До нового учебного года осталось две недели, и уже сейчас многие студенты начинают активно искать себе съемное жилье. Кроме того, с началом осени традиционно активизируется приток в крупные города людей, ищущих более высокооплачиваемую работу. И всем нужно где-то жить. А значит, должен заметно возрасти спрос на аренду квартир. Нередко ажиотажем пользуются нечистые на руку арендодатели, а то и вовсе мошенники. «ФАКТЫ» попытались разобраться в ситуации на рынке аренды жилья и в том, как безопасно снять квартиру, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с арендодателями.
Для начала выясним, сколько сейчас стоит снять квартиру в крупном городе и как в ближайшее время могут измениться цены.
«В Днепре сейчас однокомнатные квартиры в спальных районах сдаются по цене от 3 до 5 тысяч гривен. Двухкомнатные дороже на 500−700 гривен. Это без учета коммунальных платежей», — сообщил «ФАКТАМ» руководитель агентства недвижимости «Инвест-Днепр» Семен Кривсун.
По его мнению, с началом осени съемные квартиры в Днепре подорожают на 5−10%. В основном это связано с некоторой нехваткой арендуемого бюджетного жилья.
А что с ценами в Киеве?
«За последние два года в столице существенно выросли арендные цены. Анализируя объекты, реализованные через нашу компанию за период с 2016 по 2018 год, аренда квартир подорожала в среднем на 20%. Например, двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом в Дарницком районе, за которую в середине 2016 года просили 10 тысяч гривен в месяц, в июле 2018 года была сдана за 12 тысяч гривен. И это несмотря на рост коммунальных платежей и не самый активный летний период. Однокомнатная квартира с косметическим ремонтом обойдется сегодня не менее чем в 6 тысяч гривен в месяц, хотя аналогичный вариант в 2016 году стоил порядка 4500−4800 гривен в месяц», — отметил Александр Корчан, директор компании GREENKIEV, занимающейся долгосрочной арендой жилой недвижимости.
Эксперт считает, что нынешней осенью за счет увеличения спроса на аренду недорогих квартир, в столице стоит ожидать кратковременный рост арендных ставок на 5−10%. Но он быстро спадет, так как покупательная способность арендаторов увеличивается не столь динамично, а предложений на рынке становится все больше.
В свою очередь, по словам основателя компании Investment Development Property Игоря Черненко, на сегодняшний день стоимость аренды обычной однокомнатной квартиры в Киеве колеблется, в зависимости от района и близости к метро, от 5,5 до 9 тысяч гривен, а двухкомнатной — от 7,5 до 15 тысяч гривен.
«В других городах цены ниже. Например, во Львове стоимость аренды двухкомнатной квартиры примерно такая же, как стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве, также с существенным разбросом, в зависимости от района. В Харькове цены уверенно приближаются к киевским, а в Черкассах аренда приличной однокомнатной квартиры может составлять от 2,5 до 3,5 тысячи гривен. Я думаю, что осенью во многих крупных городах стоимость аренды может вырасти на 10−15%. Но этот рост в первую очередь связан с ожидаемым повышением стоимости коммунальных услуг», — отметил Игорь Черненко.
Помимо цены, студентов и их родителей волнует вопрос безопасности. Так что же нужно знать потенциальным арендодателям, чтобы найти и снять жилье за разумную цену и при этом не попасться на удочку мошенников?
«Нужно критически относиться к выбору квартиры и особенно — к объявлениям в интернете. Хотя за последние годы и уменьшилось количество фейковых объявлений, однако желающих нажиться на людях, нуждающихся в жилье, еще достаточно. Причиной тому, по сути, безнаказанность аферистов. Потерпевшие редко обращаются в полицию, так как считают, что им все равно никто не поможет», — пояснила «ФАКТАМ» аналитик компании Flatfy Светлана Клебанская.
По ее словам, в первую очередь нужно смотреть на само объявление.
«В настоящем, нефейковом объявлении обычно много фотографий, причем они должны в полной мере показывать преимущества и недостатки жилья. Правда, существует немало объявлений со множеством фото, однако они некачественные, показывают только одну комнату или даже только ее часть. В таких случаях всегда просите у риэлторов дополнительно отправить вам подробные фотографии недвижимости. Описание квартиры должно быть четким и ясным. Если все написано заглавными буквами, без знаков препинания с кучей восклицательных знаков — скорее всего, это объявление мошенников.
Бывают объявления, якобы написанные старушкой — хозяйкой квартиры. В них обычно используются уменьшительные формы слов и так далее. К этому нужно тоже относиться осторожно. И, конечно, основным критерием является цена.
Сейчас в интернете очень распространено мошенничество такого типа: размещается объявление с качественными фотографиями на очень хорошую квартиру в хорошем состоянии и в хорошем районе по цене, которая ниже средней. Вы звоните по указанному номеру, и вам говорят что квартиру буквально только что сдали, поскольку это было очень выгодное предложение. Далее вам рассказывают, что с вами говорит представитель очень хорошего агентства, и, если вы подпишете с ним договор и заплатите определенную сумму (например, 1500 гривен), то агентство гарантированно найдет для вас столь же привлекательный вариант. Но это обман. Никогда не платите деньги до подписания официальных документов. Ни владельцу, ни риэлтору.
Иногда бывает так, что владелец квартиры сам дает объявление на какой-то интернет-платформе. Риэлторы могут копировать его на другие сайты, давая уже свой номер телефона, а затем связываться с хозяином и предлагать ему клиентов. В таком случае они могут требовать деньги за свои услуги, если вы, например, нашли эту квартиру именно по объявлению риэлтора, а не владельца. Обязательно узнайте у владельца квартиры, есть ли у него договор о сотрудничестве с конкретным риэлтором. Поскольку это тоже в определенной степени мошенничество", — отметила Светлана Клебанская.
«ФАКТЫ также поинтересовались у специалистов, какие сейчас самые распространенные схемы мошенничества при аренде жилья.
«Самая популярная схема — это сдать квартиру, которую сам мошенник снял на одну-две недели. Квартира в таком случае сдается мошенником якобы на длительный срок с оплатой гарантийного платежа и платежа за первый месяц, причем нередко сразу нескольким арендаторам.
Также распространена схема получения денег за «бронирование». Обычно мошенники предлагают авансом заплатить 20−30% стоимости аренды еще до оформления, чтобы квартира якобы «не ушла». А потом «вдруг» оказывается что ее уже сдали.
И, конечно, очень часто реальное состояние квартиры, мебели, техники не соответствует тому, что рассказывает арендодатель. Когда все эти нюансы выясняются, приходится искать новое место жительства посреди учебного года, а это сложнее. Не менее сложно, а зачастую и невозможно вернуть свой гарантийный платеж", — подчеркивает Игорь Черненко.
Но даже найдя приемлемое по цене и юридически чистое жилье, не торопитесь с оформлением документов, советуют специалисты. Сначала тщательно проверьте состояние самой квартиры в частности и многоэтажки в целом. Особое внимание нужно обратить на энергоэффективность квартиры, ведь от этого напрямую зависит, сколько придется платить за отопление.
«Квартирантам необходимо уточнять, сколько, помимо самой арендной платы, им придется платить за коммуналку. Для начала желательно потребовать, чтобы арендодатель показал платежки за прошлый отопительный сезон. Кроме того, если вы въезжаете в арендованную квартиру летом, в отопительный сезон может оказаться, что в ней холодно, — рассказал «ФАКТАМ» менеджер по коммуникациям энергосервисной компании ДТЭК ЭСКО Антон Ковалишин. — Если планируете аренду на год и дольше, то имеет смысл обратиться к специалисту-энергоаудитору, который за 1−2 тысячи гривен вместе с вами осмотрит квартиру и подскажет, где могут ожидать проблемы. Хотя некоторые моменты можно увидеть и самому.
Например, обратите внимание, какие установлены окна, старые деревянные или энергосберегающие, плотно ли они закрываются. Если механизм закрывается с трудом, а резинки уплотнителей в трещинах и изношены — из такого окна зимой может дуть. Требуйте, чтобы арендодатель отрегулировал фурнитуру и заменил уплотнители. Также стоит обратить внимание на качество монтажа окон, нет ли вокруг них щелей, не торчит ли монтажная пена.
Внимательно осмотрите стены в квартире. Особенно это касается угловых, торцевых квартир на верхних и нижних этажах. Проверьте, нет ли пятен плесени в углах, в районе оконных откосов. Это может быть явным признаком того, что зимой эти участки стены перемерзают, в квартире станет холодно, а плесень будет и дальше разрастаться.
Самым явным признаком того, что с квартирой что-то не так, может быть лоскутное утепление снаружи дома. Если утеплена арендуемая квартира или квартиры соседей, то, скорее всего, в доме некомфортно, и жильцы ищут пути, чтобы повысить температуру. Причин холода может быть много — от плохой подачи тепла на уровне всего дома, до разбалансировки стояков или засоренности системы отопления.
Поговорите с соседями, насколько у них комфортная температура в квартире. Наличие в доме индивидуального теплового пункта с автоматическим регулированием подачи тепла в зависимости от температуры на улице может быть преимуществом для аренды жилья. Значит, в этом доме проводилась модернизация системы отопления, соответственно, платежки за отопление будут ниже, чем в других домах, а в квартире будет не жарко и не холодно — как раз оптимальный климат.
Бывает, что в некоторых многоквартирных домах из технического верхнего этажа делают офисы и квартиры. Для проживания эти помещения не очень подходят: в них, как правило, слишком холодно зимой. При этом жильцы, независимо от температуры в помещении, платят полную стоимость за отопление по показателям общедомового счетчика тепла.
Также имеет смысл посмотреть, какой счетчик на электроэнергию установлен в квартире. Желательно, чтобы это был современный двузонный счетчик электроэнергии, который позволяет ночью платить в 2 раза дешевле. Если вы арендуете квартиру с семьей, детьми, то расходы на электроэнергию могут быть значительными, и в ваших интересах, чтобы хозяин квартиры заказал замену счетчика", — подытожил эксперт.
Если арендатор окончательно определился, какая именно квартира ему подходит, и готов заплатить за нее, наступает следующая, не менее важная фаза аренды — ее юридическое оформление. О том, как правильно заключать договор аренды и на какие нюансы нужно обязательно обращать внимание, читайте в статье «Аренда квартиры в Украине: как правильно оформить договор и не стать жертвой аферистов».