Строители говорят о надвигающемся кризисе в столице, вызванном остановкой ипотечного кредитования и последовавшим за ней катастрофическим падением спроса на квартиры
Сложившуюся сегодня ситуацию на рынке никто из застройщиков не мог представить даже в страшном сне. Еще полгода назад жилье раскупали, как только строители начинали рыть под здание котлован, а то и когда проект будущей новостройки даже толком не был утвержден. Нынешним летом ситуация в корне изменилась. «Предложений становится все больше, — разводят руками риэлторы, — а спрос упал более чем в два раза». Причина одна — кредит под новое жилье взять практически невозможно. Дают разве что под грабительские проценты и исключительно на покупку «вторички». Если раньше риэлтор заключал в среднем 12 сделок в год, то теперь — в лучшем случае четыре. Немногочисленные покупатели сейчас с готовностью клюют лишь на «спецпредложения» — залоговые квартиры, отобранные у людей, которым оказалось не под силу выплачивать неподъемный кредит. И то только потому, что такие объекты предлагают по ценам на 25-30 процентов ниже обычных.
Впрочем, говорят специалисты, надеяться, что цены на новые квартиры серьезно упадут, не стоит. Уже сейчас очевидно, что застройщики пошли не по пути ценового демпинга, а по пути замораживания объектов. Подешеветь может «вторичка», да и то не вся, в основном убитые «хрущевки» и другое морально и физически устаревшее жилье. Что касается «первички», то «затоваривание» здесь — явление временное: вслед за сужением спроса уменьшится и предложение. Точнее (если отбросить макроэкономическое лицемерие), остановятся стройки, останутся без средств к существованию выброшенные на улицу рабочие, а затем эти процессы перекинутся на все смежные отрасли, поставляющие строителям товары или услуги.
— Если покупать недвижимость не будут — не будут и строить, — говорит руководитель отдела аналитики консалтинговой компании «Канзас» Сергей Голуб. — У строителей нет собственных средств, а банки дают кредиты более чем неохотно и на весьма жестких условиях.
— Если инвестиции не идут, а у застройщика нет собственных финансов, он вынужден замораживать объекты, — согласен с этим мнением и вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Виктор Несин.
В строительной отрасли, по словам экспертов, уже наметились угрожающие тенденции, свидетельствующие о сворачивании строительства: по данным Госкомстата, за первое полугодие 2008 года объемы строительных работ сократились на 1,1 процента. В целом же, утверждают аналитики, в этом году новых квартир в столице станет меньше на треть. Если в 2007-м было построено 1,4 миллиона квадратных метров жилья, то в 2008-м строители готовы возвести максимум один миллион «квадратов». Увы, несмотря на обращение строительной ассоциации, обеспокоенной надвигающимся кризисом, правительство Украины продолжает и дальше проводить политику, которая вызывает ужесточение условий и ограничение ипотечного кредитования. Поразительно, но угроза банкротства десятков, а может и сотен предприятий никого особенно не волнует.
— Совершенно очевидно, что Украина сейчас находится на пороге серьезного финансово-экономического кризиса, и толчком к нему может стать кризис на строительном рынке, — прокомментировал ситуацию один из руководителей строительных компаний.
Что ж, общие тенденции конца августа таковы, что многие продавцы снимают квартиры с продажи и сдают их в аренду, покупатели выжидают, инвесторы нервничают, а застройщики пребывают в растерянности. В результате работы уже остановлены на 15-20 процентах киевских стройплощадок, а строительные компании лихорадочно ищут способ перекрыть лавинообразно увеличивающиеся убытки.
— Многие застройщики заканчивают свои объекты в столице и даже не пытаются начинать новые, а ищут земельные участки в пригороде Киева, — говорит Дмитрий Колесник, руководитель инвестиционного отдела компании «Новобудова». — Ряд строительных компаний и вовсе переориентируется на строительство торгово-офисных комплексов.
Кризис не щадит никого. С трудностями, по словам представителей компаний, сталкиваются все, в том числе и холдинг «Киевгорстрой» — фактически «оболочечная» компания без реальных активов, обремененная обязательствами перед вкладчиками и утратившая последнее конкурентное преимущество после отмены, в соответствии с текущим бюджетом, льгот по получению земельных участков под застройку. По мнению экспертов, пережить общеотраслевые горести сложнее будет именно таким «недоприватизированным» госпредприятиям — неповоротливым, плотно прессуемым кормящимися возле них «силовиками» и прочими деятелями, с несоответствующей требованиям времени системой финансового управления и маркетинговой стратегией.
— Для того чтобы не выпасть с рынка, компаниям необходимо повышать эффективность управления, нужен молодой менеджмент. В «Киевгорстрое» ситуация «накрученная», ему нужен аудит и, возможно, какие-то лечебные мероприятия. А чтобы не было ситуации с теневыми схемами выделения квартир, «Киевгорстрою», возможно, необходимо перенимать наш опыт. Структура нашей компании не позволяет, например, в обход других подразделений выдать кому-либо бесплатную квартиру, — комментирует директор коммунального предприятия «Житлоiнвестбуд-УКБ» Вячеслав Непоп.
В общем, если государство не вмешается, всем участникам рынка недвижимости — банкам, строительным компаниям и рядовым покупателям жилья — будет несладко. Правда, банки могут спасти финансовые вливания учредителей (наших олигархов или западных владельцев), частные стройкомпании — гибкость и умение «крутиться», госзастройщиков вроде «Киевгорстроя» — или поддержка государства (чего ожидать не приходится), или, как и в случае банков, приход эффективного собственника… А вот бесквартирным украинцам, пока государственные мужи будут заняты осенними политическими баталиями, придется традиционно полагаться только на себя.