Большинство финансовых учреждений с помощью специальных баз данных могут отследить денежные поступления и налоговые отчисления человека за определенный период, поэтому получить кредит с помощью липовой справки практически невозможно
Сегодня большинство людей, приобретающих недвижимость, берут кредиты в банках. Естественно, каждый заемщик старается выбрать более выгодные условия кредитования. Для этого ему приходится обходить довольно много учреждений и изучать большое количество документов, которые часто трудно понять, не имея специальных знаний. К тому же в зависимости от личных обстоятельств граждан один и тот же банковский продукт для одних может быть удобным и выгодным, а для других — не очень.
Чтобы облегчить муки выбора, некоторые потенциальные заемщики обращаются к специалистам, которые, зная условия, предлагаемые различными банками, помогают найти оптимальный вариант кредитования.
Одного из таких специалистов, заместителя директора киевского филиала Ипотечного супермаркета Т. О. Ч. К. А Елену Пикулик, «ФАКТЫ» попросили рассказать о факторах, которые влияют на условия ипотечных кредитов, и о том, на что нужно обращать внимание заемщику при заключении договора с банком.
— В какой валюте лучше брать кредит?
— Для начала отметим, что кредит погашается по безналичному расчету и только в той валюте, в которой он оформлен. Поэтому, прежде чем взять ссуду, человек должен хорошо взвесить все обстоятельства, чтобы выбрать ту валюту, которую ему будет удобнее всего возвращать.
Сейчас украинские банки выдают займы в четырех валютах: гривнях, долларах США, евро и швейцарских франках. Оформление кредита в каждой из этих валют имеет определенные достоинства и недостатки. Так, процентные ставки по ссудам в швейцарских франках, как правило, ниже, чем по кредитам в других валютах. Однако, поскольку швейцарские франки — у нас не слишком распространена валюта, покупать их приходится в том же банке, где оформлялся кредит. При этом банк выставляет, как правило, завышенный курс франка, так что клиент несет определенные потери на обмене валюты. Они могут составлять дополнительно около 2-3 процентов от суммы каждого ежемесячного платежа.
Кредитование в евро выгодно тем заемщикам, чьи доходы привязаны к этой валюте. Однако доходы большинства наших сограждан привязаны к доллару. Процентные ставки по кредитам в европейской валюте несколько ниже, чем по долларовым и гривневым. Но при слабом долларе и растущем курсе евро значимость процентной ставки нивелируется за счет непредсказуемости изменений обменного курса.
Гривневые кредиты отличает простота в оформлении и обслуживании. Ничего не нужно менять. Получаешь зарплату в гривнях и в гривнях же погашаешь кредит. Но в то же время процентная ставка банков по займам в национальной валюте остается достаточно высокой.
Кредиты в долларах США удобны, так как зарплаты многих украинцев привязаны к американской валюте. При этом процентная ставка по таким кредитам ниже, чем по гривневым. В среднем на сегодняшний день она составляет 12-13 процентов годовых.
— От каких условий зависят проценты по кредиту?
— Кредитные программы многих банков могут меняться в зависимости от срока кредитования: чем меньше временной горизонт кредита, тем ниже могут быть банковские проценты. Особенно это ощутимо в программах по автокредитованию.
— Может ли стоимость кредита зависеть от величины первоначального взноса?
— Этот взнос не влияет на цену кредита, но существенно улучшает шансы заемщика на получение положительного решения. Если клиент берет кредит не на всю сумму будущей покупки, а делает первоначальный взнос, банк считает, что степень риска по кредиту ниже, и охотнее идет навстречу заемщику.
— Банки предлагают разные схемы погашения кредитов. Какие из них предпочтительны для клиентов?
— Основные графики погашения кредитов — стандартный и аннуитетный. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.
Стандартный график предполагает, что клиент ежемесячно вносит равные суммы в счет погашения кредита, а также проценты на остаток. Таким образом, в начале погашения ежемесячные платежи самые высокие. А по мере того, как долг уменьшается, снижается и размер взноса.
Такой график погашения более выгоден клиенту с точки зрения оптимизации переплаты по кредиту. Однако многие заемщики сталкиваются с тем, что им не по силам вносить большие платежи в начале погашения.
Для таких заемщиков придуман аннуитетный график погашения, при котором клиент ежемесячно вносит в банк одну и ту же сумму. Это позволяет равномерно распределить нагрузку на бюджет заемщика в течение всего периода погашения. Однако в общей сложности кредит обойдется дороже.
Приведем пример. Предположим, человек хочет взять кредит сроком на 15 лет на сумму 150 тысяч долларов при ставке 12 процентов годовых. Если график погашения аннуитетный, ежемесячный платеж будет постоянным — 1 тысяча 805 долларов, а общая сумма переплаты по кредиту составит 172 тысячи 528 долларов. При стандартном методе погашения размер первоначальных платежей будет 2 тысячи 300 долларов в месяц, однако в дальнейшем их сумма начнет уменьшаться. Итоговая величина переплаты составит 135 тысяч 740 долларов.
То есть при возврате кредитов на одну и ту же сумму и при одинаковых ставках величины переплаты могут отличаться более чем на 36,5 тысячи долларов.
— Проценты по кредиту — это все, что приходится переплачивать заемщику?
— Существует еще целый ряд сопутствующих платежей, которые повышают стоимость кредита.
— Какие это платежи и каков их размер?
— В разных банках сопутствующие платежи могут отличаться. Наиболее распространены при покупке недвижимости следующие платежи:
комиссионные за выдачу и сопровождение кредита (открытие счета, разовые комиссионные банку) — составляют 0,99-4 процента суммы кредита;
оплата услуг независимой экспертной оценки — около 500 гривен;
отчисление в Пенсионный фонд — 1 процент суммы кредита;
государственная пошлина за договор ипотеки — 0,1 процента суммы договора;
государственная пошлина за договор купли-продажи — 1 процент суммы договора;
оплата нотариальных услуг — от 500 гривен;
некоторые банки взимают с заемщиков штраф за досрочное погашение кредита — до 3 процентов досрочно погашенной суммы.
При оформлении кредита банк также может предложить человеку открыть текущий счет, куда будут переведены кредитные ресурсы и с которого банку будут автоматически перечисляться средства для погашения ссуды. Конечно, открытие счета — это нормальная практика, однако данная услуга платная. В среднем она стоит от 30 до 50 гривен.
Кроме того, многие банки настаивают, чтобы их клиенты застраховали свою жизнь и недвижимость, являющуюся объектом залога. Условия такой страховки могут быть разными. Иногда банк требует наличия страхового полиса только в течение первых нескольких лет пользования кредитом, поскольку на это время приходятся максимальные суммы выплат (при стандартном методе погашения). Однако чаще всего переоформлять страховку приходится ежегодно в течение всего срока кредитования.
В некоторых банках могут также потребовать оформления договора страхования титула, то есть рисков потери права собственности на жилье после совершения сделки купли-продажи.
— Как это может произойти?
— Например, продает квартиру женщина, муж которой уже давно куда-то выехал и не дает о себе знать. Покупатель этого жилья берет кредит на несколько лет. А через некоторое время вдруг появляется пропавший супруг и предъявляет права на свою долю жилплощади. То есть право собственности покупателя на часть квартиры становится спорным. И в том случае, если он оформил страховку титула, страховая компания выплачивает ему некую сумму, которая позволит «откупиться» от неожиданного претендента на собственность и восстановить свои права.
Есть еще множество других ситуаций, в которых право собственности на квартиру может быть оспорено уже после ее продажи.
Процентные ставки по кредитам на жилье на 20 лет
в долларах США при наличии первого взноса от 10%
N
п/п Название банка Номинальная ставка
(процентов годовых) Реальная ставка
(процентов годовых)
1 «ОТП Банк» 11,99 12,15
2 «Райффайзен Банк Аваль» 13,00 13,25
3 «Сведбанк» 11,90 12,06
4 «СЕБ Банк» 12,10 12,26
5 «Укрсиббанк» 11,90 12,14
6 «Укрсоцбанк» 12,50 12,66
7 «Универсал Банк» 12,45 12,61
8 Международный Ипотечный
Банк 12,50 12,66
9 «Эрсте» 12,00 12,08
10 «Надра» 12,89 13,22
Процентные ставки по кредитам на жилье на 20 лет
в евро при наличии первого взноса от 10%
N
п/п Название банка Номинальная ставка
(процентов годовых) Реальная ставка
(процентов годовых)
1 «ОТП Банк» 10,99 11,14
2 «Райффайзен Банк Аваль» 13,00 13,25
3 «Сведбанк» 11,00 11,15
4 «СЕБ Банк» 10,60 10,75
5 «Укрсиббанк» 11,90 12,09
6 «Укрсоцбанк» 12,00 12,16
7 «Универсал Банк» 11,45 11,60
8 «Эрсте» 11,50 11,58
9 «Надра» 12,19 12,51
Процентные ставки по кредитам на жилье на 20 лет
в гривнях при наличии первого взноса от 10%
N
п/п Название банка Номинальная ставка
(процентов годовых) Реальная ставка
(процентов годовых)
1 «ОТП Банк» 13,99 14,16
2 «Райффайзен Банк Аваль» 15,50 15,77
3 «Сведбанк» 14,50 14,67
4 «СЕБ Банк» 17,00 17,19
5 «Укрсиббанк» 14,00 14,21
6 «Укрсоцбанк» 14,00 14,17
7 «Универсал Банк» 17,45 17,65
8 «Эрсте» 14,00 14,00
9 «Надра» 17,89 18,29
* При расчетах учитывался аннуитетный способ погашения
— Какую долю ссуды составляют страховые выплаты?
— В общей сложности они могут достигать 1,5-2 процента суммы выданного кредита.
(Естественно, дополнительные платежи делают кредит дороже. По просьбе «ФАКТОВ» специалисты Ипотечного супермаркета Т. О. Ч. К. А рассчитали реальную стоимость кредитов в различных банках с учетом всех расходов, которые приходится нести заемщику. Результаты расчетов приведены в таблицах. — Авт. )
— Многие люди в Украине получают зарплату «в конвертах». Значит, доходы у них есть, но документально подтвердить их при помощи справки они не могут. Есть ли у таких граждан возможность получить кредит?
— Банки понимают, что у клиентов бывают разные обстоятельства. Поэтому при оценке платежеспособности заемщиков не ограничиваются только данными справок о доходах. В случае, если уровень официального заработка недостаточен для получения кредита, некоторые банки принимают во внимание косвенные доходы клиента. Например, человек сдает внаем квартиру и имеет от этого постоянный доход. Чтобы подтвердить его, он предоставляет банку договор об аренде жилья. Могут быть учтены также документы о наличии у заемщика доли в бизнесе или свидетельства о неких неофициальных доходах.
— Возможна и другая ситуация: доходов у человека нет, зато есть справка о них, в которой указаны цифры, не соответствующие действительности…
— Большинство финансовых учреждений с помощью специальных баз данных могут отследить денежные поступления и налоговые отчисления клиента за определенный период. Поэтому получить кредит с помощью липовой справки практически невозможно.
— Как влияет на условия кредита возраст заемщика?
— Сейчас кредит на жилье можно получить начиная в среднем с 23 лет. Но все же, хотя никаких формальных ограничений на этот счет нет, на практике банки более охотно кредитуют граждан в возрасте от 30 до 40 лет. Это уже состоявшиеся люди, имеющие хороший запас времени до пенсии.
Обычно банки рассчитывают кредит таким образом, чтобы он был погашен до того, как заемщик достигнет пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Редко, но случается, что граничный порог пользования кредитом банки продлевают до 75 лет.
— Могут ли зависеть условия кредита от наличия и возраста детей у заемщика?
— Дети никак не влияют на кредитные условия банков. Однако, если в семье есть несовершеннолетний ребенок, это может отразиться на условиях кредитного договора. Многие финучреждения сразу указывают в договоре ипотеки все спорные моменты, связанные с несовершеннолетними детьми, и в дальнейшем, при расторжении договора, руководствуются данным документом. Кроме того, финучреждения зачастую отмечают в договоре ипотеки, что зарегистрироваться в заложенной квартире может только покупатель. Право же прописывать кого-либо еще на жилплощади, являющейся объектом залога, предоставляется ему только с согласия банка. Это делается в целях избежания возможных юридических осложнений, связанных с особенностями украинского законодательства, при расторжении договора ипотеки.