Если парламент не внесет изменения в закон, то с 1 июля все заботы по обслуживанию домов лягут на плечи собственников жилья
На днях столичные власти обратились в Верховную Раду с предложением отсрочить назначение управителя в многоквартирных домах и внести изменения в Закон Украины № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах», по которому будет реформироваться жилищно-коммунальное хозяйство. Как уже сообщалось, закон должен вступить в силу 1 июля. В связи с этим остается немало вопросов, в которых хотели бы разобраться наши читатели. Киевлянка Тамара Ивановна, жительница одной из старых построек в Святошинском районе, пишет: «Когда брала справку-форму № 3 в сервисном центре, мне предложили подписать договор с жэком на обслуживание. Только зачем? Чтобы платить за услуги, которыми он не слишком обременен? Наш жэк на любую просьбу (заменить окна в подъезде, починить люк чердака, входную дверь или привести в порядок детскую площадку) отвечает: „Нет средств“. Капремонта дом не видел никогда. На „косметику“ в подъезде деньги собираем сами, лампочки вкручиваем, метем лестничные клетки. Но что-то починить в квартире бесплатно не удается. Жэк нынче называется „управляющая компания“, а изменится ли суть? В нашей „хрущевке“ не видим смысла создавать общество совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) — старый фонд. Поговаривают, после 1 июля к нам может прийти частная компания. Чего тогда ждать жильцам небольшого старого дома? Кто защитит наши интересы?»
На эти и другие вопросы читателей «ФАКТЫ» попросили ответить Веру Радченко, начальника управления ЖКХ департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации.
— Вера Михайловна, жэками все были недовольны, тем не менее люди боятся перемен, которые несет закон. Почему?
— Жильцы не знают многих тонкостей, отсюда и панические настроения. Начнем с азов. Приватизировав квартиру, человек сразу становится сособственником и остальных конструктивных элементов дома, как значится в Законе «О приватизации государственного жилого фонда». Еще с 1998 года в тарифе квартплаты перестали закладывать часть, предусмотренную ранее на капремонты. Однако население продолжало считать: приватизирована лишь квартира, а остальное относится к ведению коммунальщиков. По норме, закрепленной Гражданским кодексом 2003 года, все имущество дома, включая нежилые помещения, на правах совместной собственности принадлежит владельцам квартир — в пределах своей части и без дополнительной его приватизации. На первом этапе кампании по приватизации (1989—1991 годы) эти части даже указывали в выданных на руки документах (общая площадь дома, квартиры и доля владельца этого жилья), но позже перестали. Закон о приватизации 1992 года предусматривал старую схему финансирования, когда в ремонте жилого дома еще участвовал предыдущий балансодержатель (сначала государство, а потом и муниципалитеты).
Утвержденная в 2004 году общегосударственная программа реформирования нацеливала людей на создание ОСМД, чтобы жильцы брали на себя ответственность за свой дом и более бережно к нему относились. А чтобы стимулировать граждан создавать такие объединения, программой предусматривались средства на проведение ремонтов в домах. В 2007 году на ремонт жилого фонда (крыш, коммуникаций и прочего) выделили 270 миллионов гривен, большая часть из которых пошла именно на эти цели, остальные расходовались на пилотные проекты.
Первые пару лет ОСМД активно создавались, а потом, когда средства перестали выделять, пропала финансовая заинтересованность, и программа притормозилась. Появлялись общества совладельцев лишь там, где люди осознанно брали на себя ответственность за дом, сами копили на ремонты. Ведь ОСМД — неприбыльная организация, налоги платить не надо, а общее собрание жильцов вправе решать, как и сколько собрать средств, на что их потратить и как найти дополнительные источники финансирования. Например, за счет сдачи в аренду пустующих помещений можно накопить деньги и потратить их на ремонт крыши, замену труб или проводки. А с подорожанием энергоносителей актуальной стала тема утепления дома.
— «ФАКТЫ» уже не раз рассказывали о городской программе по утеплению жилых домов. Но с чего нужно начинать новосозданному ОСМД?
— Напомню: пока в программе энергоэффективности могут участвовать только ОСМД и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В прошлом году выделенные пять миллионов гривен помогли реализовать 13 проектов. В этом году на эти цели предусмотрено 20 миллионов гривен. Сейчас жильцы бросились утеплять дома, но не везде есть счетчики тепла, поэтому в такой ситуации говорить об экономии смешно. Надеть «шубу» на дом можно, но что это даст? Без регулятора теплоэнергии это неэффективно: когда слишком жарко, излишки тепла уйдут через открытые окна… И идея потеряет смысл. Поэтому в прошлом году стали устанавливать индивидуальные теплопункты (ИТП) и заниматься энергоэффективностью там, где есть такие регуляторы тепла. Наконец люди поняли, что утепляться, менять окна в подъездах имеет смысл лишь после установки теплорегуляторов.
— Почему монтаж таких регуляторов не проводили вместе с установкой приборов учета тепла?
— В 2015-м в Киеве установили четыре тысячи счетчиков тепла в домах. На каждый дом составлялся отдельный проект — это непростой процесс. На первом этапе нашей целью было оснастить приборами учета как можно больше зданий, чтобы люди платили за фактически потребленное тепло. До конца нынешнего года все дома обеспечат такими счетчиками, и только потом приступят к следующему этапу — монтажу терморегуляторов. Но возникла другая проблема: из-за отсутствия охраны зимой украли 100 счетчиков. Заменить их невозможно, пока тянется уголовное дело по факту кражи (место опечатано, поиски идут, кто-то несет финансовую ответственность за пропажу). По новому закону жильцам, к примеру, обычной «хрущевки» дается право даже без создания ОСМД большинством голосов (75 процентов, учитывая площадь квартир) принять решение и нанять компанию, которая обеспечила бы охрану подвала со счетчиком (самим оплачивая услугу по установке двери с датчиками и тревожной кнопкой), и так сберечь имущество.
— Новый закон обязывает жителей «хрущевок» создавать ОСМД или можно обойтись без этого?
— Закон определяет: если жильцы дома не создают ОСМД до 1 июля или же протоколом собрания не выберут себе управителя (предпринимателя или организацию), то это сделают местные власти. Хотя выписав механизм выбора управителя и не создав рынка таких структур, мы рискуем, что вакантное место займет недобросовестный человек или сомнительная управляющая структура. Поэтому надо обратить внимание, есть ли у компании соответствующие сертификаты и свидетельства, а у предпринимателя — базовое образование. Четыре года назад в справочник занесли новую профессию «управляющий многоквартирным домом» с оговоркой, что у него должно быть инженерное образование. Ведь людям без профильных знаний трудно разобраться во многих технических тонкостях.
Жителям «хрущевки», создавшим у себя ОСМД, не обязательно тут же брать на работу электрика, сантехника, дворника и других специалистов. Можно нанять жэк. И тогда председатель ОСМД, не открывая счет в банке, не нанимая бухгалтера, сдает в налоговую пустую декларацию (без отчислений). При этом контролирует работу жилконторы. И если та плохо выполняет свои функции, собрание жильцов отказывается (большинством голосов) от ее услуг.
— Как будут выбирать управителя жилого фонда?
— Сейчас разрабатываются условия проведения конкурсов. Местный орган власти определяет на конкурсной основе управителя в порядке, установленном центральным органом — Минрегионразвития. Скорее всего, будет просчитана обслуживаемая площадь микрорайона (жилого фонда и придомовой территории), который и выставят в качестве лота. Компании и управители всех форм собственности смогут подавать конкурсные предложения (свои условия обслуживания). С победителем конкурса город должен заключить договор на год.
Но, допустим, управитель работает, дополнительно к квартплате люди платят средства, которые по решению собрания аккумулируются в течение 10 месяцев на отдельный счет (на капремонт). И тут в доме решают создать ОСМД, отказаться от услуг действующего управителя. Каким образом будет осуществляться передача полномочий и как проконтролировать возврат накопленных людьми денег, пока не до конца ясно. Механизма назначения нового управителя нет. Тем не менее Кабмин постановил, что органы самоуправления обязаны списать весь жилой фонд со своего баланса. После этого ни у жэка, ни у коммунальной управляющей компании уже нет оснований на обслуживание таких домов. Как быть людям? Электро-, газо-, теплоснабжающие организации имеют свои правила и могут заключать договоры только с балансодержателями. Надо понимать, что постановление о списании с баланса домов действует в части, которая касается созданных ОСМД, взявших дом в свое управление. А до тех пор город будет нести ответственность за многоквартирный жилой фонд.
— Выходит, бесплатных ремонтов в домах не будет?
— По новому закону город не имеет права проплачивать ремонты в частном жилье. Сегодня разработана и рассматривается к утверждению Киевсоветом программа финансирования ремонта домов, которые обслуживались коммунальными жэками, на условиях 30 на 70 (меньшую часть средств собирают жильцы, а большая — муниципальная). Пока выделено на эти цели около 16 миллионов гривен.
Когда жильцы многоквартирного дома определятся с целью ремонта и его стоимостью, то смогут перечислять деньги от каждой квартиры на счет (его открывает жэк или управляющая компания по заявлению жильцов) отдельной строкой в платежных квитанциях о квартплате. Как только они соберут большую часть средств, а город добавит свою долю, то можно приступать к работам, подыскав во время тендера подходящего (по накопленным средствам) подрядчика. В этом году последний раз еще заменят лифты, отжившие свой век (списки их составлены давно). Процедура софинансирования замены подъемников еще только прорабатывается, ведь один лифт обходится от 700 тысяч гривен, а если в доме несколько подъездов! Для замены всех лифтов нужны колоссальные инвестиции, которых нет ни у местного, ни у государственного бюджетов.
— Часто от жителей домов слышишь: коммуналку оплачиваем, а услуг не получаем. К тому же неплательщики среди жильцов — не редкость. Как в новых условиях будут разрешаться такие ситуации?
— Долгое время городу удавалось удерживать тарифы на квартплату на одном уровне. Реорганизовали жэки и сокращали руководящие должности, оставляя в основном рабочие специальности. Но в то же время изменились и нормы обслуживания территорий. Скажем, дворнику за ту же зарплату нужно сейчас убирать уже не один, а несколько участков. Эти нагрузки порой отражаются на качестве работы. Новые же управители будут рассчитывать расценки по-своему, согласно выросшим тарифам на воду, электроэнергию, газ. Пока нет общего механизма, и процесс, по-видимому, затянется до конца года, а за это время следует провести большую разъяснительную работу и учить людей другим правилам.
В домах зачастую бывает до 20 процентов неплательщиков. Потому и остальные жильцы получали от жэка гораздо меньше услуг. А при регулярных неплатежах средства не накопятся даже на текущие нужды: дворнику надо платить, за вывоз мусора — тоже, а окна уже и не за что ремонтировать… Но в сознании людей утвердилось: мол, платим, так почему же нет сдвигов, на наши жалобы не реагируют? А потому, что дом в минусе и жильцы воруют у самих себя. Если на арену выйдут частные управители, то они будут действовать решительно и судиться с теми, кто не платит. Тем более, что в законопроекте, который вносит изменения в Закон «О жилищно-коммунальных услугах», есть положения о пене и штрафах, которые могут привести и к более жестким санкциям. Замечено, в созданных ОСМД, которые занимаются самообслуживанием, процент неплатежей уменьшается.
Однозначно, «шары» уже не будет — это надо уяснить. Но чтобы идти дальше, надо продумывать, где и как экономить. К примеру, тот же закон № 417 дает возможность жителям при создании ОСМД объединяться с соседними домами и нанимать сотрудников на работу, экономя общие средства. Можно создать ОСМД на несколько домов, объединенных или совместной придомовой территорией, или коммуникациями. При этом можно распределить обязанности по содержанию дома между его жильцами, применяя график уборки лестничных клеток, территории или выполняя какой-то объем работ вместо оплаты «коммуналки». Тогда общие средства можно использовать более рационально. Все в руках совладельцев жилого дома — им принимать решения. На данном этапе ОСМД — реальный механизм защитить свою собственность от злоупотреблений и наладить контроль за использованием средств, улучшить техническое состояние дома и качество обслуживания. Бояться не стоит. Главное, начать общаться с соседями.