Покупая дом или квартиру в США, стоит либо изучить все особенности федерального и местного законодательства, либо нанять профессионального юриста
Еще год назад каждый второй украинец мечтал переехать жить за границу. Причем это были в основном молодые и творческие люди, бизнесмены. За год ситуация изменилась — теперь тем, кто мечтал о развитии своем и бизнеса, есть работа и на Родине. Но вместе с тем Украина стала более открытой для всего мира, более того, ее сейчас по праву называют энергетическим центром Европы.
Мы ездим, и к нам — даст Бог, победим в войне — поедут. Так ведь и происходит в открытом мире.
Для тех, кто собирается учиться, работать, лечиться или заниматься другой деятельностью за рубежом, «ФАКТЫ» продолжают серию материалов о способах выехать, найти себя и справиться с жизненными трудностями в чужой стране.
Не секрет, что многие наши сограждане вкладывают свои сбережения в зарубежную недвижимость, выбирая страну, где бы они хотели жить. Традиционно наибольшей популярностью пользуется жилье в Соединенных Штатах Америки. Однако, чтобы стать владельцем квартиры в Нью-Йорке или дома в Калифорнии, мало иметь деньги. Нужно знать особенности американского законодательства и нюансы, присущие каждому штату. Рассказать об этом подробнее согласился наш бывший соотечественник Сергей Прокопенко, сейчас живущий в США и занимающийся там риелторским бизнесом.
— Каким образом гражданин Украины может приобрести недвижимость в США?
- Америка действительно свободная страна, с массой возможностей, но с очень четким соблюдением законов и бюрократических процедур. Здесь нужно знать множество нюансов, иначе вылетишь в трубу. В большинстве случаев иностранец получает право на приобретение недвижимости в Америке. Но при условии, что он смог оформить ряд важных документов и строго придерживается норм федерального и местного законодательства. А оно весьма необычное для иностранцев, особенно для наших сограждан. Сразу рекомендую для поиска и приобретения недвижимости, оформления документов и составления налоговой документации привлекать специалистов, знающих местные законы. Самому разбираться в них сложно и долго. В США достаточно русскоязычных специалистов. Есть и украиноязычные, но их гораздо меньше.
Начну с главного — с получения визы. Не имея ее, вы не сможете купить недвижимость и оформить непосредственно на себя. Существует несколько видов виз, и я бы рекомендовал, прежде чем подавать документы, проконсультироваться с иммиграционным адвокатом, какую именно визу лучше оформлять.
Какие визы являются наиболее привлекательными для иностранцев, в частности, украинцев? Самая распространенная В-1 (Business Visitor), как и все далее перечисленные, позволяет приобретать недвижимость, подписывать контракты и тому подобное. Виза H1B (Temporary Professional Worker) предоставляется иностранным специалистам, работающим на американскую компанию. Виза O&P (Еxtraordinary) предоставляется талантливым иностранцам с выдающимися успехами в науке, образовании, бизнесе, спорте. Виза Е-2 (Treaty Investor) подойдет для людей состоятельных, так как позволяет проживать в США в период активных инвестиций в американскую фирму. А виза ЕВ-5 (Million Dollar Investor) — для миллионеров, готовых вложить не менее миллиона долларов в американскую компанию.
Далее нужно подготовить финансово-налоговую базу. Перед покупкой недвижимости желательно получить идентификационный номер налогоплательщика — Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). Налоговая служба (IRS) выдает ITIN тем людям, которые обязаны получить американский идентификационный номер, но при этом не имеют права на номер социального страхования — Social Security Number. ITIN выдается иностранцам, у которых есть налоговые или иные обязательства перед федеральным правительством. Для получения ITIN заявитель подает прошение в Налоговую службу, обязательно приложив сертифицированное подтверждение иностранного происхождения и удостоверение личности. ITIN обычно выдается в течение шести недель.
— Может, выгоднее купить жилье, не оформляя этот номер?
— Не стоит думать, что без ITIN с вас не будут взимать налоги. Напротив, возникнет масса проблем и лишних затрат. Например, если иностранец, не имеющий ITIN, продает недвижимость, то с него берут подоходный налог в размере 10 процентов от стоимости объекта. А при наличии номера можно даже получить выгоду от продажи. Но об этом чуть позже.
Все вышеперечисленное относится к нормам федерального законодательства. Но в каждом штате есть еще местные законы, в основном относящиеся к сфере финансов и налогообложения.
Так, передаточный налог (Transfer Tax) взимается во время завершения сделки и передачи документов на владение собственностью. Сумма налога основана на оценочной стоимости передаваемой недвижимости и в разных штатах отличается. Например, в Калифорнии это 55 центов на каждые 500 долларов стоимости. Обычно передаточный налог взимается с продавца. Хотя по договоренности покупатель и продавец могут разделить эту сумму между собой. При покупке жилплощади в новостройке застройщик зачастую требует, чтобы передаточный налог оплачивал покупатель.
Еще вам придется платить налог на недвижимость (Property Tax). Он обычно взимается дважды в год, основан на оценочной стоимости недвижимости и зачастую не может превышать 2 процентов. Хотя бывают исключения. Например, в Калифорнии налог на недвижимость составляет 1 процент. Плюс с собственников недвижимости взимаются одобренные избирателями местные налоги, необходимые для финансирования школ, колледжей и других объектов социальной инфраструктуры. В каждом штате, а иногда и в каждом городе, местные налоги свои. Поэтому желательно перед покупкой жилья поинтересоваться особенностями местного муниципального налогообложения. Стоит учесть, что, согласно законодательству, недвижимость переоценивается по отношению к текущей рыночной стоимости только в момент смены владельца или завершения строительства.
Еще один налог уплачивается, когда вы продаете недвижимость. Он называется налог на доход с капитала (Capital Gains Tax). Налогообложению подлежит разница между стоимостью покупки и продажи объекта. Но существует порядок освобождения от уплаты налога в случае, когда владельцы продают свое основное жилье. То есть у них нет другой недвижимости, пригодной для проживания. Тогда им разрешается заработать на продаже до 250 тысяч долларов в случае, если продавец владел недвижимостью единолично, и до 500 тысяч долларов для семейных пар. Владельцы также освобождены от уплаты налога, если они продают с потерей для себя. То есть если стоимость продажи ниже стоимости покупки. Но не думайте, что вам удастся просто занизить цену в договоре. В США действует очень мощная система контроля на всех уровнях, и одно из самых страшных преступлений — это уклонение от уплаты налогов. А для иностранца это чревато не только финансовыми потерями, но и депортацией либо тюрьмой.
— Сколько стоит процедура поиска и приобретения жилья в США?
— Набегает до 2—5 процентов от стоимости объекта. Но на самом деле в этом процессе несколько этапов, и на каждом нужно платить.
— Если я получил визу, зарегистрировался как налогоплательщик, то могу сразу заключать договор на покупку понравившегося дома?
— Не все так просто. Сейчас в США существует не менее восьми различных форм договоров, и покупатель выбирает вариант в зависимости от своих особенностей. Собственниками недвижимости может быть любое количество людей — лимит законом не установлен. Супруги имеют право оформить равные доли, неравные доли, можно вообще не упоминать мужа или жену в договоре. Хочу отметить, что в Америке договор — довольно гибкий документ, и в него есть возможность внести практически все пожелания клиента.
Во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации в окружном суде свидетельства Warranty Deed, именуемого в народе просто «дид». В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный «дид» покупателю. Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий, что в год обойдется в сумму от 1 до 5 процентов стоимости объекта. Цифра зависит от многих факторов. Например, есть ли рядом вода и угроза затопления, как часто в данном регионе бывают смерчи и так далее.
— Недвижимость оформляется на частное лицо или нужно открывать фирму?
— Возможны оба варианта, но тут важно понять, сколько вы в дальнейшем готовы платить налогов за приобретенное жилье. Оформление недвижимости на имя покупателя не лучший вариант для налоговых послаблений, особенно если это не единственное ваше жилье в США. Владельцы не могут списывать многие расходы, а значит, содержание дома становится дороже, что может привести к увеличению налогов. Владельцы также несут повышенную ответственность за несчастные случаи на территории объекта недвижимости.
Если же недвижимость оформлена на компанию, пусть даже владельцем компании является собственник жилья, возникают немалые налоговые льготы и возможность списать многие расходы. Например, можно на основании снижения стоимости собственных активов уменьшить налоговые обязательства. Таким образом правительство создает условия для привлечения из-за рубежа денег и открытия иностранцами бизнеса на территории США.
— Сложно открыть фирму, чтобы затем на нее регистрировать недвижимость?
— В Америке это делается довольно быстро. Кстати, такая форма собственности, как LLC (Limited Liability Company), то есть компания с ограниченной ответственностью, является наилучшим вариантом в случае владения недвижимостью, приносящей доход.
— Имеет ли право иностранец получить ипотечный кредит в США?
— Иностранцам не выдают кредиты на коммерческую недвижимость, только на жилой дом или квартиру. Для получения ипотеки в США нужно обязательно иметь свой бизнес или стабильную работу и предоставить в банк такой минимальный пакет документов:
- паспорт с действующей визой на срок чем больше, тем лучше;
- один из двух вариантов справки о доходах. Первый — для наемного работника, справка заполняется на работе. Второй — для собственника бизнеса, справка заполняется любым сторонним бухгалтером или аудиторской компанией;
- рекомендательные письма для подтверждения благоприятной кредитной истории. Не менее трех-четырех штук. Это могут быть справки от компаний и банков, где заемщик ранее брал кредиты, или письмо из банка с подтверждением оборотов компании, собственником которой является заемщик.
Можно также предъявить документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества. А вообще, здесь действует правило: чем больше документов — тем лучше.
Кроме того, за возможность получить ипотечный кредит придется платить. Так, стоимость оценки объекта ипотеки обойдется в сумму до 500 долларов, обработки поданных документов — от 100 до 400 долларов, подготовки финальных документов к подписанию — в 100—200 долларов. Плюс сразу нужно внести ипотечный платеж за первый месяц.
— Дорого содержать недвижимость в США?
— Все зависит от штата, города и местоположения жилья. Если это квартира в доме-кондоминиуме, то ежемесячная плата составит от 90 до 800 долларов. Если же это дом, расположенный на клубной территории, то 250—600 долларов. Расходы по обслуживанию недвижимости включают платежи за пользование такими услугами, как парковка, бассейн, охрана, благоустройство территории, ремонт фасада и прочее. Еще на этапе выбора недвижимости советую учесть, что ежемесячная стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади. Но за эти деньги покупатель получает полностью укомплектованную кухню с мебелью, встроенной бытовой техникой, ванные и туалетные комнаты, оборудованные сантехникой и аксессуарами, системы кондиционирования и отопления, балкон, веранду или террасу, гараж или парковку на одну-две машины. Это американские стандарты жизни.
— Зачаcтую украинцы живут в своих американских домах не постоянно. Как можно использовать эту недвижимость, чтобы минимизировать расходы, а может, и заработать на ней?
— Самый простой способ — сдача в наем. Но нужно учесть, что просто сдать жилье в аренду по объявлению, как это делают в Украине, в Америке не удастся, во всяком случае иностранцу. Арендатор сам не пойдет на такие условия, так как столкнется с массой проблем. Содержание дома в постоянном порядке, оплата всех коммунальных расходов, вывоз мусора и так далее является святой обязанностью владельца, за соблюдением которой пристально следят местные власти и за малейшее нарушение штрафуют нещадно. Поэтому придется привлекать надежную компанию по управлению недвижимостью. Конечно, это стоит денег, но обходится дешевле, чем штрафы. При заключении договора с управляющей компанией с собственника жилья обычно взимается единовременно 200—300 долларов, а затем 10 процентов от суммы арендной платы в месяц. Очень рекомендую искать такую компанию, которая не будет взимать плату за период, когда недвижимость вакантна. Ибо поиск арендаторов — это обязанность компании. А если в договоре прописано, что владелец платит независимо от того, сдано жилье или нет, то компании нет смысла искать квартирантов — хозяин все равно заплатит. Это, как у нас говорят, «развод лоха». Также иностранцам стоит знать, что они не должны платить за размещение рекламы о сдаче помещения, это обязанность управляющей компании. Но многих наших сограждан на этом тоже «разводят».
Другие материалы рубрики «Зарубежье» читайте здесь