В Украине изменился порядок оценки недвижимости: это процедура, необходимая при любой операции по переходу права собственности на дом или квартиру, в том числе при дарении или наследовании. Данные оценки недвижимости используются для определения суммы налогов, уплачиваемых при смене собственника. Однако новая система оценки уже вызвала много нареканий как со стороны оценщиков и нотариусов, так и со стороны простых людей, столкнувшихся с трудностями при совершении сделок с недвижимостью.
Напомним, что еще в декабре 2017 года Верховная Рада приняла поправки к Налоговому кодексу и обязала правительство создать единую базу оценки имущества. Целью нововведения было желание исключить махинации при проведении оценки, занижение стоимости объектов и уклонение от их налогообложения. На днях Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ) таки запустил обновленную Единую базу данных оценки недвижимости и электронный модуль оценки. Теперь каждый отчет оценщиков будет проходить автоматическую электронную проверку на соответствие заложенным в системе ценовым показателям минимально допустимой стоимости недвижимости.
«Фонд совместно с оценочным и нотариальным сообществом добился введения в действие новой системы оценки. Все это делается для того, чтобы положить конец черным соглашениям с налогооблагаемым движимым или недвижимым имуществом, из-за чего государство теряло ежегодно до 2 млрд грн налогов. Новая система работает так, что любой отчет об оценке, который не соответствует заложенным индикативам того или иного региона или территории, база принимать не будет. За первые два дня работы новой системы неприемлемыми по причине заниженной оценки признаны 10% из представленных отчетов», — сообщил исполняющий обязанности председателя Фонда государственного имущества Украины Виталий Трубаров.
Казалось бы, идея прекрасная. Но вот на способ ее реализации уже есть немало нареканий. На данный момент подать отчеты об оценке имущества можно только через единственную в стране электронную платформу «ОЦЕНКА.online». Контролирует эту платформу частное предприятие. Кроме того, за внесение информации в базу данных оценщик должен заплатить 390 гривен. Столько уплатит и нотариус, чтобы получить из реестра оценки данные, необходимые для заключения сделки с недвижимостью. Естественно, что все эти расходы в итоге оплатит клиент. То есть в сумме пользование Единой базой данных оценки недвижимости и электронным модулем оценки облегчит кошелек гражданина, желающего провести сделку с жильем, дополнительно на 780 гривен. А в масштабах страны, где ежегодно продаются сотни тысяч квартир и домов, эти дополнительные платежи принесут сотни миллионов гривен прибыли. Например, по данным Министерства юстиции Украины, за 2017 год только в Киеве частные и государственные нотариусы зарегистрировали 31,8 тыс. договоров купли-продажи квартир. Если бы при каждой сделке уплачивалось дополнительно по 780 грн, то за год поступления на счета держателей единой базы оценок только от столичных сделок составило бы более 24 млн 800 тыс. грн.
«Стоимость услуг, предложенная пока единственной функционирующей площадкой, является экономически необоснованной и существенно завышенной, что приводит к существенному увеличению транзакционных издержек граждан, особенно в небольших населенных пунктах, и во многих случаях даже превышает стоимость услуг по оценке. Кроме того, индикативы, то есть минимальная стоимость недвижимости, по которым система может не допустить внесение отчета об оценке в базу, не всегда соответствуют ситуации на рынке», — говорится в официальном обращении Украинского общества оценщиков к Фонду государственного имущества Украины.
В свою очередь пресс-служба ФГИУ распространила заявление, что в ближайшее время планируется запустить еще три электронные площадки для внесения отчетов об оценке недвижимости в единую базу данных, кроме существующей платформы «ОЦЕНКА.online». Эти платформы также будут создаваться и обслуживаться частными компаниями. Будет ли снижена стоимость услуги, ФГИУ не сообщает.
Прокомментировать сложившуюся ситуацию «ФАКТЫ» попросили председателя экспертного совета Украинского общества оценщиков Якова Маркуса.
— У меня не укладывается в голове, почему сейчас нужно для совершения сделки с недвижимостью дважды платить за оценку. Это теперь должен делать и оценщик, за внесение информации об оценке в единую базу данных, и нотариус. Это неправильно. Тем более что все эти расходы будут переложены на покупателей недвижимости. А значит, стоимость оформления сделки снова увеличится.
Да, подключение к базе данных может быть платным, так как необходимы средства для поддержания информационной системы в рабочем состоянии. Но я не думаю, что это настолько дорогостоящая работа, чтобы при каждой операции с недвижимостью взимать два платежа на общую сумму 780 гривен. Оплата не соответствует объему и качеству услуги, за которую она взимается. Ведь это просто процесс регистрации оценки объекта, сделанной специалистом-оценщиком. Очень надеюсь, что в ближайшее время порядок и стоимость доступа к базе данных оценок изменится.
Также вызывает беспокойство тот факт, что доступ к единой базе данных оценки имущества можно получить только с помощью одной платформы, контролируемой частной компанией. Именно при обращении к этой системе необходимо дважды платить деньги при каждой операции с недвижимостью. Это явный признак нездоровой конкуренции, монополизации оценочного рынка. Заявления о том, что вскоре появятся альтернативные платформы пока остаются только разговорами. Но я очень надеюсь, что они появятся и стоимость доступа к базе данных оценки буде установлена соизмеримой затратам на поддержание системы, а не останется способом заработка для монополиста.
— Нередко оценщики и их клиенты жалуются, что система не принимает выводы оценщика о стоимости недвижимости, блокируя внесение такой информации. С чем это связано и как можно решить проблему?
— При внесении информации в систему срабатывает алгоритм, определяющий минимальную стоимость объекта, сравнивая его со схожими по характеристикам объектами. Это делается для того, чтобы не допустить внесения в базу данных явно заниженной оценки. Ведь не секрет, что давно существовал механизм снижения налогообложения покупаемой недвижимости путем занижения ее официальной стоимости, записанной в договоре. Единая электронная база данных как раз и задумывалась для того, чтобы пресечь такие нарушения. Но оказалось, что система, в нынешнем ее виде, несовершенна.
Например, ко мне обратился за советом коллега. Он провел оценку квартиры в хорошем районе, неплохом доме, но квартира после пожара. То есть она в данный момент не пригодна для проживания. Он все это указал в оценочном отчете, но стоимость жилья, естественно, оказалась ниже чем средняя по рынку для данного типа квартир. Поэтому система не приняла указанную сумму, заблокировав операцию. И таких ситуаций может быть очень много. Ведь немало квартир имеют свои особенности, которые негативно влияют на их реальную стоимость.
Поэтому должен быть разработан механизм внесения информации об оценке таких нестандартных объектов. Пока этого решения нет и единственный способ добиться внесения информации в систему — это указать явно завышенную цену объекта, но близкую к минимально допустимой по рынку. А значит, покупатель, рассчитывавший приобрести дешевую квартиру, будет вынужден переплачивать, иначе сделку просто невозможно будет оформить. Необходимо дать возможность доказать объективность сделанной оценки, с учетом особенностей объекта. Или, если это невозможно, придется менять принцип начисления налогов.
Например, во многих европейских странах при операциях с недвижимостью налог автоматически начисляется как процент от определенной средней цены на подобные объекты. Если покупатель с этим не согласен, он обращается к оценщику, который устанавливает оценочную стоимость для конкретного объекта с учетом всех его особенностей.
— А кто и как формирует среднюю оценочную стоимость, ниже которой информация системой блокируется?
— Это компьютерный алгоритм, рассчитывающий среднюю цену на основе информации, содержащейся в базе данных оценки. Однако следить за самой системой, анализировать и проверять информацию должны специалисты. Тут, конечно, вызывает беспокойство тот факт, что на данный момент наполнением и управлением столь важной информационной базы занимается исключительно одна частная организация. Поэтому, как именно работает система изнутри, мне неизвестно.
Ранее «ФАКТЫ» сообщали, что недавно правительство изменило порядок государственной регистрации квартир, домов и земли.