Покупка квартиры зачастую становится одним из самых важных событий в жизни человека. Чтобы приобретенное жилье послужило началом нового этапа в жизни и обеспечило комфортное проживание всем членам семьи, следует взвесить все плюсы и минусы возможных вариантов. Этот серьезный шаг влечет за собой большие, а для многих даже огромные затраты, поэтому ошибка в таком вопросе недопустима.
Прежде чем начать поиск своей квартиры, потенциальные покупатели должны учесть наиболее вероятные риски при покупке недвижимости и, что не менее важно, правильно оценить последствия своего выбора.
Сегодня, по статистике, более половины сделок осуществляется на первичном рынке недвижимости. Новострой — это современно, доступно и, главное, комфортно. По мнению экспертов, покупка квартиры от застройщика — это действительно лучший выбор.
На первичном рынке более доступные цены. Покупка новостройки на нулевом цикле позволит значительно сэкономить. К этому стоит добавить лояльные программы и выгодные акции строительных компаний.
Еще одним неоспоримым плюсом новостроек являются максимально продуманные планировочные решения. Что называется, на любой вкус: от традиционных планировок с помещениями правильной, практически квадратной формы до нестандартных — с комнатами неправильной «геометрии» и даже с округлыми стенами. В новостройках нет маленьких комнат, тесных кухонь и узких коридоров.
Как правило, новые жилые комплексы строятся с учетом требований комфорта и удобства. В идеале это благоустроенные районы с полным комплексом социальной инфраструктуры. В шаговой доступности от квартиры — детские сады и школы, спортклубы, скверы, магазины, поликлиники и аптеки. Очень важно, что в таких районах формируется однородная социальная среда, рядом будут жить соседи равного достатка и социального статуса.
Если в вопросе выбора новостроя или квартиры на вторичном рынке все ясно (преимущества нового жилья неоспоримы), то вопрос, где купить — в городе или пригороде, очень не прост. Казалось бы, главный аргумент повышенного спроса на пригородное жилье — ценовой. Но так ли это на самом деле?
Возможность приобрести двухкомнатную квартиру в пригородной новостройке по цене однокомнатной в Киеве сегодня превратилась в миф. Если сравнивать жилье одинаковой категории, стоимость квадратного метра в Киеве незначительно выше, чем в пригородных аналогах. В столице цены стартуют от 15 тысяч гривен, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках пригорода и городов-сателлитов Киева колеблется в пределах 11 900—14 200 гривен за квадратный метр.
Однако, обращая свое внимание на окрестности Киева из-за чуть меньшей цены, потенциальные покупатели должны понимать, что разрекламированные слоганы о десяти минутах до метро, о развитой пригородной инфраструктуре, о зеленых рекреационных зонах с девственно чистым воздухом — всего лишь маркетинговый ход. Приобретая квартиру в пригороде, можно сэкономить пару тысяч гривен на квадратном метре сегодня, однако в будущем это обернется целым рядом проблем, которые лишат новосела спокойствия, времени и комфорта в целом.
Риски при покупке пригородной недвижимости возникают еще на начальном этапе из-за отсутствия механизма контроля надежности компании-застройщика. Ответы на вопросы о соблюдении строительных норм и дает Градостроительный кадастр соответствующего региона. Но если в Киеве такой кадастр действует более двух лет и любой желающий может проверить надежность жилищного комплекса, то в пригороде единого кадастра просто нет. Его формирование находится на стадии планирования или начальных исследований и картографических съемок. Появление данных о застройщиках в области заявлено в конце 2017—2018 годов. А вот появятся ли они в указанное время, еще вопрос. Единственная информация, которую сегодня предоставляют для покупателей, — это материалы с сайтов городских советов (например, Ирпень), где перечисляются незаконные стройки. Но таких примеров единицы.
Чтобы уменьшить риски, обезопасить себя от афер в процессе покупки недвижимости, разумно было бы обращаться к надежным, проверенным застройщикам. В столице проще сделать выбор среди нескольких лидеров — Киевгорстрой, УКРБУД, UDP, К.А.Н. Девелопмент, Интергал-Буд. Их многолетняя деятельность на рынке, авторитет и высокие репутационные риски гарантируют выполнение взятых обязательств. Именно на эти компании приходится более половины всех строительных проектов.
*Получения долгожданного жилья в новострое люди иногда вынуждены ждать годами. Фото автора
Что касается застройщиков пригорода, это преимущественно мелкие региональные компании, ведущие один-два проекта. Им не так важна репутация, их задача — застройка с целью моментального заработка с максимальной прибылью. В погоне за наживой застройщики не брезгуют ничем, поэтому и строительство зачастую сопровождается бесчисленными нарушениями градостроительных норм и требований. Покупатели недвижимости в пригороде сталкиваются с так называемыми пирамидами, затягиванием сроков ввода домов в эксплуатацию, недостроями.
В случае «пирамиды» начатые объекты достраивают за деньги, собранные с покупателей уже следующих объектов. Вычислить «пирамиды» непросто. Строя все новые и новые объекты (при этом видимость активной работы на строительной площадке сохраняется), недобросовестные застройщики продолжают привлекать все новых и новых клиентов. Дома строятся медленно, сроки ввода в эксплуатацию все время оттягиваются. Когда рухнет «пирамида», неизвестно.
Приобретая жилье в пригороде, покупатель очень рискует получить свою квартиру значительно позже ожидаемых сроков. Как правило, многочисленные случаи затягивания сроков ввода дома в эксплуатацию связаны с отсутствием разрешительной документации. Большинство строек в пригороде начинаются с момента получения участка. Но зачастую местные власти выделяют землю под индивидуальное, а не высотное строительство. Компании-застройщики приводят документы в порядок уже в процессе строительства, рассчитывая уладить все проблемы к моменту ввода жилых комплексов в эксплуатацию. Как показывает практика, сделать это удается далеко не всем.
Поэтому так много сложностей возникает с подключением новых домов к коммуникациям. Более того, в пригороде они в дефиците. Для их строительства у бюджетов малых городов просто нет средств. Пример тому — множество новостроек с септиками вместо канализации. Известны случаи, когда новостройки не подключены к городской канализации, а слив в прямом смысле слова выводится «в поле».
Пройдя все риски на этапе приобретения жилья и поселившись в пригороде, новоселы сталкиваются с новыми сложностями и проблемами. Условно их можно разделить на видимые (инфраструктурные и транспортные) и скрытые, о которых житель пригородной новостройки узнает уже после вселения (канализация и водоснабжение).
Важнейшая проблема малых городов — это трудоустройство и хороший заработок. Поэтому большинство живущих или тех, кто только собирается купить квартиру в пригороде, все равно планируют работать или же работают в Киеве. И здесь им предстоит столкнуться с колоссальной транспортной проблемой. Ведь дороги строились в расчете на определенную пропускную способность и количество автомобилей. Однако сегодня эти нормативы превышены в разы. Отсутствие полноценной окружной дороги вокруг Киева усугубляет ситуацию. Прибавьте низкое качество дорожного покрытия, и станет ясно, насколько актуальна транспортная проблема и что в ближайшие годы она будет лишь усиливаться.
Стоит заметить, что наиболее сложная ситуация у жителей, проживающих в Киево-Святошинском районе, даже если населенный пункт расположен практически сразу за Окружной дорогой (Софиевская и Петропавловская Борщаговка). Некоторое преимущество имеют населенные пункты по житомирскому, одесскому, обуховскому направлениям. На бориспольском и броварском есть сложности при пересечении мостов через Днепр.
Дополнительная сложность — это ограниченное количество комфортабельных автобусов, соединяющих столицу и пригород. Их место занято маршрутками, большинство которых имеет плачевное техническое состояние. Плюс ко всему — увеличение стоимости поездок, которые в разы дороже маршрутов по Киеву. Ежедневно на дорогу один человек потратит от 20 до 40 гривен при использовании общественного транспорта. Собственный автомобиль обойдется минимум в 100 гривен. Получается, что несколько лет таких катаний превратятся в сэкономленную при покупке квартиры сумму. А ведь именно экономия была главным аргументом при выборе между городским и пригородным жильем.
Развитость пригородной инфраструктуры — еще один важный вопрос. Практически во всех городах-спутниках население увеличивается в разы, и, соответственно, нарастает дефицит мест в детсадах и школах, хромает медицина и пр.
Застройщики, особенно небольших, характерных для пригорода, жилищных комплексов не заинтересованы в развитии социальной инфраструктуры. Им невыгодно строить школы, детские сады, поликлиники, поскольку это существенно удорожает проект, одновременно уменьшая прибыль. Конечно, такие объекты предусмотрены в проектах ЖК, но строят их в последнюю очередь, когда дома уже заселены. А новые учреждения, как правило, частные, поэтому не всем по карману. Уже сейчас имеющаяся инфраструктура не справляется с нагрузкой, и абсолютно ясно, что в перспективе оформление в детский сад и школу станет неразрешимой проблемой. Ситуация в медицине схожая. Очереди «за здоровьем» — привычное явление в сфере медицинских услуг пригорода.
Для молодежи и поколения среднего возраста важна развлекательная сфера. В Киеве эта проблема отсутствует, главное — желание и наличие денег. В пригороде же практически все населенные пункты могут предложить исключительно рекреационный отдых: в лесу или у воды. При этом крупных торгово-развлекательных центров в достаточном количестве нет даже в Броварах и Ирпене. Чтобы посетить театр, кино, экскурсии, придется ехать в Киев.
Есть и еще проблемы, о которых крайне редко задумываются жители столицы. Речь идет о подключении жилищных комплексов к канализации. В Киеве строительство домов изначально предполагает их подключение к центральному коллектору, при этом мощности на сегодня достаточные, чтобы подключать новые жилищные комплексы. В то же время массовая застройка пригорода негативно сказалась на коммуникациях многих городов-спутников. Как следствие, появились сложности с отведением нечистот от жилых комплексов. Проблему решают подключением домов к локальным септикам, как в селах Гора, Чубинское, Ходосовка. При этом сами застройщики стыдливо умалчивают о проблеме. В лучшем случае в проспектах будет указано наличие «автономной канализации», что для неосведомленных покупателей звучит даже более привлекательно. На самом деле такая канализация — это негерметичная система колодцев. А при низком залегании грунтовых вод вполне возможны варианты, когда уровень воды и фекалий в колодцах поднимется на поверхность. Кто гарантирует, что эта «радость» не окажется в квартирах?
Похожая ситуация и в сфере водообеспечения. Оборудованное 30—40 лет назад централизованное водоснабжение сегодня не справляется с увеличившейся в разы нагрузкой. Поэтому очень часто застройщики, решая вопросы обеспечения домов водой, подключаются к артезианским скважинам. Из-за этого возникает целый ряд проблем: от недостаточного в часы пик напора или даже отсутствия подачи воды на верхние этажи зданий до постепенной выработки запасов воды в подземных резервуарах. Опять же, как и в случае с автономным водоотведением, автономная подача воды из артезианских скважин — стандартный маркетинговый ход, направленный на усиление преимуществ продаваемой недвижимости. Хотя на самом деле это слабое место большинства жилищных комплексов пригорода.
Из всех вышеперечисленных сложностей и проблем пригородного проживания следует вывод, что, делая свой выбор в пользу квартиры в пригороде столицы с целью сэкономить, покупатель в конечном итоге заплатит больше. А если еще добавить потраченное время и вынужденный дискомфорт… Увы, но в ближайшей и среднесрочной перспективах пригородная недвижимость вряд ли станет доступной альтернативой городу.