В последние годы все больше украинских граждан приобретают жилье на территории Турецкой Республики Северного Кипра
Почти каждый второй украинец, по данным опроса компании Research & Branding Group, мечтает переехать жить за границу. У желающих эмигрировать разные цели и планы, но все они объединены желанием жить лучше. Бесспорно, лучшую жизнь приятнее и правильнее строить на родине. Но для тех, кто все же решился на этот сложный шаг, «ФАКТЫ» публикуют серию материалов о способах выехать, найти себя и справиться с трудностями жизни в чужой стране.
Не секрет, что многие состоятельные украинцы уже не первое десятилетие вкладывают свои сбережения в зарубежную недвижимость. Иметь квартиру или домик, например на Кипре, не только престижно, но и выгодно, так как это надежная инвестиция. У большинства наших людей солнечный остров ассоциируется с Республикой Кипр, расположенной в его южной части. И даже не все знают, что остров давно разделен между греками-киприотами, живущими на юге, и турками-киприотами, живущими на севере. Конфликт между ними угас, а граница осталась. Но в последние годы все большей популярностью у украинцев пользуется жилье на севере острова Кипр. Об особенностях приобретения и содержания недвижимости в Турецкой Республике Северного Кипра «ФАКТАМ» рассказал директор риэлторской компании VIP Resident Максим Коваленко.
— Насколько сложно попасть на Северный Кипр?
— Никаких запретов нет, и въезд практически свободный! Попасть на территорию Турецкой Республики Северного Кипра можно двумя способами. Первый, самый популярный, — через Южный Кипр. Для этого нужно иметь шенгенскую визу или предварительно получить так называемую провизу. Кипр не входит в Шенгенскую зону, но обладателей шенгена свободно пускают на его территорию. Провизу можно легко получить, заполнив и отправив электронную форму, доступную на сайте консульства Республики Кипр. В течение трех рабочих дней вам предоставляют провизу или мотивированно отказывают. Но отказы бывают крайне редко, и то в основном из-за неправильно оформленного запроса. После прилета в Ларнаку вы на автомобиле можете свободно проехать на территорию Северного Кипра. При пересечении линии разграничения никаких отметок в паспорте вам не ставят.
Второй путь — через Турцию без всяких виз и провиз. Приехав туда, вы получаете штамп в паспорте и далее вылетаете в аэропорт Эрджан либо добираетесь до Северного Кипра на пароме.
В обоих случаях у вас есть 90 дней, в течение которых можно свободно находиться на территории Северного Кипра.
— Могут ли украинцы купить недвижимость на территории Северного Кипра и есть ли какие-то особые требования к иностранцам, желающим обзавестись жильем на кипрском побережье?
— В законодательстве Турецкой Республики Северного Кипра есть как преференции, так и ограничения при покупке иностранцами недвижимости, будь то жилой, коммерческой или земельного участка. Любой иностранец может купить только один объект недвижимости с полным его оформлением на себя, включая получение титула на землю. Титул можно сравнить с нашим государственным актом на землю. Хотя для приобретения большего числа объектов есть два абсолютно законных пути: либо их оформление на родственников, либо на компанию, созданную иностранцем на Кипре.
Существует и третий вариант, использующий некоторые нюансы законодательства. Человек может купить и оформить на себя, допустим, несколько квартир, стать полноценным собственником этой недвижимости, но не оформлять титул на землю. То есть по всем законам недвижимость его, но находится на земле, которая иностранцу не принадлежит. При этом если договор купли-продажи зарегистрирован в земельном комитете, то повторная продажа вашей недвижимости, равно, как и земли, на которой она стоит, исключена. Договор можно оформить таким образом, что продать эту землю нельзя никому, кроме как собственнику недвижимости, то есть этому иностранцу. Но в случае применения такой схемы важно точно знать, что застройщик, у которого куплены квартиры, надежен и имеет безупречную репутацию.
Еще один нюанс: формально иностранцы не имеют права покупать недвижимость ближе чем в 100 метрах от военной базы или военного объекта. Хотя реально это сделать можно, но титул на землю получить не удастся. Поэтому мы всегда предостерегаем своих клиентов от таких покупок.
Есть и финансовая льгота. Для покупателей первого объекта недвижимости на территории Северного Кипра оформление титула на землю стоит 3 процента от суммы договора вместо обычных 6 процентов.
Учитывая все это, оформить сделку купли-продажи без привлечения местного юриста практически невозможно. Именно адвокат, а не нотариус, как у нас, отвечает за чистоту сделки, оформление всех документов, их регистрацию, получение титула и так далее. Процесс получения титула на землю может занять около года. При этом недвижимость является собственностью покупателя, и он может ею распоряжаться как угодно.
Кстати, на Кипре нет такого понятия, как технический паспорт квартиры или дома. Все технические данные, поэтажный план, сведения о застройщике, о титуле на землю и прочая информация находятся в приложении к договору купли-продажи. Обычный пакет документов на жилье, кроме самого договора, содержит еще 20—25 страниц.
— Расскажите, как выбрать и купить недвижимость на Северном Кипре?
— Когда потенциальный покупатель определяется с основными критериями того, что он хочет, мы согласовываем даты поездки, летим на Кипр, за свой счет встречаем покупателя в аэропорту и селим в апартаментах. За два-три дня осматриваем возможные варианты и, если человек дает согласие, начинаем процедуру покупки. Для этого у клиента должен быть лишь действующий загранпаспорт, и все.
Покупатель вносит небольшой депозит, чтобы забронировать выбранный объект недвижимости и снять его с продажи. Обычно это полторы-две тысячи долларов. Затем подключается юрист, который проводит доскональную проверку документов застройщика, объекта недвижимости и готовит контракт. После подписания договора оплачиваются услуги юриста и гербовый сбор (полпроцента от суммы сделки). Юрист относит договор в Земельный комитет, где чиновники еще раз проверяют все документы. Учтите, что на Кипре дать взятку чиновнику невозможно. За это вас просто посадят. Если проблем нет, то на договор ставится штамп о законности сделки, покупатель оплачивает оставшуюся сумму или начинает погашение кредита, если это предусмотрено договором.
— Как проводится оплата? Разрешено ли рассчитаться наличными?
— Разрешено. На Северном Кипре, в отличие от Южного, не такие жесткие требования к проверке источника поступления средств.
— Дадут ли украинцу ипотечный кредит в кипрском банке?
— Да, но кредитует не банк, а застройщик. Все вопросы кредитования прописаны в договоре купли-продажи недвижимости. Средняя кредитная ставка — 7—9 процентов годовых. Ссуда предоставляется на срок от года до десяти лет. Кроме того, здесь широко распространено предоставление застройщиком беспроцентной рассрочки на срок от года до четырех лет. Многие застройщики просят первый взнос в размере половины стоимости недвижимости, но можно легко найти компании, готовые кредитовать при первом взносе в 20—25 процентов. При этом никаких справок об источнике ваших доходов не потребуется. Любопытно, что недвижимость не является ипотечным залогом в привычном для нас понимании. Покупатель может свободно распоряжаться своей собственностью, но в случае невыполнения условий договора и прекращения выплат кредитное жилье очень легко конфискуется в пользу застройщика.
— Иностранец, купивший недвижимость, может рассчитывать на получение вида на жительство или преференции при получении гражданства?
— Любой покупатель недвижимости на территории Северного Кипра получает право оформить вид на жительство себе и членам семьи. Кстати, если собственник жилья достиг 60-летнего возраста, то вид на жительство ему оформлять не надо, он автоматически получает право проживания.
При покупке недвижимости с помощью нашей компании процедура оформления вида на жительство абсолютно бесплатная и занимает до трех месяцев. На каждого члена семьи необходимо положить на ваш счет в банк 10 тысяч долларов в качестве гарантии, что у вас есть деньги на жизнь. Это эквивалент годовой минимальной зарплаты жителя Северного Кипра. Соответственно, каждый год вид на жительство надо продлевать. Кстати, через семь лет можно получить гражданство Турецкой Республики Северного Кипра. Правда, я пока не встречал людей, которые такой возможностью воспользовались. Да и вид на жительство оформляют далеко не все. Зачастую людям это просто не нужно, так как хоть раз за 90 дней они выезжают по каким-то делам, а по возвращении им снова предоставляется разрешение на 90 дней пребывания.
Еще один нюанс — для получения вида на жительство нужно сдать анализы на ВИЧ и гепатит. Если человек инфицирован, ему будет отказано.
— Чем отличается механизм покупки недвижимости иностранцами на территории Северного и Южного Кипра?
— Схемы очень схожие, ибо в обеих частях острова действует английская правовая модель, так как Кипр более ста лет был колонией Великобритании. Есть небольшие отличия в подаваемых документах и сроках оформления. На Южном Кипре вид на жительство дают только при покупке недвижимости на сумму от 300 тысяч евро, на Северном таких ограничений нет. Но ни на Северном, ни на Южном Кипре не нужны поручители, если вы приобретаете недвижимость в кредит при условии, что кредитует застройщик.
— Сколько стоит жилье на Северном Кипре, в частности на побережье? Насколько цены отличаются от Южного Кипра?
— Если сравнивать схожие комплексы, то можно сказать, что на Южном Кипре в таких городах, как Лимассол или Пафос, приличную квартиру-студио в комплексе у моря менее чем за 130 тысяч евро не купить. В Лимассоле стоимость жилья с двумя спальнями начинается от 250 тысяч евро. В Пафосе немного дешевле. Далее по цене идут Ларнака, Полис. Стоимость квадратных метров здесь зависит от расстояния комплекса до моря, вида из окон, этажа, инфраструктуры.
На Северном Кипре большая квартира-студио в современном жилом комплексе у моря стоит около 50 тысяч евро. Средняя цена квадратного метра в прибрежных жилых комплексах Северного Кипра составляет 1000—1200 долларов.
Сейчас 60 процентов жилья в новостройках Северного Кипра раскупается еще на уровне котлована, и по мере возведения комплекса цена постоянно растет. Кроме того, недвижимость в северной части острова ежегодно дорожает на 7—10 процентов.
— Какая недвижимость пользуется наибольшей популярностью у граждан Украины?
— Украинских покупателей я бы разделит на две основные группы. Первая — это состоятельные люди, покупающие недвижимость на Северном Кипре для постоянного проживания своей семьи. Как правило, они предпочитают новые дома, тем более что цена примерно одинаковых домов на первой линии Южного и Северного Кипра существенно отличается. Если на юге это от 800 тысяч до миллиона евро, то на севере — 400—500 тысяч. Даже за 300 тысяч евро на Северном Кипре можно купить очень приличный дом с бассейном.
Вторая категория украинских покупателей — это люди, стремящиеся выгодно вложить свои деньги, но при этом не имеющие возможности проводить на Кипре много времени. Дело в том, что там есть компании-застройщики, предоставляющие услуги гарантированной аренды. Это значит, что, покупая у них квартиру, вы дополнительно подписываете договор, согласно которому застройщик обязуется выплачивать вам ежегодно фиксированную сумму за аренду апартамента. Покупателя не волнует, живет там кто-то или нет, он получает гарантированный доход. Все расходы по поиску арендаторов, страхованию, налогообложению, уборке, коммунальным платежам и так далее берет на себя арендатор. Например, за квартиру-студио владельцу платят около трех тысяч долларов в год, за квартиру с одной спальней — до четырех тысяч долларов. Такая схема ежегодно дает 5—8 процентов прибыли от вложенного капитала. Плюс недвижимость на Северном Кипре постоянно дорожает. То есть это неплохой способ сохранения и приумножения ваших сбережений.
Кроме того, некоторые компании при заключении договора гарантированной аренды дают возможность собственнику квартиры проживать в ней до 20 дней в году. Правда, при условии, что период проживания будет заранее оговорен.
— Но ведь такое жилье надо содержать, платить налоги. Во сколько это обходится?
— Годовой налог на недвижимость начисляется из расчета 1 турецкая лира за квадратный метр. Если перевести в американскую валюту, то это 30 центов. То есть налог на квартиру площадью сто квадратных метров на средиземноморском побережье Северного Кипра — всего 30 долларов. Причем это единственный налог, который платят иностранцы, если, конечно, они не ведут коммерческой деятельности. На юге система начисления налога на недвижимость весьма мудреная, но в целом налог, к примеру, на виллу стоимостью 500 тысяч евро составит около 300—350 евро в год.
Теперь о содержании. Стоимость электричества по всему острову одинаковая — 0,46 турецкой лиры за киловатт-час, это примерно 14 центов или 3 гривни 40 копеек. А вот стоимость воды в разных районах отличается. Все зависит от того, поступает ли она по муниципальному водопроводу или ее привозят и заливают в автономные емкости. В первом случае цена будет в среднем одна лира за тонну, во втором — от 7 до 10 лир. Однако сейчас завершаются работы по строительству водопровода с материковой территории Турции. Как только его запустят, стоимость воды существенно снизится.
Централизованной системы газоснабжения на Кипре нет, поэтому все пользуются баллонным газом. Для приготовления пищи одного баллона хватает месяца на два, а стоит он относительно недорого — около 15 лир (110 гривен. — Авт.).
Систем отопления, тем более централизованных, на Кипре традиционно нет. Но во многих современных жилых комплексах застройщик делает разводку труб под отопление. Если владелец жилья желает, он устанавливает электрокотел, батареи и получает полностью отапливаемый дом или квартиру. Зачастую местный жители греют помещение с помощью кондиционеров или газовых конвекторов. А еще повсеместно на крышах устанавливают солнечные конвекторы для подогрева воды.
— Как вы думаете, почему среди украинских покупателей Северный Кипр долгое время был менее популярен, чем Южный?
— Самая большая проблема — это необоснованное недоверие наших граждан к легальности данной сделки. В Интернете гуляет «бородатая» история о том, как некая английская семья построила дом на территории Северного Кипра, а потом пришел грек-киприот и отсудил у них эту землю сначала в местном, а потом в международном суде. Закончилось тем, что англичане выплатили греку компенсацию. Такой прецедент действительно был. Но мало кто знает, что после этой истории Турция инициировала в Европейском суде по правам человека процесс, результатом которого стало решение № 186 от 5 марта 2010 года о создании Турецкой Республикой Северного Кипра компенсационного фонда. Любой грек-киприот может обратиться в него со своими земельными претензиями и получить либо денежную компенсацию, либо аналогичный земельный надел на территории Южного Кипра. С тех пор все проблемы были решены, а интересы собственников недвижимости полностью защищены.