С началом летнего сезона налоговики активизировали проверки людей, сдающих свое жилье квартирантам
На аренде сегодня зарабатывают многие украинцы, особенно в крупных городах. А для жителей некоторых регионов, например Крыма, сдача жилья приносит чуть ли не единственный стабильный (хоть и сезонный) заработок. Согласно законодательству, с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду, нужно платить налоги. Но многие люди стараются от этой обязанности уклониться или сократить свои налоговые отчисления.
Самый простой способ — не заключать вовсе никаких договоров с арендаторами и скрывать сам факт сдачи жилья. Но этот путь опасен как для хозяина жилья, так и для квартиранта. В договоре ведь четко указывается ответственность арендатора за несвоевременную оплату жилья, порчу имущества, несоблюдение общественного порядка и так далее. В свою очередь, квартирант защищает себя от неожиданного выселения, непредвиденного повышения платы, навязчивых посещений хозяина и многих других неприятностей.
По словам специалистов, сегодня подавляющее большинство операций по долгосрочной аренде жилья подтверждается письменным договором. Во всяком случае на этом настаивают все солидные агентства недвижимости, предоставляющие посреднические услуги при сдаче и съеме жилья. По словам члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Базелинского, договоры аренды жилья могут быть нотариально заверенными и не заверенными. Дело в том, что нет законодательной нормы, требующей обязательного нотариального заверения такого документа. Поэтому нередко арендодатель ограничивается получением подписей сторон и, возможно, риэлторов, присутствующих при заключении договора.
Связано это с тем, что некоторые хозяева жилья стараются скрыть свои доходы, чтобы не платить налоги. Ведь нотариусы, являющиеся налоговыми агентами, обязаны подавать информацию о заверенных соглашениях в налоговые органы, которые, в свою очередь, требуют уплатить налог с суммы, указанной в договоре аренды. Агентство недвижимости не является налоговым агентом, поэтому не призвано контролировать, кто как платит налоги. Его задача — найти интересующий клиента вариант, проверить документы, обеспечить юридическую чистоту сделки и соблюдение сторонами условий договора. Тем не менее риэлторы, которые дорожат своей репутацией, предпочитают работать с законопослушными клиентами. А вот арендатор заинтересован в нотариальном заверении договора, ведь при возникновении конфликтной ситуации ему будет проще отстоять свои интересы в суде.
Кроме того, по словам Юрия Базелинского, некоторые арендодатели договор не только не заверяют нотариально, но даже не регистрируют в жэке. Ведь бывают случаи, когда именно из жэков налоговики получают информацию о сдаваемом жилье и его владельцах.
Что касается самой суммы налогов, то, как рассказал «ФАКТАМ» председатель Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень, законопослушный арендодатель может платить налоги как физическое лицо или как субъект предпринимательской деятельности (СПД). И тот и другой вариант разрешен законодательством. Но порядки налогообложения отличаются. В первом случае человек декларирует свой годовой доход от аренды, из него вычитаются расходы на содержание и обслуживание квартиры, и из оставшейся суммы берется 15 процентов. Во-втором случае владелец сдаваемой квартиры платит фиксированный налог — до 200 гривен в месяц. В таких условиях и при нынешних арендных ставках владельцу жилья выгоднее платить налоги как СПД.
Допустим, стоимость аренды составляет 1 тысячу долларов в месяц, то есть 4 тысячи 850 гривен. Предположим, человек сдавал жилье не весь год, а только десять месяцев. Его годовой доход от аренды составляет 48 тысяч 500 гривен, а расходы на содержание и оплату коммунальных услуг, например, 8 тысяч 500 гривен. Из оставшихся 40 тысяч нужно уплатить 15 процентов, то есть 6 тысяч гривен. Если же арендодатель является предпринимателем и платит фиксированный налог, то его годовые отчисления составят максимум 2 тысячи 400 гривен. Как видим, выгода налицо.
Что касается регистрации договоров аренды в жэке, то это делается для того, чтобы зафиксировать: в определенный период за коммунальные услуги будет платить арендатор либо арендодатель. В зависимости от условий договора. Дело в том, что если вносить «коммуналку» должен арендатор, жэк может потребовать перезаключения договора на обслуживание квартиры или подписания дополнительного соглашения непосредственно с арендатором. Если жилье снимает юридическое лицо, то тарифы на свет, тепло, воду, а также квартплата несколько увеличиваются.
О том, как облагаются налогом средства, полученные от сдачи в аренду недвижимости, «ФАКТЫ» поинтересовались у заместителя председателя Государственной налоговой администрации Украины Сергея Лекаря.
— Сергей Иванович, какой налог удерживается из арендной платы за жилье?
— Если человек сдает принадлежащую ему недвижимость в аренду, то, в соответствии с Законом «О налоге с доходов физических лиц», он обязан уплатить налог в размере 15 процентов полученного дохода. Причем налог взимается не только при сдаче в аренду домов, квартир и комнат, но также гаражей, дачных домиков и даже приусадебных и других земельных участков.
— И как его нужно платить?
— Тут есть нюансы. Дело в том, что у нас существует такое понятие, как «налоговый агент»: юридическое или физическое лицо, которое обязано начислить, удержать и уплатить налог от имени и за счет налогоплательщика. Проще говоря, закон переложил обязанность по уплате этого налога на налоговых агентов.
Так вот, если недвижимость арендует юридическое лицо, то налоговым агентом является именно арендатор и он обязан удержать и перечислить в бюджет 15-процентный налог.
А если недвижимость арендует физическое лицо, тогда все обязанности по уплате налога в бюджет несет арендодатель — человек, сдающий жилье.
— Получается, что, если я сдаю квартиру фирме, она должна перечислить подоходный налог из тех денег, которые выплачивает мне в виде арендной платы, а если — человеку, то я сама обязана уплатить подоходный налог…
— Именно так.
— Предположим, я сдаю жилье человеку. Как и когда мне нужно уплатить налог?
— Если вы сдавали в аренду жилье без участия налогового агента, то есть другому физическому лицу, тогда по итогам года вы должны самостоятельно прийти в налоговую инспекцию, заполнить декларацию о доходах и указать в ней доход, полученный от сдачи в аренду жилья. Налоговая служба сделает перерасчет и выпишет квитанцию, которую можно оплатить в любом банке.
— А если я никаких договоров заключать не стану, а просто тайком сдам квартиру?
— Это значит, что вы укрываете доход от налогообложения. Причем умышленно. В отношении подобных действий наше законодательство предусматривает определенные санкции, вплоть до уголовной ответственности.
— Но как налоговая узнает?
— Дело в том, что по нормам нашего законодательства сдача жилья в аренду должна оформляться договором. Это позволяет определить, во-первых, ответственность арендатора за сохранность имущества, а во-вторых, налоговые обязательства арендодателя.
Такой документ должен быть заверен нотариусом. А нотариус, в свою очередь, в обязательном порядке проинформирует о заключении договора и о его участниках налоговую инспекцию по месту проживания арендодателя.
— Но я знаю, что многие люди просто регистрируют такие договоры в жэках…
— Действующее законодательство предусматривает нотариальное оформление договора. Но может производиться его дополнительная регистрация в других учреждениях, в том числе в жэках. В целом налоговая служба работает в достаточно широком информационном поле, привлекая к сотрудничеству жэки, консьержей, дворников, соседей и другие источники информации. Более того, хочу отметить, что сейчас, когда начинается курортный сезон, налоговая служба намерена изучать тенденции сдачи в аренду дач, домов и квартир для отдыха граждан. И мы будем вести разъяснительную работу для того, чтобы все люди, которые получали такие доходы, вовремя рассчитались с бюджетом.
Впрочем, нельзя не отметить рост самосознания наших сограждан. По сравнению с прошлым годом количество людей, задекларировавших в 2008-м свои доходы от сдачи недвижимости в аренду, возросло в полтора раза, и почти втрое выросла сумма декларируемого ими дохода.
— Кстати, некоторые люди оформляют сдачу в аренду квартир как предпринимательскую деятельность и платят с полученных доходов не 15 процентов, как обычные граждане, а единую ставку — максимум 200 гривен…
— Это очень дискуссионная тема. Позиция налоговой службы такова: если человек сдает свое имущество (дом, квартиру, землю), тогда это является предметом гражданско-правового соглашения, но никак не видом предпринимательской деятельности. Поэтому он обязан нести такую же ответственность перед бюджетом, как и все остальные граждане, то есть подавать декларацию и платить 15-процентный налог.
Если же человек сдает в аренду чужое имущество, то это уже посреднические услуги, являющиеся одним из видов предпринимательской деятельности. Но при этом тот человек, который предоставил свою квартиру для найма, вносит налог на общих основаниях.
А вот если человек является собственником нескольких объектов недвижимости и сдает их в аренду, то это также можно расценить как предпринимательскую деятельность, направленную на получение дохода. И в зависимости от условий ведения такой деятельности и размера дохода граждане могут подпадать под упрощенную систему налогообложения. То есть платить единый налог.
— Значит, человек имеет право оформить средства от сдачи в аренду своей квартиры как доходы от предпринимательской деятельности и платить 200 гривен налога в месяц?
— Тут стоит сказать о том, что атрибутами предпринимательской деятельности являются прежде всего те риски, которые осознанно принимает на себя человек, решая заняться любым видом деятельности. Полученные гражданином доходы от сдачи единственной собственной квартиры в аренду называть «доходами от предпринимательской деятельности» не совсем правильно.