Правда, чтобы обезопасить свои вложения в новостройку, человеку придется заплатить около 5 процентов стоимости недвижимости
Эпопея со скандальной аферой «Элита-Центра» никак не закончится. Так, чтобы остановить недавнюю голодовку обманутых инвесторов, в ситуацию вынужден был вмешаться Президент Виктор Ющенко, который своим указом поручил правительству и городским властям решить проблему.
А на прошлой неделе разгорелся новый скандал. Киевская фирма, построившая за счет пайщиков девятиэтажный жилой дом возле Окружной дороги на Борщаговке, отказывается выдавать документы, подтверждающие право собственности на квартиры и офисы в новостройке. Нынешнее руководство компании требует от людей, плативших два года назад по 2500 гривен за квадратный метр, доплату по нынешним рыночным ценам. По словам бывшего директора этой фирмы Тамары Сковородницкой, договоры с пайщиками заключались с условием, что право собственности на жилье будет предоставлено вкладчикам сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Ни о каких возможных доплатах речь не шла. Сейчас многие люди уже вселились в свои квартиры, но на самом деле владельцем недвижимости остается застройщик, так как все документы в его руках.
Адвокат одного из потерпевших инвесторов Ярослав Лукьяненко уверяет, что застройщик целенаправленно добивается признания его права собственности на квартиры, чтобы потом продать их повторно. Стоимость судебной пошлины, а это 1700 гривен, для большинства людей, вложивших деньги в строительство, практически «неподъемная», поэтому судятся с фирмой немногие, в основном те, кто купил офисы.
К сожалению, наша страна богата подобными строительными аферами. Но несмотря на это, десятки тысяч людей продолжают вкладывать свои средства в дома, которые только планируют или начинают строить. У многих граждан просто нет денег, чтобы купить жилье на вторичном рынке. И в этой ситуации возникает вопрос: можно ли застраховаться от рисков потерять вложенные деньги?
Как рассказал «ФАКТАМ» адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Игорь Хасин, у людей, вкладывающих средства в приобретение жилья в строящемся доме, рисков немало. Самый худший вариант — дом могут так и не закончить. Например, в случае неплатежеспособности застройщика и отсутствия других компаний, желающих принять на себя его обязанности. Или если руководители компании-застройщика окажутся мошенниками и просто сбегут, как сделали владельцы «Элита-Центра».
Часто строители нарушают сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Случается, что покупатель получает квартиру одновременно с другими инвесторами в результате двойной продажи. Также человек иногда приобретает жилье не в том виде, на который рассчитывал, — с трещинами в стенах, вздувшимися полами, перекошенными дверями. Это становится результатом нарушения компанией строительных норм, невыполнения ею условий договора или же таких природных процессов, как оползень.
А председатель Комитета по страхованию строительных рисков Лиги страховых организаций Украины Ирина Окаянюк считает, что главный риск для инвестора — это потеря денег в результате всевозможных махинаций строительной компании. Для того чтобы надежно вложить свои средства, надо знать довольно много о заказчике строительства, а также самом застройщике, который занимается реализацией проекта.
По ее словам, существует несколько основных схем мошенничества на рынке жилищного строительства. Первая, довольно распространенная, выглядит следующим образом. Некий застройщик, не имея положенной разрешительной документации, огораживает участок забором и якобы начинает строить жилой дом. В это время другая фирма продает квартиры в еще не возведенном доме. Время идет. Строительства нет. Возмущенные инвесторы направляются к строителям, требуя свои квартиры или деньги. На что застройщик отвечает, что ничего не знает, и о фирме, собравшей с людей деньги, даже не слышал.
Вторая схема: фирма-застройщик продает примерно 70 процентов квартир в строящемся доме, после чего ее руководители просто исчезают.
И третья довольно распространенная схема: строительная компания закладывает дом, берет у людей деньги, возводит около 30 процентов строения и… замораживает объект, перейдя на новый. Там последовательность та же: начало стройки, сбор денег… В качестве примера применения такой схемы можно привести скандальную историю с компанией «Киеввысотстрой», которая так и не дала людям квартиры в четырех домах в Киеве — по улицам Семьи Сосниных и Старонаводницкой, а также в двух домах в области — поселке Чубинское Бориспольского района и одном доме в самом Борисполе. Полторы тысячи семей не смогли получить уже оплаченное жилье.
Правда, сейчас есть механизм, который усложняет жизнь мошенникам: люди инвестируют в строительство при посредничестве фондов финансирования строительства (ФФС) или фондов операций с недвижимостью (ФОН). Эти организации создаются инвестиционными или строительными компаниями при участии банков. Суть в том, что граждане перечисляют деньги за жилье на счет фонда, а тот уже финансирует застройщика, выделяя необходимые средства на каждом этапе строительства. При этом застройщик не имеет прямого доступа к деньгам, то есть не может их тратить по своему усмотрению. В этом случае люди больше защищены, так как организатор фонда должен тщательно проверять подноготную застройщика, поскольку именно фонд несет финансовую ответственность перед покупателями жилья. Ирина Окаянюк отметила, что в данном случае закон предполагает обязательное страхование, которое зачастую отсутствует.
Нередко застройщики идут на всякие уловки, например, нарушают сроки сдачи объекта, подменяют квартиры, сокращают ранее оговоренную площадь жилья и так далее. Естественно, люди относятся к строителям предвзято. Но, как отметил Игорь Хасин, необходимо различать добросовестных и недобросовестных застройщиков. У добросовестных нет цели ущемлять интересы инвесторов, они просто защищают свои выгоды и страхуют возможные риски, стараясь ограничить права инвестора на предъявление претензий. Аналогично действуют, скажем, страховые компании, ограничивая права застрахованных лиц на получение возмещения.
Однако юрист отмечает, что в этом случае инвестор имеет право так же защищать свои интересы и стремиться к достижению разумного компромисса с застройщиком. Например, в том случае, если застройщик не хочет устанавливать ответственность за нарушение сроков строительства, а инвестор желает ввести такую «пеню» в размере 100 процентов стоимости квартиры за каждый день просрочки. В этой ситуации компромиссом будет введение ответственности за нарушение сроков, скажем, более чем на месяц.
Если же речь идет о недобросовестном застройщике, который сразу планирует обман инвестора, то здесь, по мнению Игоря Хасина, возможны два варианта. Либо этот застройщик вообще не собирается отдавать квартиру и строить дом. В таком случае в договоре может быть все указано, но застройщик его не выполнит. Либо он изначально намерен нарушить сроки строительства или уменьшить площади квартир, что достаточно маловероятно, поскольку, как правило, такие нарушения не планируются заранее, а являются следствием объективных обстоятельств: непредвиденных технологических проблем, природных катаклизмов, неожиданного резкого подорожания стройматериалов и так далее.
В любом случае взаимоотношения между застройщиком и инвестором регулируются договором, который является соглашением сторон. И инвестор, подписывая документ, соглашается на все его условия. Если договор не содержит санкций за нарушение сроков строительства и инвестор его подписал, то это уже не уловка застройщика, а безграмотность инвестора. То же касается и замены квартиры или сокращения оговоренной площади жилья. Как правило, договоры предусматривают: если изменение площади квартиры не превышает половину квадратного метра, это не влечет за собой необходимости проводить перерасчет. В противном случае производится либо доплата за «лишние» метры, либо возврат соответствующей суммы инвестору.
Но все равно определенные риски остаются, считает Ирина Окаянюк. Поэтому, чтобы полностью обезопасить свои вложенные в недвижимость средства, человек может обратиться в страховую компанию и застраховать свои инвестиционные риски.
Инвестиционный риск, по словам специалиста, это когда человек вкладывает деньги в какой-то проект, в данном случае в покупку квартиры, но в результате не получает ни квартиры, ни своих денег или получает жилье не той площади либо с опозданием. Под данную категорию подпадает случай с «Элита-Центром». Если же дом готов, но по каким-то причинам откладывается введение его в эксплуатацию, то это уже другой случай, который тоже можно застраховать как нарушение застройщиком сроков выполнения своих обязательств.
Человек может заключить страховой договор, в котором предлагает учесть либо все возможные риски, которые могут возникнуть в ходе инвестирования в новостройку, либо некоторые из них. Это и потеря права собственности, и двойная продажа, и срыв сроков строительства, и неполучение квартиры в результате мошенничества застройщика и разрушение здания вследствие природного катаклизма или несоблюдения технических норм при строительстве.
После подачи заявки специалисты страховой компании обязательно тщательно проверят строительную фирму, ее историю, надежность, платежеспособность, техническую оснащенность. Исследуют подноготную и заказчика строительства, и подрядчика. Также проверяются финансовые организации, которые распоряжаются деньгами инвесторов. Дело в том, что страховая компания после подписания с человеком страхового договора берет риски на себя, поэтому заинтересована иметь четкое представление обо всех участниках строительства. Но страховая компания по результатам проверки может и отказать клиенту в выдаче полиса, если ее риски превысят 50 процентов. Такой отказ должен послужить для человека сигналом, что в данную стройку не стоит вкладывать деньги.
Если страховщик решает работать с клиентом, то договор заключается на весь период строительства, то есть на два-три года. По словам Ирины Окаянюк, все зависит от того, какой срок передачи строителями квартиры инвестору указан в договоре. Кроме того, в страховой договор включается так называемая временная франшиза. То есть отсрочка наступления страхового случая от даты, когда застройщик обязался сдать квартиру. Если в инвестиционном договоре стоит дата 1 мая 2008 года, то в страховом указывается: страховой случай наступает, если застройщик не выполнил свои обязательства, например, к 1 июля. Такая отсрочка дается для того, чтобы дать возможность застройщику урегулировать проблему. Ведь все-таки главная цель человека — получить долгожданную квартиру. Но если застройщик так и не выполнил свои обязательства к сроку, указанному в страховом договоре, тогда наступает страховой случай и инвестору выплачивается оговоренная сумма. То есть он получает назад вложенные деньги даже в том случае, если строители никогда этот дом не завершат или вовсе исчезнут со средствами инвесторов.
По словам Ирины Окаянюк, стоимость страховки в первую очередь зависит от того, какие именно риски человек страхует и насколько они велики в случае с каждым конкретным домом. В среднем страховой полис, защищающий от всех инвестиционно-финансовых рисков, обходится в 5 процентов от суммы, вложенной человеком в новостройку. Хотя платеж может быть меньше, если страховая компания считает, что риски минимальные.
В свою очередь, Игорь Хасин отметил: человек, решивший застраховать свои инвестиционные риски, должен понимать, что это приведет к существенному увеличению его затрат на приобретение квартиры и во многом нивелирует ценовые преимущества инвестирования в новостройку по сравнению с покупкой готового жилья.
Кстати, возникает естественный вопрос: должен ли человек платить страховой компании за проделанную работу, если он получил отказ в предоставлении полиса? По словам Ирины Окаянюк, в большинстве случаев такие услуги для клиента бесплатные, то есть они входят в общий тариф страхования. Ведь проверка застройщика необходима не только клиенту, но и страховщику. Хотя бывают исключения, когда становится понятно, что на самом деле человек не собирается вкладывать деньги, а просто хочет с помощью страховщика получить сведения о строительной компании. В таком случае ему придется оплатить работу специалистов-страховщиков.
Также Ирина Окаянюк отметила, что далеко не все страховые компании в нашей стране могут заниматься страхованием инвестиционных рисков при покупке квартиры в новостройке. Для этого нужны квалифицированные специалисты, разбирающиеся в строительном бизнесе, юристы, знающие тонкости законодательства, связанного с инвестированием, а также постоянно обновляемые базы данных о строящихся объектах, застройщиках, случаях мошенничества… Поэтому человек, желающий застраховать свой риск при инвестировании, должен поговорить с сотрудниками компании, узнать их квалификацию, опыт работы. Информацию о компании можно получить и в Лиге страховых организаций Украины.