Принятый парламентом в первом чтении законопроект вводит новый порядок предоставления и оплаты услуг, связанных с содержанием жилья
Недавно Верховная Рада приняла в первом чтении проект Закона «О жилищно-коммунальных услугах». Этот документ устанавливает новые правила предоставления и оплаты услуг, связанных с содержанием жилья. О том, какие именно новшества в этой сфере ожидают украинцев в случае, если данный проект станет законом, «ФАКТЫ» попросили рассказать одного из его соавторов — заместителя председателя парламентского Комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства Алену Бабак.
— В Украине действует Закон «О жилищно-коммунальных услугах». С чем связана необходимость принятия новых правил?
— Действующий закон морально устарел и не учитывает множества реалий, которые возникли в нашей жизни за последние годы в процессе реформирования жилищно-коммунального сектора. Не указан, в частности, порядок заключения договоров на поставку коммунальных услуг в доме, где создано объединение совладельцев (ОСМД). Обязан ли поставщик заключать соглашение с каждым совладельцем отдельно или может подписать общий договор со всем объединением?
Сегодня в этом вопросе нет единства. Один закон говорит о том, что каждая квартира является потребителем коммунальных услуг и должна иметь собственные договоры с поставщиками. Поэтому, например, в Киеве всех переводят на персональные соглашения. В соответствии с другим законом, объединение совладельцев является потребителем коммунальных услуг и, соответственно, может заключать договоры на их предоставление от имени всех жильцов сразу. Получается, что на сегодняшний день разные законы противоречат друг другу.
— Что предлагает в этом отношении законопроект?
— Он предусматривает право выбора для совладельцев дома. Они могут принять решение заключить общий договор на поставку коммунальных услуг от имени объединения как коллективного потребителя. Если же такое решение принято не будет, то каждый подпишет персональный договор.
Еще один вопрос, который решает данный законопроект, — взаимодействие совладельцев дома с управляющим. Согласно принятому ранее Закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах», с 1 июля нынешнего года в таких домах, где владельцы решат распоряжаться совместной собственностью самостоятельно, без создания ОСМД, должны появиться управляющие. И конечно, мы обязаны нормировать порядок оплаты коммунальных услуг в этих домах.
— Каким же видится этот порядок?
— В принципе таким же, как и в случае с ОСМД. Совладельцы дома могут поручить управляющему заключить договоры на поставку услуг (подача тепла, воды, обращение с бытовыми отходами и так далее) для всего дома от своего имени. В противном случае каждый жилец должен будет заключить такое соглашение самостоятельно.
Кроме того, совладельцам домов предстоит заключать договоры и с самим управляющим — на оказание услуг по содержанию дома. Законопроект гласит, что договор на управление является типовым и его составление поручается Кабинету министров. При этом неотъемлемой частью такого документа является смета затрат на содержание дома и придомовой территории. То есть жильцы должны знать, какие именно услуги им оказывают и сколько они стоят.
Стоимость услуг по управлению, в соответствии с законопроектом, разделяется на две части: первая — вознаграждение управляющему, вторая — затраты на содержание дома.
— В связи с этим уже появились разговоры о том, что парламент пытается ввести для жильцов многоквартирных домов новую статью расходов — вознаграждение управляющему.
— Каждый должен получать вознаграждение за свою работу. И поверьте, привычные жэки тоже трудятся отнюдь не бесплатно. Просто сегодня расчет за их работу спрятан в плате за содержание дома, в части так называемых административных и общепроизводственных затрат. Эти расходы входят в стоимость каждой услуги, и мы никак не можем выяснить, на какую же сумму выполнены работы в нашем доме, а сколько жэк забрал на собственное содержание.
Теперь постановка вопроса другая. О вознаграждении потребители и управляющие договариваются отдельно. Исходя из опыта западных стран (прибалтийских, например), обычно речь идет о фиксированной плате с квадратного метра жилья. И сам управляющий решает, как ему распорядиться этими деньгами: содержать на них обширный штат заместителей, секретарей, бухгалтеров или, наоборот, создать небольшой коллектив эффективных специалистов с достаточно высокими зарплатами. Но на затратах жильцов это никак не отразится.
Остальная часть платы идет исключительно на обслуживание дома. И должна существовать подробная смета: какие именно услуги оказывает управляющий и сколько они стоят.
— Вообще-то, существует довольно широкое поле для манипулирования такой сметой. Например, жильцам могут навязать ненужные им услуги, что повысит их квартплату.
— Подобные замечания были после принятия закона в первом чтении. Поэтому ко второму я готовлю поправку, в соответствии с которой примерный перечень услуг по обслуживанию дома составляется Кабинетом министров и должен быть неотъемлемой частью типового договора. Таким образом, управляющие не смогут манипулировать списком по своему усмотрению. А людям будет понятно, какие именно услуги они приобретают, заключая договор с управляющим.
— Украина довольно большая страна, включающая разные климатические зоны. И представление о необходимых услугах в разных регионах может отличаться.
— Именно поэтому данный перечень будет примерным. Имея его на руках, управляющий и совладельцы дома смогут вместе решить, в каких именно услугах из списка дом нуждается и сколько на них следует потратить. Таким образом, совместно можно сформировать размер квартплаты.
— Типовой договор будет одинаков для всех?
— Да. Его проект должен составить Кабинет министров. Но предусмотрена возможность внесения в документ дополнительных положений, которые не меняют и не ограничивают нормы, содержащиеся в основном тексте.
Многие специалисты считают, что типовой договор должен быть, потому что создается совершенно новый рынок и подавляющее большинство граждан Украины не имеют опыта самостоятельного общения с управляющими. Очень велика вероятность того, что люди могут стать жертвами недобросовестных компаний и разочароваться в самой идее существования управляющих.
Возможно, после того как возникнет конкурентный рынок услуг по управлению домами и граждане, осознав свои права, научатся вести дела с управляющими, можно будет принять поправки в закон и сделать типовой договор примерным, дав таким образом сторонам больше свободы. Но на данном этапе, думаю, государство должно задать основные правила игры на этом рынке.
— Законопроект говорит о том, что в случае заключения индивидуальных договоров на предоставление коммунальных услуг в их стоимость включается также некая клиентская плата. Что это?
— Такая плата есть и теперь. Но она спрятана в тарифе на услугу. Вот, например, в Киеве существуют две услуги: «централизованное снабжение холодной водой и водоотвод» и «централизованное снабжение холодной водой и водоотвод с использованием внутридомовых систем». Стоимость первой — 8,69 гривни за кубометр. Второй — 10,24 гривни за кубометр.
Возникает вопрос: чем вообще отличаются эти две услуги и почему такая существенная разница в цене? Оказывается, первая сумма — это цена воды на входе в дом, а вторая — непосредственно в квартире. И разница — это плата за все услуги, связанные с обслуживанием конкретного клиента.
Данная плата сейчас вносится каждым потребителем воды, ее размер зависит от объема использования, поскольку она включена в стоимость кубометра. Мы же считаем, что затраты на одного клиента не зависят от объема потребления. Если человек уехал в отпуск, то внутридомовой водопровод или теплосеть ведь все равно работает и затраты на их содержание не снижаются. А если в январе было холоднее, чем в ноябре, эти расходы не повышаются с увеличением потребления тепла в конкретном месяце.
Поэтому законопроект предполагает выделение в стоимости услуги клиентской платы как постоянной величины и отделение ее от тарифа на саму услугу. Плата за воду, например, будет состоять из двух частей — цены воды (зависит от того, сколько кубометров израсходовано) и клиентской платы (которая каждый месяц одинакова и не связана с объемом потребления).
Чтобы застраховать граждан от произвольного установления клиентской платы, ко второму чтению закона готовится поправка, которая определит перечень входящих в плату затрат. И, соответственно, стоимость этих услуг должна быть исключена из тарифа на услугу.
— Значит, человек, уехавший в отпуск на месяц, все-таки получит счет за коммунальные услуги?
— Да. Это будет только клиентская плата поставщикам воды, электричества, газа и так далее. Но при этом с ростом потребления услуг клиентская плата меняться не будет.
— Клиентская плата зависит от количества людей, проживающих в квартире?
— Нет. Предлагается утвердить ее в расчете на одного абонента, то есть на одну квартиру, поскольку затраты на администрирование от числа жильцов не зависят.
— А устанавливать приборы учета тоже будут за счет поставщиков услуг?
— Только домовые. Индивидуальный счетчик является собственностью потребителя, и он покупает прибор самостоятельно. А вот установка счетчика, учет, поверка, ремонт в случае надобности — все это предполагается включить в клиентскую плату.
— В законопроекте говорится, что если многоквартирный дом заключает коллективный договор на поставку той или иной коммунальной услуги, то клиентская плата в таком случае с граждан не взимается. Получается, что для жильцов таких домов коммунальные услуги будут дешевле?
— Не совсем так. Заключение подобного договора означает, что работу по администрированию услуги берут на себя ОСМД или управляющий. И плата за нее будет включена во взносы членов объединения или расходы управляющего. Размер этой платы может быть больше или меньше, чем тот, который устанавливает поставщик услуги. Тут уж самим жильцам дома придется определяться, какой вариант для них более выгоден или удобен.
— До конца первого полугодия большинство домов в Украине должны будут получить управляющих. Между тем многие люди вообще не понимают, для чего они нужны.
— Привычные нам жэки по сути являются управляющими наших домов. Другое дело, что они работают не на потребителей, а на органы местного самоуправления. Отсюда и низкое качество их услуг. Ведь жэки вообще не заинтересованы в благосклонности людей, которых обслуживают.
Новый закон устанавливает, что управляющие должны оказывать услуги не местным властям, а непосредственно совладельцам дома. Это в корне поменяет мотивацию их работы.
Причем закон ограничивает срок действия договора на управление одним годом. Такое решение принято для того, чтобы на этапе, пока рынок жилищных услуг формируется, люди не попали в кабалу, из которой потом будет трудно вырваться. А в нынешнем варианте управляющему придется ежегодно доказывать жильцам дома, что именно он предоставляет им качественные услуги. Иначе с ним просто не перезаключат договор.
Также закон устанавливает обязательное страхование ущерба, который был нанесен собственности или здоровью совладельцев дома, в результате действий или бездеятельности управляющего. Таким образом, если управляющий не обеспечил, например, своевременный ремонт внутридомовых коммуникаций и лопнул стояк, причинив ущерб имуществу, пострадавшие должны будут получить материальную компенсацию.
— Закон говорит, что, если совладельцы сами не сделают свой выбор до 1 июля, договор от их имени подпишут местные администрации. И поскольку пока не слышно о том, чтобы кто-то заключал соглашение с новыми управляющими, можно предположить, что в большинстве случаев местные власти назначат все те же жэки.
— По закону местные власти должны выбрать управляющих на конкурсе. И жэки могут участвовать в них вместе с другими компаниями. Победят они или нет — покажет время.
С другой стороны, новые компании не очень активны на рынке, поскольку им еще не с чем идти к людям. Создание типового договора на управление домом предусматривает именно Закон «О жилищно-коммунальных услугах». И пока он не принят, Кабинет министров не имеет полномочий утвердить типовой договор. Соответственно, и подписывать жильцам с управляющими еще нечего. Именно поэтому нужно принимать данный закон поскорее. Это позволит потенциальным управляющим предлагать людям договоры. А сейчас они могут только вести разъяснительную работу, рекламируя свои услуги.