Мошенник уговорил киевлянку в обеспечение долга заключить договор купли-продажи жилья
Аферы с недвижимостью — неотъемлемая часть нынешней украинской действительности. После краха «Элита-центра» довольно регулярно появляются сообщения о том, что некая строительная фирма, собрав у людей деньги, не выполнила свои обязательства. Подобные аферы проводятся масштабно, с применением новейших достижений маркетинга и рекламы.
Однако никуда, оказывается, не делись и процветавшие в 90-е годы примитивные способы отнятия жилья у наивных, легкомысленных или беспомощных людей. Опасность потерять крышу над головой по-прежнему грозит каждому человеку, который не проявляет достаточной осторожности. Доказательство тому — история, которую рассказала корреспонденту «ФАКТОВ» наша читательница из Киева Светлана Старикова.
— Больше двух лет тому назад, в начале 2006 года, у меня возникли материальные затруднения, — вспоминает Светлана Старикова. — И я обратилась к своему приятелю, чтобы он помог мне одолжить определенную сумму денег под проценты. Он познакомил меня с гражданином Кричевским, который согласился дать мне в долг 5 тысяч долларов под 50 процентов годовых. Так что возвратить через год я должна была 7 тысяч 500 долларов. Я согласилась на эти условия.
Однако через какое-то время Кричевский предложил мне в обеспечение долга заключить договор купли-продажи на мою квартиру. Сказал, мол, это пустая формальность, которая нужна ему только для того, чтобы быть уверенным: долг я верну. И никаких действий с моей квартирой он, конечно же, производить не будет. С оформлением договора проблем не возникнет, заверил Кричевский, поскольку у него есть свой нотариус, который все сделает.
— Кричевский действовал от имени кредитной организации или как частное лицо?
— Он рассказал, что у него есть фирма, которой принадлежит несколько пунктов обмена валюты. Знакомый, порекомендовавший мне обратиться к Кричевскому, заверил, что уже неоднократно брал у него кредит и никаких проблем не было. Поэтому я согласилась на его условия.
У меня, правда, возник вопрос, как быть с моим сыном, который на момент заключения договора еще был несовершеннолетним. Следовательно, без разрешения опекунского совета продажа квартиры невозможна. (Сделку назначили на 3 апреля 2006 года, а 18 лет молодому человеку должно было исполниться только 1 мая. — Авт. ) Однако меня заверили, что знакомый нотариус оформит все и без опекунского совета, тем более речь ведь идет не о реальной продаже квартиры, а всего лишь о залоге.
Собрать необходимые для заключения договора документы взялся помощник Кричевского. Мы заказали справку в БТИ, а для подготовки остальных бумаг он попросил паспорта всех совладельцев квартиры (мой, моей мамы и сына). Обещал отксерить нужные страницы и вернуть документы при заключении договора у нотариуса.
— Как происходило подписание?
— Когда мы пришли к нотариусу, она спросила, согласны ли мы заключить такой договор. Я ответила, что только в том случае, если мы при этом не потеряем квартиру. Ведь речь на самом деле идет не о продаже, а о залоге. Нотариус заверила, что нам ничего не грозит: все документы останутся у нее и никаких операций с ними никто произвести не сможет. А после полного погашения долга она переоформит квартиру снова на нас.
После этого мы приступили к сделке. Кричевский выдал мне деньги. Правда, не всю сумму. Он сказал, что вычел из нее расходы на оформление документов.
— Сколько же вы получили?
— Чуть больше трех тысяч долларов (в материалах суда упоминается сумма 3 тысячи 500 долларов. Вернуть же заемщица должна была 7 тысяч 500 долларов. Таким образом проценты по кредиту фактически составили не 50, а 114 процентов годовых. — Авт. ).
После этого Кричевский написал мне расписку в том, что он выдал мне в качестве займа 7 тысяч 500 долларов, заключил договор купли-продажи квартиры и обязуется до возврата денег не предпринимать с ней никаких действий и не регистрировать документ в БТИ. (Надо сказать, расписка странная. Получается, что после возврата долга Кричевский уже вправе совершать с квартирой любые действия. Впрочем, он мог написать все что угодно, поскольку выполнять обещанное, как стало понятно чуть позже, все равно не собирался. — Авт. )
Я обратилась к нотариусу с просьбой заверить расписку, но она отказалась, объяснив, что данный документ и так имеет юридическую силу.
На этом и разошлись. Правда, паспорта нам сразу не отдали. Помощник Кричевского сказал, что они нужны ему для того, чтобы получить в жэке «форму Ь 3» (справку о людях, проживающих в квартире. — Авт. ). Мой и мамин паспорта они позже вернули, а паспорт сына исчез. Мы больше его документа не видели.
Через месяц, в начале мая, Кричевский пришел ко мне за первым взносом в счет погашения долга и с новым деловым предложением — сдать мою квартиру. Мол, это помогло бы мне получить дополнительные средства и быстрее рассчитаться с долгом. У него и клиент подходящий оказался — его друг, который должен был приехать из Америки. И цену предлагал хорошую — 800 долларов в месяц.
Я согласилась и в июне выехала из квартиры, оставив ключи Кричевскому. Однако вскоре что-то меня стало беспокоить. Прохожу как-то вечером мимо дома, а в квартире свет не горит. Значит, никто там не живет.
В общем, не знаю, что меня к этому побудило, а только решила я сменить на дверях квартиры замок. Позвала соседа, чтоб помог. Прихожу и вижу — около дверей стоят двое незнакомых людей. Оказалось, это покупатели. Пришли по объявлению смотреть квартиру. Я объяснила им, что являюсь хозяйкой квартиры и не продаю ее. Побежала за распиской Кричевского, чтобы подтвердить свои слова, но, когда вернулась, их уже не было.
Вскоре я встретила молодого человека, который представился брокером и сообщил, что его клиент недавно купил у Кричевского мою квартиру. Я решила, что это недоразумение, и мы договорились встретиться в милиции для выяснения ситуации. Однако в положенный срок он в отделение не явился, а сотрудники милиции, выслушав мой рассказ, сказали, что он не придет, это одна шайка мошенников. «Идите домой и ничего не бойтесь», — посоветовали мне. И я пошла.
Подхожу к двери квартиры, смотрю — уже врезан новый замок. Вызвала участкового. Но он ничем мне помочь не смог и посоветовал обратиться в суд.
Вот с тех пор я и сужусь.
— А где живете все это время?
— Хорошие знакомые, у которых есть свободная квартира, разрешили мне пока в ней пожить.
Паспорт, предъявленныймошенником, был утерян истинным владельцем еще в начале 90-х годов
Без малого два года изгнанная из собственной квартиры женщина ведет борьбу за свою жилплощадь. В процессе следствия и суда выяснилось множество интересных подробностей. Оказывается, после того как Светлана опрометчиво подписала договор купли-продажи, квартира была продана трижды. Первый раз — 27 апреля 2006 года (через 24 дня после подписания злополучного договора). Несмотря на это мошеннику хватило наглости еще два месяца, пока у жертвы не раскрылись глаза на проделанную аферу, приходить к Светлане Стариковой за деньгами. Она успела вернуть 1 тысячу 250 долларов из тех 3 тысяч 500 долларов, которые получила на руки. Так что без квартиры женщина осталась всего за 2 тысячи 250 долларов.
Вторая продажа была проведена еще через три месяца — в июле 2006 года. К этому времени афера уже раскрылась и пострадавшая подала заявление в милицию с жалобой на мошенников. Впрочем, как оказалось, даже после этого никаких запретов на операции со спорной недвижимостью наложено не было и мошенники спокойно совершили сделку у частного нотариуса.
Таким образом, в третий раз продав злополучную квартиру, аферисты окончательно замели следы. Если в первом договоре купли-продажи гражданин Кричевский значился покупателем, а во втором — продавцом, то последний документ подписывали только третьи лица. Даже если они и знали об афере, доказать это невозможно.
Но дальше — больше. Следствие установило, что гражданин Кричевский Ю. В. уже свыше десяти лет живет в Америке и в Украину не приезжает. А паспорт, который предъявлял мошенник, был утерян владельцем еще в начале 90-х годов. Установить же личность человека, который воспользовался утерянным паспортом для того, чтобы оставить семью без квартиры, следствию… не удалось.
Выяснилось также, каким образом мошенники обошли проблему с несовершеннолетним сыном Стариковой, проживавшим в квартире. В день заключения договора молодому человеку не хватало до 18 лет чуть меньше месяца (день рождения у него 1 мая, а сделка состоялась 3 апреля). А в копии паспорта, которую следователь изъял у нотариуса, значится, что день рождения у юноши… 1 марта. То есть мошенники недолго думая впечатали в паспорт другую дату рождения, которая позволяла провести сделку без разрешения опекунского совета. В этом, собственно, и заключалась «подготовка документов», для которой у владельцев квартиры заранее взяли паспорта. А после заключения договора паспорт молодому человеку не вернули, чтоб подделка не была обнаружена раньше времени.
Фальшивые паспорта были не единственными сомнительными документами в деле. Как известно, для того чтобы совершить продажу жилья, нотариусу нужно предоставить справку по форме Ь 3, в которой указываются все жители данной квартиры. Выдает такую справку жэк по месту жительства. Владелец квартиры, как мы уже упоминали, оформление документов поручила «покупателю». В результате в деле появилась «форма Ь 3», в которой, так же, как и в переделанном паспорте, датой рождения сына значилось 1 марта вместо 1 мая.
Когда же так называемому Кричевскому понадобилось продать квартиру, появилась еще более странная справка. В ней было указано, что в квартире на момент продажи никто не прописан (хотя, естественно, жильцы оттуда не выписывались). Кроме того, справка оказалась выдана жэком Ь 514, тогда как на самом деле дом находится в ведении жэка Ь 504.
Есть в деле и вовсе невероятные «ляпы». Например, последнюю (третью!) продажу квартиры от имени владельца совершал его брокер по доверенности, заверенной нотариусом… 31 июня. В календаре, как известно, такой день вообще отсутствует. А еще известно, что нотариус является должностным лицом, которое обязано при заверении любых сделок тщательно изучить и проверить все имеющие отношение к делу документы. Какова же квалификация и профессиональная пригодность нотариуса, который не разбирается даже в календаре?
Все упомянутые выше аргументы были представлены в суд. И, казалось бы, одного только обилия фальшивых документов в деле достаточно было для того, чтобы усомниться в правомочности перепродажи квартиры и объявить все произведенные сделки недействительными. Однако позиция районного суда оказалась другой.
Суд рассмотрел аргументы истцов, требовавших признать все сделки купли-продажи недействительными и вернуть им их жилплощадь. И решил истцам в иске… отказать! Афера по отнятию жилья у доверчивых граждан увенчалась успехом.
Трудно оценивать юридические тонкости такого судебного решения. Однако с обычной, житейской точки зрения выводы, сделанные судом, иногда кажутся довольно странными.
Естественно, прежде всего при рассмотрении этого дела судья искал ответ на вопрос: действительно ли владельцы квартиры были обмануты покупателями?
Ссылаясь на разъяснения пленума Верховного суда Украины, суд решил, что «… под обманом следует понимать намеренное введение в заблуждение участника соглашения путем сообщения ему сведений, которые не отвечают действительности, или утаивание обстоятельств, которые имеют существенное значение для заключаемого соглашения».
И во всех обстоятельствах дела никаких сведений, не отвечающих действительности, и никакого утаивания важной информации судьи не усмотрели.
Например, данные о том, что покупатель квартиры скрыл от продавца свою настоящую личность и воспользовался подложным паспортом, по мнению суда, не считаются не отвечающими действительности и не имеют «существенного значения для заключаемого соглашения».
В решении суда приводятся слова одного из ответчиков: «Тот факт, что в данное время при рассмотрении уголовного дела выяснилось, что лицо, купившее у истцов квартиру, не является Кричевским Ю. В. , не может свидетельствовать об обмане покупателей. Фактически обман был со стороны самих истцов, которые подделали паспорт Федорова О. А. ».
— Мы вошли в суд потерпевшими от мошенников, а вышли оттуда… преступниками, занимающимися подделкой документов, — сетует теперь Светлана Старикова.
Лично мне кажется, что тут суд проявил непоследовательность. Получается, что назваться чужим именем и предъявить при заключении важного договора фальшивый паспорт — это не обман. А заменить в настоящем паспорте реального человека только дату рождения — обман. К тому же в судебном решении не упоминаются доказательства того, что подделку паспорта совершили именно продавцы.
Не посчитал суд существенным и тот факт, что на момент заключения договора один из продавцов был несовершеннолетним, а значит, без разрешения органов опеки никаких действий с квартирой нельзя было производить. На этот аргумент суд ответил так: «Мать несовершеннолетнего присутствовала при заключении договора и дала согласие на его заключение, а потому договор на этом основании не может быть признан недействительным».
Когда автор продавал квартиру, нотариус потребовал у него предоставить разрешение опекунского совета, несмотря на то, что при заключении договора присутствовали и отец, и мать детей, дававшие согласие на подписание документа. Наверное, это разрешение как раз и нужно для того, чтобы обезопасить детей от опрометчивых действий легкомысленных родителей.
Ну и, конечно, несуществующая дата на доверенности, по которой перепродавалась квартира, на фоне остального и вовсе кажется незначительной помехой: «Описка в доверенности, выданной на право продажи квартиры… относительно даты ее выдачи не может свидетельствовать о недействительности правочина, поскольку доверенность не признана в установленном порядке недействительной».
То есть, когда вам предъявят документ, выданный 8 мартобря, не спешите сомневаться в его подлинности. Может быть, он просто «не признан в установленном порядке недействительным».
С другой стороны, нельзя не признать, что в позиции истцов тоже есть слабые места. Например, логичным выглядит такое замечание: «Суд критически относится к доводам Стариковой С. Г. , что она и другие истцы считали, что заключают договор залога, и нотариус заверила их, что после заключения договора она никому его на выдаст, а будет хранить у себя до погашения долга, а в дальнейшем вернет его истцам».
В решении отмечается, что подобные действия нотариуса являются уголовно наказуемыми. Однако никаких доказательств того, что нотариус поступала именно так, у истцов нет. И правда, подписывая договор, Старикова не позаботилась о том, чтобы взять у нотариуса письменное обязательство выполнить свои обещания. Скорее всего, нотариус отказалась бы дать такую бумагу и вообще не стала бы заверять договор, совершенно резонно опасаясь уголовной ответственности. И это спасло бы человека, готового совершить опрометчивый поступок.
Ну и трудно всерьез воспринимать утверждение, мол, подписывая бумагу, в первой строке которой большими буквами написано «ДОГОВIР КУПIВЛI-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ», человек думал, что подписывает договор залога. Прав, конечно, суд, отмечающий: «Если бы они хотели заключить договор залога, то заключили бы именно такой договор».
— Подобные схемы отнятия жилья довольно широко практиковались в 90-е годы, — рассказывает адвокат Марина Лебедева. — Тогда, пользуясь тем, что закона о залоге еще не существовало, мошенники часто убеждали граждан заключить вместо договоров о займе и залоге договор купли-продажи. При этом человек фактически терял право собственности на свое жилье. Однако во многих случаях квартиры удавалось вернуть через суд, доказав, что сделка по продаже является мнимой и за ней скрываются на самом деле заем и залог.
Впоследствии законодательная база была усовершенствована и подобное мошенничество стало редкостью. За последние десять лет мне не приходилось сталкиваться с такими случаями.
Сегодня, если человек хочет занять деньги под залог недвижимости, ему ни в коем случае не нужно заключать договор купли-продажи на свою квартиру. При такой сделке стороны заключают и заверяют у нотариуса два договора — займа и залога. И после расчета должника с кредитором стороны снова обращаются к нотариусу, который в законном порядке прекращает действие договора залога и снимает запрет на отчуждение квартиры.
Жертвы мошенников подали апелляцию на решение суда и в настоящее время ждут решения высшей инстанции. Трудно сказать, каким оно будет. Но вероятность остаться без крыши над головой у пострадавших достаточно велика.
Как выпутаться из этой ситуации? Честно говоря, ее намного проще было бы избежать, не поддаваясь на уловки мошенников. Тщательно проверяя все документы, не подписывая никаких бумаг с мыслью, что это всего лишь «пустая формальность», не веря на слово незнакомым людям, которые к тому же одалживают деньги под грабительские проценты.
Одним словом, в наши дни остается актуальным призыв Юлиуса Фучика: «Люди, будьте бдительны!»