Эксперты утверждают, что в этом году цены на жилье вырастут еще на 20 процентов
Цены на квартиры медленно, но уверенно ползут вверх. Бороться с этим обещают правительство и Президент, предлагая свои программы создания условий для массового строительства доступного по цене жилья. А на днях и Верховная Рада заинтересовалась рынком недвижимости.
Парламент намерен организовать временную следственную комиссию, которая выяснила бы причины необоснованно высокой стоимости жилья в Киеве и определила реальные, по мнению депутатов, цены на недвижимость в разных городах Украины. После этого парламентарии собираются принять законодательные акты, призванные остановить нынешний рост цен на жилье. Пока не ясно, какие это акты, да и вообще, когда парламент все-таки займется законотворчеством.
Между тем, по словам члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрия Базелинского, за февраль столичная жилая недвижимость подорожала на 2,5-3 процента. Причем если на протяжении многих лет наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, то в последние несколько месяцев покупатели, которые раньше собирались приобретать «единичку», все чаще меняют свое решение в пользу «двушки». Соответственно, спрос на двухкомнатные квартиры заметно возрос. Ведь цены на однокомнатные квартиры достигли такого уровня, что они незначительно отличаются от стоимости двухкомнатных — примерно на 20 процентов, а бывает и меньше. В таких условиях люди предпочитают потуже затянуть поясок или взять кредит побольше и обзавестись квартирой попросторнее.
Интересно, что если в середине прошлого года цены на «хрущевки» и квартиры в старых панельных домах стабилизировались или даже на 5-7 процентов снизились, то уже осенью спрос на такое жилье возрос и оно начало дорожать. В результате за последние три-четыре месяца 2007 года цены на «хрущевки» и «панельки» взлетели на 10-15 процентов. В целом же за год стоимость жилой недвижимости увеличилась в среднем по стране примерно на 20 процентов.
Но по сравнению с ситуацией в 2005-м и 2006-м, когда недвижимость дорожала ежегодно на 50-60 процентов, прошлогодние и нынешние темпы роста цен на жилье можно назвать нормальными (см. таблицу), считает Юрий Базелинский. Во всяком случае они соизмеримы с уровнем инфляции.
Кстати, и спрос в прошлом году существенно снизился, так как все меньше людей могут позволить себе покупку квартиры, даже с привлечением огромных долгосрочных ипотечных кредитов. По данным статистического управления Киевской городской государственной администрации, в 2006 году в столице было зарегистрировано 25 тысяч 252 сделки купли-продажи недвижимости, а в 2007 году — только 19 тысяч 520 сделок.
Но если в целом по Украине цены растут постепенно, то в Крыму сейчас наблюдается довольно резкое подорожание жилья. По данным интернет-портала Аgent. ua, за последний месяц стоимость квартир в старых домах выросла в среднем на 10 тысяч долларов. А ведь в предыдущие годы в марте особой активности на рынке недвижимости не наблюдалось.
По данным крымских риэлторов, сейчас квадратный метр жилья на вторичном рынке полуострова стоит в среднем 1 тысячу 570 долларов в однокомнатной квартире, 1 тысячу 510 долларов — в двухкомнатной и 1 тысячу 400 долларов — в трехкомнатной. В центре Симферополя цены на «единички» составляют в среднем от 60 до 150 тысяч долларов, на «двушки» — от 80 тысяч долларов, на «трешки» — от 100 тысяч долларов. На самом деле в большинстве случаев цены гораздо выше. Наблюдается повышенный спрос на квартиры, которые расположены на первых этажах и могут быть использованы в коммерческих целях: под магазины или отделения банков. Стоимость квадратного метра такой недвижимости в центральных районах Симферополя уже достигла 15 тысяч долларов. А в Ялте цены на квартиры на 20-30 тысяч долларов выше, чем в столице автономии. Как отмечают специалисты, в прошлом году ялтинская недвижимость подорожала на 40 процентов.
Крымские риэлторы объясняют нынешний скачок цен тем, что начал проявляться перекос в политике строительных компаний, которые на протяжении последних лет в основном возводили дорогое элитное жилье, пренебрегая домами эконом-класса.
Кстати, эксперты во многом связывают с политикой строительных компаний и подорожание киевского жилья. В частности, столичные строители в 2007 году сдали в эксплуатацию 1 миллион 400 тысяч квадратных метров жилья, или 14 тысяч 907 квартир. Это гораздо больше, чем в 2006-м. Казалось бы, много семей смогло обрести крышу над головой. На самом деле это не совсем так. Если площадь построенного жилья за год увеличилась на 7,7 процента, то количество квартир — всего на 1,6 процента. То есть строители решили повышать метраж квартир, а значит, их стоимость и свою прибыль. Ведь люди платят за квадратный метр площади, и чем она больше, тем выше доход с каждого покупателя. Но при этом количество квартир и, соответственно, семей, решивших свои жилищные проблемы, в прошлом году почти не изменилось. Зато денег они заплатили строителям гораздо больше.
Представители строительных компаний, в свою очередь, в один голос заявляют, что подорожание новостроек связано с объективными причинами, такими как рост цен на стройматериалы, металлоконструкции, энергоносители, а также постоянно увеличивающиеся отчисления в местные бюджеты и повышение зарплат рабочим. Кстати, расходы строительных компаний на содержание персонала действительно возросли. По данным Государственного комитета статистики Украины, в строительной отрасли среднемесячная зарплата в 2007 году по сравнению с зарплатой в 2004 году выросла более чем в два раза — почти на 110 процентов. Для сравнения: если в 2000-м официально зарегистрированная среднемесячная зарплата в строительстве составляла 260 гривен, то в 2004-м — уже 709 гривен, а в прошлом году — 1 тысячу 486 гривен.
Однако в приватных беседах руководители строительных компаний неизменно упоминают еще одну причину подорожания жилья: постоянно увеличиваются взятки чиновникам всех уровней за землеотвод и выдачу всевозможных разрешений. Все эти расходы застройщик включает в себестоимость строительства и возлагает на инвесторов — людей, приобретающих квартиры в новостройке.
Чего же нам ждать от рынка недвижимости в нынешнем году? Юрий Базелинский считает, что в 2008-м, как и в предыдущем, цены увеличатся на 20 процентов, но расти будут постепенно. Хотя, по мнению специалистов АСНУ, на стоимости жилья может негативно отразиться нестабильность американской валюты. Ведь традиционно в Украине цены на недвижимость устанавливают в долларах и в них же производят расчеты. Видя стремительное падение курса доллара по отношению к евро, многие продавцы очень боятся прогадать. Конечно, в этой ситуации можно привязать стоимость квартиры к европейской валюте, но, во-первых, она у нас не настолько широко используется, а во-вторых, это непривычно и может отпугнуть покупателей. Поэтому продавцы идут по самому простому пути: повышают цену своих квартир после каждого существенного падения курса американского доллара. Причем их не смущает тот факт, что официальный курс гривни к доллару не менялся уже около трех лет и явных намерений менять такую финансовую политику у Национального банка Украины нет.
Правда, Нацбанк может «обрадовать» покупателей жилья другим сюрпризом. Готовится постановление, ограничивающее десятью годами срок предоставления коммерческими банками ипотечных кредитов. А в последнее время наибольшей популярностью у заемщиков пользуются ссуды на 20-30 лет. Если ежемесячные платежи возрастут в полтора-два раза, гораздо меньше семей смогут позволить себе взять ипотечный кредит.
Хотя при снижении спроса на жилье, возможно, и цены не будут существенно расти, а то и вовсе приостановятся. Во всяком случае, такое мнение агентству «ЛИГАБизнесинформ» высказал почетный президент ОАО «Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего» Алексей Омельяненко. Он считает, что в первую очередь это может произойти в регионах, где уровень зарплат существенно ниже столичного.
Но пока это только ожидания, и если никаких серьезных финансовых и экономических кризисов в Украине не произойдет, то, как и в прошлом году, стоимость жилья будет увеличиваться в «темпе» инфляции. Если, конечно, страна не столкнется с гиперинфляцией.
СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИР В КИЕВЕ (В ТЫСЯЧАХ ДОЛЛАРОВ США)
Годы 2005 год Начало 2007 года Март 2008 года
Тип квартиры/
Количество комнат 1 2 3 1 2 3 1 2 3
«Гостинки» 32-36 — — 65-70 — — 75-80 — -
«Хрущевки» 38-48 46-58 60-75 70-80 95-110 110-150 90-100 110-130 130-150
9-этажные
панельные 43-53 53-64 64-80 75-90 105-130 125-160 95-110 120-150 140-180
12-этажные
и 16-этажные 46-60 58-72 72-90 85-100 115-150 140-180 105-125 140-170 160-200
«Сталинки» 55-70 67-80 80-120
и выше 100-130 140-180 170-250
и выше 130-160 170-220 200-270
и выше
Новостройки,
сданные
в эксплуатацию 45-70 60-90 75-150
и выше 150 120-200 160-300
и выше 100-170 140-200 180-300
и выше