторые эксперты.