Нововведение Министерства юстиции Украины призвано защитить права заемщиков
На днях Министерство юстиции внесло некоторые изменения в «Инструкцию о порядке осуществления нотариальных действий», которые непосредственно касаются десятков тысяч украинцев, купивших квартиры в кредит. Одно из нововведений гласит, что отныне нотариусы могут самостоятельно совершать исполнительные надписи на ипотечных договорах, которые позволяют изымать заложенные квартиры, только в связи с просрочкой выплат обязательных платежей в случае окончания срока основного и ипотечного договоров.
Как сообщил «ФАКТАМ» директор Европейского агентства по возврату долгов Александр Ильчук, до последнего времени банки могли использовать три механизма изъятия залогового имущества у проблемных должников. Первый механизм — путем наложения на ипотечный договор исполнительной нотариальной надписи. После этого исполнительная служба сразу получала право изъять заложенную квартиру и реализовать ее. Второй — изъятие в судебном порядке. Но это сложная процедура, требующая привлечения юристов и длящаяся несколько месяцев, а то и лет. Третий механизм — изъятие по условиям ипотечного договора. Применяется в том случае, когда банк указал в договоре норму, согласно которой кредитор может во внесудебном порядке забрать залог в случае возникновения кредитной задолженности. Теперь первый вариант стал невозможен. По мнению Александра Ильчука, такое решение Минюста может спровоцировать увеличение количества проблемных кредитов, что усугубит и без того плачевное состояние банковской системы.
Негативное отношение к нововведениям высказали специалисты Украинского кредитно-банковского союза в своем обращении к Министерству юстиции Украины. Банкиры утверждают, что «Гражданским кодексом и Законом Украины «Об ипотеке» предусмотрена возможность совершения исполнительной надписи до окончания срока основного обязательства и не установлены предостережения относительно времени возникновения права на обращение за взысканием». В союзе предполагают, что подобные действия Минюста могут привести к исчезновению ипотечного кредитования из перечня услуг украинских банков и возникновению проблем в строительной отрасли.
Но существуют и интересы заемщиков. О том, что даст им нововведение, «ФАКТЫ» поинтересовались у председателя координационного совета Ассоциации антиколлекторов и правозащитников «Ваша надiя» Федора Олексюка:
- Я считаю, что Минюст принял правильное решение, защитив интересы людей. Например, почему заемщиков должны сразу, без суда, лишать главной собственности — квартиры, если в данный момент, в условиях экономического кризиса и роста безработицы, они временно не могут возвращать долг?
- Но не решат ли люди, что теперь могут безнаказанно не возвращать долг?
- Конечно, нет. Ведь решение Минюста не касается процедуры возврата кредитов. Просто теперь банк, желающий изъять предмет ипотеки, должен сначала обратиться со своими претензиями к заемщику в суд. И я считаю, что это правильно! Ведь каждый гражданин имеет конституционное право на судебную защиту. Но до недавнего времени существовала реальная возможность отобрать у человека ипотечную квартиру, минуя судебные инстанции.
Рассказать о тонкостях нового порядка изъятия залогового имущества «ФАКТЫ» попросили кандидата экономических наук Александра Охрименко:
- Чтобы понять последствия принятых Министерством юстиции изменений, стоит напомнить, что при получении ссуды на покупку жилья человек заключает с банком два договора. Первый — ипотечный, в котором указывается объект залога, его стоимость и детали, связанные с переходом права собственности на него. Второй — кредитный договор. В нем отмечается сумма долга и все условия его погашения. Так вот, ипотечный договор при совершении нотариальной надписи фактически превращается в исполнительный лист, и предмет залога может быть изъят и продан на аукционе.
К сожалению, с приходом финансового кризиса резко увеличилось число проблемных кредитов, и на этом фоне активизировались так называемые черные коллекторы. Используя слабые места законодательства, они начали проводить операции по изъятию заложенных квартир.
Раньше не было четкости в некоторых нюансах применения исполнительной надписи нотариусов. Бывают случаи, когда стоимость заложенной квартиры, утвержденная в ипотечном договоре, выше суммы долга, указанной в кредитном договоре. До последнего решения Минюста в подобной ситуации была возможность с помощью нотариальной надписи изъять заложенную квартиру, продать ее, погасить кредит, еще и получить прибыль. Но иногда рыночная стоимость недвижимости оказывается меньше суммы кредита. Поэтому даже после реализации заложенной квартиры заемщик все равно остается в долгу. Еще в начале года были случаи использования такой схемы черными коллекторами. Причем нередко ее применяли при возникновении небольшой задолженности, иногда даже к добросовестным заемщикам.
- А как это удавалось?
- Просто коллекторы брали данные из реестра и выбирали только те объекты ипотеки, которые можно было быстро и выгодно реализовать. А на то, есть ли у заемщика задолженность, иногда даже не смотрели. Правда, довольно быстро деятельность таких «беспредельщиков» пресекли, и уже с лета они притихли. Но прецедент был создан.
Теперь Минюст устранил эту лазейку и фактически установил, что нотариальную надпись на ипотечном договоре можно совершать только в случае окончания срока кредитного договора или по решению суда. Иными словами, банк сначала должен подать в суд на должника, выиграть процесс и только после этого он получит возможность взыскать предмет ипотеки, то есть заложенную недвижимость, с помощью нотариальной надписи на ипотечном договоре. Логика Минюста понятна и правильна — убрать возможность злоупотреблений.
- А эта норма распространяется на все ныне действующие ипотечные договоры или только на те, которые будут заключены после вступления в силу изменений Минюста?
- Законы обратной силы не имеют. Поэтому, думаю, запрет на совершение нотариальной надписи до истечения кредитного договора или судебного решения будет действовать с нынешнего момента. То есть все нотариальные надписи, наложенные на ипотечные договоры ранее, могут быть исполнены.
- Сейчас многие финансисты опасаются того, что заемщики решат, будто они безнаказанно могут не платить по кредиту. Так ли это?
- Ни в коем случае! Никто не запрещает банкам арестовывать и изымать предмет ипотеки у злостных неплательщиков. Закон не изменился. Просто теперь процедура такого изъятия стала более длительной и требующей обязательного судебного разбирательства. И это прекрасно, так как больше защищены интересы заемщиков. Но возвращать кредиты все равно придется. Должников не освобождают от их прямых обязанностей, указанных в кредитном договоре. Напомню, что в случае задержки очередного платежа на 30 дней банк вправе применить к заемщику штрафные санкции, а через 90 дней подать на него в суд. И велика вероятность, что банк выиграет процесс. Вот только после этого появляется возможность совершить нотариальную надпись на ипотечном договоре и выставить на продажу заложенную недвижимость.
- Новшество Минюста не приведет к тому, что банки и вовсе перестанут выдавать ипотечные кредиты?
- Сейчас кредиты на покупку квартиры предоставляют крайне редко, и связано это с падением платежеспособности населения и проблемами в банковской сфере. Я полагаю, данное новшество никак не отразится на объемах выдаваемых кредитов. Оно направлено на борьбу со злоупотреблениями и для законопослушных банков никаких особых проблем не создаст.