В преддверии Нового года правительство приняло постановление, призванное упростить порядок перепланировки жилья. Этот документ вызвал широкий общественный резонанс. Однако, как оказалось, никаких революционных изменений не произойдет. Кабинет министров всего лишь уточнил некоторые нормативные акты. Но владельцы квартир действительно в большинстве случаев могут избежать длительной, хлопотной и дорогой процедуры узаконивания изменений в планировке.
В последние дни декабря 2016 года Кабинет министров официально опубликовал постановление № 1024 «О внесении изменений в Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий». По словам вице-премьер-министра, министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадия Зубко, теперь владельцы жилья или наниматели общежитий при согласовании с владельцем о переоборудовании и перепланировке, не предусматривающих вмешательства в несущие конструкции и инженерные системы общего пользования, не обязаны получать разрешительные документы. Министр также отметил, что после завершения вышеуказанного переоборудования введение объекта в эксплуатацию не понадобится.
Для того чтобы разобраться, какие нормы меняет правительственное постановление, и понять, в каких случаях требуется разрешение на перепланировку, а в каких нет, «ФАКТЫ» обратились к директору компании «БТИ — Консалтинг» Виталию Бойчуку:
— Постановление Кабинета министров скорее запоздало уточняет ряд норм, которые на самом деле работают уже более четырех лет. Нашумевшая в последние дни информация о том, что теперь для большинства перепланировок уже не нужно брать разрешение, вовсе не новость. Эта норма действует с 2012 года. Именно тогда постепенно начали вноситься изменения в инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости.
В частности, были определены работы, не являющиеся самовольными, а значит, на них не нужно брать специальное разрешение. К данной категории относятся легкие работы, в ходе которых не предусматривается серьезное вмешательство в несущую конструкцию жилого дома или общежития, а также в инженерные сети общего пользования.
— А что такое несущие конструкции и инженерные сети общего пользования?
— Несущими называют основные капитальные стены, на которых держится здание. А инженерные сети общего пользования — это, например, канализационная труба, проходящая через все этажи, системы вентиляции, обеспечения всего дома отоплением, водой и так далее.
Если при ремонтных работах нет вмешательства в такие конструкции и системы, тогда это обычная перепланировка, не являющаяся самовольной, и на нее не надо брать разрешение.
— Какие именно ремонтные работы, связанные с перепланировкой, не требуют оформления специального разрешения?
— Их очень много. Например, когда люди делают дверные проемы в некапитальных стенах или возводят гипсокартонные перегородки: в проходной комнате устанавливают стену с дверью и таким образом создают отдельное закрытое помещение. Также речь идет об объединении санузла, если сносится перегородка между туалетом и ванной. Еще имеется в виду установка сантехнического оборудования в пределах туалета и ванной комнаты, без переноса его в другие помещения, или перенос мойки в пределах кухни. Это также модные сейчас квартиры-студии — объединение кухни с комнатой. Повторюсь: если во всех этих случаях нет вмешательства в несущие конструкции, то брать разрешение на перепланировку не надо.
— Предположим, хозяин квартиры решил добавить еще одну батарею отопления, подключив ее к существующему стояку.
— Если это в пределах комнаты либо кухни, тогда разрешение не потребуется. Если же владелец жилья решил перенести батарею в лоджию или на балкон, то разрешение необходимо получить обязательно. Ведь в этом случае добавляется новая отапливаемая площадь, то есть производится реконструкция.
— Многие люди, живущие еще в старых домах советской планировки, для удобства делают новый выход из кухни или комнаты на балкон. Такие работы требуют разрешения?
— В 95 процентах случаев стена, в которой пробивают новый проем, является несущей. То есть ее нарушение несет угрозу целостности всего дома. Кроме того, чисто формально такие работы уже попадают в категорию «реконструкция». Поэтому на них обязательно нужно получить разрешение, и не факт, что его дадут. Кроме того, следует заказать проект реконструкции и еще множество других документов.
— В правительственном постановлении речь идет не только о квартирах, но и об общежитиях. Расскажите об изменениях, касающихся непосредственно общежитий.
— В постановлении Кабмина указывается, что изменения вносятся в порядок содержания и использования жилых домов и общежитий. Однако такого порядка не существует. Есть порядок содержания жилых домов и придомовых территорий, а также содержания помещений в жилых домах. Это разные документы.
Что же касается общежитий, то на сегодняшний день утверждены санитарные правила их устройства, оборудования и содержания. В этот документ пока никаких изменений не вносили. Более того, и вышеупомянутые порядки де-факто изменений еще не претерпели. Надеемся, что это просто формальности и вскоре все будет исправлено.
— Для чего тогда вообще было принято правительственное постановление и что конкретно оно меняет?
— В первую очередь убирает ряд устаревших, еще советских норм. Например, о том, что для проведения любой перепланировки обязательно надо получить разрешение органов местного самоуправления. Фактически данная норма уже давно не работает, поскольку в статьи 100 и 152 Жилищного кодекса Украины были внесены соответствующие изменения, о которых мы говорили выше.
Кроме того, постановление уточняет и конкретизирует некоторые уже действующие положения.
— Но ведь все равно после перепланировки квартиры эти изменения должны быть как-то зафиксированы в документах.
— Должны. Для этого достаточно заказать техническую инвентаризацию в коммунальном или частном БТИ. К вам приезжает инженер, производит осмотр и замеры, на основании которых выдает новый технический паспорт без каких-либо пометок о нарушениях. Однако если в ходе осмотра будет установлено, что были нарушены несущие конструкции или инженерные сети, то специалист обязан сделать в техпаспорте примечание о самовольной перепланировке. В таком случае владелец жилья обязан узаконить изменения.
— Я правильно понимаю, что в случае проведения несущественной реконструкции инженера можно вызвать уже по окончании работ?
— Да.
— Новый техпаспорт, выданный инженером, следует где-то регистрировать?
— Нет. Этот документ потребуется владельцу, если он решит продать квартиру либо она перейдет к его наследникам. Тогда специалист коммунального или частного БТИ должен будет на основании техпаспорта выдать справку о фактической площади объекта. Ведь в ходе перепланировки площадь помещений зачастую меняется, пусть и незначительно. А ведь в правоустанавливающем документе была указана другая площадь. Чтобы избежать недоразумений при переходе права собственности на жилье, необходимо получить справку о нынешней площади с указанием, какие именно изменения были сделаны.
— Большинство жильцов не особо разбираются в том, какие конструкции несущие, какие инженерные сети трогать нельзя. Как быть человеку, собирающемуся делать в квартире ремонт, чтобы случайно не нарушить законодательство и не иметь потом проблем с узакониванием перепланировки?
— Тут только один выход: до ремонта пригласить на объект эксперта по инвентаризации либо инженера-проектировщика. Специалист осмотрит помещение и всю инфраструктуру, после чего четко скажет, какие работы можно делать сразу, а для каких потребуется специальное разрешение. Если в отдельных, особо сложных, случаях у эксперта возникают сомнения (например, он не может точно установить, из какого материала возведена стена или какую функцию выполняет определенный объект инфраструктуры), то лучше обратиться в БТИ. Пусть они поднимут имеющуюся у них техническую документацию на дом и дадут четкий, в письменном виде, ответ, какие работы в данной квартире выполнять можно, а какие нельзя.