Ситуацию на рынке недвижимости комментирует руководитель одной из ведущих строительных корпораций Украины
«Познякижилстрою», одному из лидеров украинского строительного рынка, исполняется 12 лет. Что и говорить, солидный возраст, учитывая, что в этом, весьма популярном сегодня, бизнесе новые фирмы появляются и исчезают нередко за два-три года, построив лишь несколько домов. Впрочем, по сути, за эти годы в корне изменилась и ситуация на рынке. Если десять лет назад в первом «позняковском» девятисекционном доме по столичной улице Драгоманова, 17 квадратный метр стоил около трехсот долларов, то сейчас на том же месте цены поднялись до 3 тысяч долларов и выше. Согласитесь, процент, который не предоставляет ни один банк мира. Правда, сейчас полосы украинских газет и ленты информационных агентств пестреют сообщениями, что рынок жилья, дескать, застыл, «самозаморозился» и цены вот-вот упадут.
- Есть ли основания для подобных прогнозов? — с этим вопросом мы обратились к Артуру Мхитаряну, руководителю «Познякижилстроя».
- Можно было бы уже и привыкнуть: по крайней мере, в последние пять лет на конец календарного года приходится пик слухов о том, что цены на недвижимость будут падать. Потом в январе-феврале на рынке спокойствие — ни продавать, ни покупать никто не торопится, а с весной рынок постепенно оживляется, и рост цен продолжается естественным образом. Этот момент застоя на рынке наша компания не сильно ощущает: мы давно строим, кредит доверия к нам достаточен, уже в этом году цены увеличились на 10%, и поток покупателей не уменьшился.
- Каков же ваш личный прогноз ценовой ситуации на рынке жилья в Украине?
- Цены, по крайней мере на жилье в наших домах, в обозримом будущем не будут падать. А расти будут. Тут все на самом деле просто: цены перестанут расти, когда спрос прекратится. А сейчас спрос есть. Такой же бум желающих обзавестись жильем в столице, как был пять лет назад, есть и сейчас. Кто-то переезжает из регионов, многие готовы сменить «хрущевки» и «сталинки» на квартиры в элитных домах, улучшив тем самым качество жизни и обеспечив своих детей и внуков достойным жильем. Тут интересна связь экономики и политики — выборы и связанная с ними временная нестабильность, ожидание будущих политических раскладов нередко тормозят желание людей совершить едва ли не самую главную покупку в жизни, квартиру. При этом развитие экономики не прекращается, деньги у людей накапливаются, а лучшей инвестиции, чем именно в элитную недвижимость, нет. Она всегда растет в цене, причем не только у нас, а и во всем мире. На нашей новой рекламе рядом кирпичи и слитки золота — вещи, которые растут в цене. Ни один банк не даст таких процентов: за три последних года квартира, стоившая сто тысяч долларов, стала стоить восемьсот тысяч. Поэтому спрос поддерживается еще и теми покупателями, кто подобным образом сохраняет и приумножает свои сбережения, подобную категорию людей не волнуют сезонные изменения цен на жилье, они рассчитывают на долгосрочную перспективу.
- Ходят слухи едва ли не о заговоре строительных компаний, взвинтивших цены на жилье существенно выше его реальной стоимости…
- Если одна компания, большая или маленькая, повысит цены, то у нее не будут покупать, потому что есть другие компании, купят у них. Естественно, поскольку на строительном рынке достаточно острая конкуренция, все хотят продавать дешевле. Но есть цена земли, стоимость документации, труда архитекторов и строителей, отчисления городу, — все это и формирует в конечном счете стоимость квадратного метра. Если бы компаний было две-три, подобные слухи могли бы иметь основания, а когда только в Киеве их более ста, и все заинтересованы продавать, цена, как это ни обидно, объективна. Ее составляющие — цена земли, особенно в центральной части города, где ее крайне ограниченное количество. Если раньше отчисления городу составляли 5% площади готового жилья, то сейчас — 20%, то есть мы недополучаем пятую часть оборота, плюс еще налоги. Причем если раньше дом можно было строить на Крещатике, а жилье городу отдавать на Троещине, то сейчас — только в том доме, в котором строим. Дороги и стройматериалы: к примеру, на столичном рынке цены на арматуру за два года выросли примерно в три раза. Та же ситуация и с арендой техники — у нас есть свои мощности, но у 90% компаний на рынке их нет. И, немаловажный фактор — если раньше зарплата рабочих на столичных стройках была 200-300 долларов в месяц, то теперь в среднем — тысяча долларов. При этом есть определенный дефицит кадров, поэтому нужным специалистам следует предлагать адекватную оплату труда и не задерживать выплаты. Удлиняются и сроки строительства, причем по не зависящим от нас обстоятельствам: если раньше для получения разрешительной документации на строительство достаточно было нескольких месяцев, то теперь процесс этот очень долгий и сложный, он занимает два года, причем в лучшем случае. Дом строится быстрее! Что же касается сговора ведущих строительных фирм, он у нас вот какой: на всех заседаниях Украинской Строительной Палаты речь идет только о том, как бы снизить цены и продавать жилье не в ущерб себе. Очевидно, что ни на материалах, ни на оплате труда мы не сэкономим, но во
прос отчислений городу и оформления разрешительной документации в ведении государственных чиновников, поэтому хотелось бы найти понимание наших проблем.
- Будет ли «Познякижилстрой» участвовать в подготовке столицы к проведению Евро-2012?
- Прежде всего, особенно с учетом Евро-2012, у нас есть планы построить в центре города пятизвездочную гостиницу «Кемпински»: ее проект уже готовится, также думаем об офисном комплексе. На сегодняшний день в Украине существует законодательная проблема строительства домов выше 74 метров. У нас есть проекты выше, и это как раз одна из возможностей удешевить цены на конечный продукт: на той же земле квартир в результате получится гораздо больше. Парадокс: во всем мире развивается высотное строительство, в Дубаи сейчас достраивают дом выше 900 метров — 260 этажей!.. Да, в этом случае нужны дополнительные гарантии безопасности объекта. Высотное строительство имеет свои особенности, и им должны заниматься только профессионалы, ставящие во главу угла качество и надежность конструкции. Во многих европейских странах принята следующая практика: любая новая строительная компания первые пять лет может строить только одно-трехэтажные дома, следующие пять лет — пяти-десятиэтажки, и только после этого срока может получить подряд на строительство высотного здания. У нас же новоиспеченные фирмы в надежде на скорую прибыль берутся за небоскребы, а потом недостроенные объекты остаются памятниками строительной халатности, позорящими в глазах граждан всех украинских строителей.
- Удается ли вам сдавать дома в обещанные покупателям сроки?
- Я не знаю ни одной стройки, которая была бы сдана в срок — в Киеве ли, в Америке или во Франции. Это очень сложно. И у нас есть проблема с задержками, но они связаны не с ходом стройки как таковой, а с ее началом и окончанием: когда дом готов, его должны принимать государственные органы и заказчик — процесс обычно затягивается, большинство чиновников в последнее время меняют едва ли не каждый месяц. Более того: вполне реальна ситуация, когда уже выделенный участок могут опять вернуть на торги. Но ситуация на рынке способствует, так сказать, спокойствию покупателей даже в случае некоторых задержек со сдачей объектов: жилье не перестает дорожать, а имя нашей компании — достаточная гарантия того, что оно будет качественным и уютным. Все-таки двадцать жилищных комплексов общей площадью около миллиона квадратных метров — это достойный результат, и еще пять домов — на завершающем этапе строительства.
- Известно, что ваш коллектив едва ли не первым начал внедрять в Украине новейшие технологии — теплые дома, панорамные окна, пентхаузы…
- Изменилось время: то, что стены, коммуникации, окна высокого качества — это сейчас не повод для рекламы уважающей себя компании — это само собой разумеется. Мы сейчас продаем не просто квартиру в новом доме — мы предлагаем новый образ жизни и ее уровень, определенное настроение и соответствующие эмоции. Так было задумано с самого начала: мы обслуживаем дом весь срок его эксплуатации. Причем на этом не зарабатываем, нам нужно, чтобы клиентам было комфортно в наших домах. И их квартплата сегодня выше обычной всего на 50 копеек в месяц — до поднятия тарифов мы оказывали услуги, в том числе озеленение, обновление фасадов, лестничных клеток, себе в ущерб, сейчас — выходим в ноль. Но это уже дело принципа: если имя собственника становится брендом, это следует поддерживать, не жалея сил и средств.
- Уж в вашем-то случае фамилия точно стала брендом. Ваш отец, народный депутат Нвер Мхитарян, остался почетным президентом корпорации, но, по его же словам, уверен, что пришло время нового поколения топ-менеджеров. Чем же, интересно, отличается ваш стиль управления?
- Я расширяю штат, ввожу новые инновационные технологии, применяю новые знания. Но при этом соблюдаю традиции. Мы, наверное, единственная строительная компания в Украине, которая является семейной. И наши покупатели — это, преимущественно, наши знакомые, наши друзья, которые нам доверяют. Это очень важно. В отличие от многих других компаний, мы не скрываем информацию о собственниках, потому что в этом случае за гарантию качественного жилья отвечает моя семья.