Наличие недвижимости и пять тысяч евро на счету в местном банке дают право на временное проживание
Для многих наших сограждан фраза «отдых на Средиземном море» ассоциируется не только с Турцией, Грецией, но и с солнечным Кипром. Впрочем, этот остров привлекает не только любителей пляжного отдыха и теплого моря. Многие украинцы имеют на Кипре зарегистрированный бизнес и собственную недвижимость. Ведь это один из надежных способов вложения денег и даже получения стабильного дохода. Александр Петренко несколько лет работал в кипрской компании с украинскими корнями. В его обязанности входило юридическое сопровождение операций по покупке и аренде кипрской недвижимости гражданами Украины. О том, как можно стать владельцем жилья на Кипре, Александр рассказал читателям «ФАКТОВ».
— Хочу напомнить, что остров Кипр фактически разделен на две части, — говорит Александр Петренко. — В южной и центральной частях острова расположена Республика Кипр, на северном побережье — не признанная многими странами Турецкая Республика Северного Кипра. Учитывая сомнительный статус северных территорий, я бы не рекомендовал покупать там недвижимость. Поэтому речь пойдет исключительно о Республике Кипр.
Правовая система Кипра в целом и имущественное законодательство в частности основаны на британской системе, так как остров долгое время был британской колонией. Кроме того, при вступлении в Евросоюз Кипр унифицировал свои законы в соответствии с нормами ЕС, а кипрская кадастровая система является одной из самых передовых и надежных в мире. Все это делает покупку недвижимости на территории Республики Кипр не только выгодным, но и безопасным вложением денег.
— Кто может приобрести недвижимость на Кипре? Есть ли какие-то особые требования к иностранцам, в частности, к гражданам Украины, желающим обзавестись жильем на кипрском побережье?
— Иностранцы могут свободно приобретать жилую недвижимость на Кипре, причем как физические, так и юридические лица. Однако потенциальный покупатель должен соответствовать определенным критериям, главный из которых финансовая состоятельность. Ведь наличие у иностранца кипрской недвижимости и счета в одном из местных банков, на котором лежит не менее пяти тысяч евро, дает ему право получить разрешение на временное проживание. Такое разрешение выдается на срок от года до четырех лет, по истечении которых можно похлопотать о долгосрочном виде на жительство.
Иностранец, желающий получить вид на жительство, обязан предоставить доказательства того, что он имеет постоянный доход, достаточный для обеспечения определенного уровня жизни как самого иностранца, так и членов его семьи. В частности, годовой гарантированный доход для семьи из двух человек должен быть не ниже 17 тысяч евро. Это означает, что человек не будет обращаться за социальной помощью к кипрскому государству. Также у заявителя и членов его семьи должна быть медицинская страховка.
Но вернемся к процессу покупки жилья. Я настоятельно рекомендую обращаться в агентство недвижимости, которое поможет вам выбрать дом или квартиру и осуществит дальнейшее сопровождение сделки купли-продажи. Практически все кипрские агентства недвижимости работают за комиссионные в размере 5 процентов от цены объекта плюс НДС, составляющий 19 процентов от стоимости услуг. В агентстве вам могут предложить и услуги адвоката, без которого оформление сделки просто невозможно. Работа адвоката стоит от 700 евро до трех тысяч. Кроме того, могут понадобиться услуги переводчика с греческого и английского, ведь оба этих языка на Кипре являются официальными и именно на них оформляются все документы.
Кстати, хочу отметить важный нюанс. Единственное ограничение при покупке кипрской недвижимости заключается в том, что иностранец имеет право приобрести только один объект. Но при этом никто не запрещает оформить вторую квартиру на жену или другого члена семьи.
Когда выбор сделан, заключается предварительный договор, в котором указываются сроки подписания основного договора, форма оплаты, дополнительные условия. Вносится задаток в размере 10 процентов от стоимости объекта. Но по договоренности сторон это может быть и фиксированная сумма в 5—10 тысяч евро. Если вы затем откажетесь от сделки, задаток не возвращается.
Дальнейшая процедура займет около месяца. В оформлении всех правоустанавливающих документов участвует адвокат.
Основной договор купли-продажи недвижимости (в нем указываются параметры объекта, сроки и порядок оплаты) подписывается в двух экземплярах и заверяется нотариально. При заключении основного договора покупатель оплачивает 30 процентов от общей стоимости объекта. После этого адвокат, представляющий интересы покупателя, оформляет необходимые правоустанавливающие документы.
— Во сколько обходится сама процедура покупки дома или квартиры?
— Сразу после подписания основного договора покупателю необходимо оплатить в налоговом департаменте гербовый сбор. Его размер определяется стоимостью приобретаемой недвижимости. Если она менее чем 170 тысяч 860 евро, то гербовый сбор составит 0,15 процента от цены недвижимости. Если объект стоит более 170 тысяч 860 евро, гербовый сбор будет 0,2 процента. Например, при стоимости квартиры в 160 тысяч евро гербовый сбор составит 240 евро.
Далее, для получения титула владельца необходимо заплатить налог на передачу права собственности. Размер налога также зависит от стоимости покупки. До 85 тысяч 430 евро — это 3 процента, от 85 тысяч 430 евро до 170 тысяч 860 евро — 5 процентов, свыше этой суммы — 8 процентов.
Сэкономить на этом налоге можно, если оформить жилье на двух или более человек. Ведь налог платит каждый совладелец в соответствии со своей долей. Допустим, квартиру стоимостью 100 тысяч евро оформляют на мужа и жену в равных долях. В этом случае налог начислят по минимальной ставке, так как доля каждого совладельца меньше 85 тысяч 430 евро. Общие расходы на титул составят три тысячи евро. Если же квартира оформляется на одного человека, то за сумму до 85 тысяч 430 евро придется уплатить 2 тысячи 563 евро, а за все, что выше, — 778 евро. В итоге получается 3 тысячи 343 евро. Чем дороже объект, тем больше можно сэкономить при совместном владении.
— После оплаты всех этих налогов покупатель становится полноправным владельцем?
— Не сразу. Теперь нужно пройти обязательную государственную регистрацию сделки. Этим занимается адвокат. В течение 30 дней после заключения договора купли-продажи документ нужно обязательно зарегистрировать в земельном департаменте. Процедура защищает права покупателя до оформления всех правоустанавливающих документов и получения титула владельца. Предоставленный департаменту договор купли-продажи не может быть аннулирован никем, кроме покупателя.
И лишь после того, как покупатель выплатит продавцу оставшуюся по договору сумму, что будет подтверждено документально, он получает титул владельца.
— Разрешают ли иностранцам приобретать землю?
— Конечно. Хотя есть одно ограничение. Если это пустой участок под строительство, то его площадь не может превышать 4 тысяч 12 квадратных метров.
— Как проходит оплата? Можно рассчитаться наличными?
— Все операции проводятся только через банк, по безналичному расчету. Деньги переводятся со счета покупателя на счет продавца, после чего банк выдает документ, подтверждающий факт оплаты. А вот пополнить свой банковский счет наличными, чтобы потом оплатить кипрскую недвижимость, никто не запрещает. Ведь на Кипр можно абсолютно законно ввозить до 10 тысяч евро на человека. Если ехать с семьей или с компанией друзей, то можно за раз ввезти приличную сумму.
— Сколько стоит жилье на Кипре?
— Учитывая большую популярность кипрской недвижимости, жилья строится и продается довольно много. Естественно, что и диапазон цен широкий.
Например, небольшая квартира-студио в пригороде Лимасола стоит около 60 тысяч евро. Это бюджетное жилье. Апартаменты с двумя спальнями неподалеку от Айя-Напы обойдутся в 90—140 тысяч евро. В этом же районе таунхаус с двумя спальнями и небольшим участком земли стоит 100—160 тысяч евро. За виллы просят от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов евро. А вообще, рынок недвижимости Кипра очень разнообразен, каждый вариант нужно рассматривать индивидуально. Именно поэтому очень важно участие опытного риэлтора, знающего все тонкости местного рынка и особенности налогообложения недвижимости.
— Местные банки выдают иностранцам ипотечные кредиты?
— Да. Обычно кипрские банки предоставляют кредит под 4,75 процента годовых на срок до 30 лет. Первоначальный взнос — 30 процентов от стоимости недвижимости. Но прежде чем выдать кредит, банки тщательно проверяют платежеспособность заемщика. Если у него есть свой бизнес на Кипре, это существенно облегчает получение ссуды.
— Купленную недвижимость надо содержать. На Кипре это дорого?
— По сравнению со многими европейскими странами здесь дешевле, но в целом сумма получается приличная. Судите сами.
Зачастую виллы, таунхаусы и многоквартирные дома располагаются на территории комплексов с централизованной системой обслуживания. За услуги по уборке территории, вывозу мусора, чистке бассейнов, парковку и так далее обычно платят 340—600 евро за шесть месяцев.
За электроэнергию взимается фиксированная ежемесячная плата в размере 3,42—5,12 евро. Плюс по счетчику — 11 евроцентов за киловатт-час, потребляемый с 7.00 до 23.00, и 9,4 евроцента — за киловатт-час в ночное время суток. Кстати, учтите, что на Кипре для электроприборов используются розетки с тремя штырями, рассчитанные на напряжение 240 вольт.
За водоснабжение взимается фиксированная ежеквартальная плата в размере 12—13,66 евро в зависимости от района, плюс плата за потребленную воду, которая рассчитывается по прогрессивной шкале. Например, если вы за три месяца использовали до 30 кубометров, то за каждый куб нужно заплатить 0,085 евро. При потреблении от 31 до 60 кубов тариф составляет 0,427 евро. И так далее.
Подключение к стационарной телефонной линии обойдется в фиксированную сумму, составляющую около 8 евро в месяц.
Не стоит забывать и о налогах. Муниципальный налог обычно составляет от 51 до 170 евро в год. Государственный налог на недвижимое имущество взимается раз в год и рассчитывается, исходя из стоимости недвижимости. Если она менее 171 тысячи евро, налог не взимается, от 171 тысячи до 427 тысяч он составляет 0,25 процента, от 427 тысяч до 854 тысяч — 0,35 процента, свыше 854 тысяч — 0,45 процента.
— Большинство наших сограждан не живут на Кипре круглый год. Можно ли сдавать в аренду квартиру или дом, чтобы они не простаивали.
— Конечно! Ведь Кипр — это в первую очередь курорт. Поэтому краткосрочная аренда жилья очень востребована. Многие украинцы специально вкладывали деньги в кипрскую недвижимость с целью получения прибыли. Но если вы планируете зарабатывать на своей вилле или апартаментах, старайтесь купить их как можно ближе к морю. Именно такое жилье пользуется наибольшей популярностью.
Чтобы сдавать дом или квартиру, нет необходимости заниматься этим лично. На Кипре довольно много компаний, которые берут недвижимость у владельцев в субаренду. При этом поиск жильцов становится проблемой этих компаний. Также они обеспечивают содержание дома, сохранность имущества и так далее. Конечно, прибыль от сдачи жилья через посредника будет несколько ниже, зато в этом случае вы получаете свободу и стабильный доход.
Другие материалы спецпроекта «ФАКТОВ» «Зарубежье» читайте здесь