Есть опасения, что до конца года в столице еще 15 застройщиков не смогут выполнить свои обязательства перед инвесторами
Последние несколько лет многие жители страны активно решали свои жилищные проблемы, вкладывая в новостройки собственные средства или деньги, взятые в банке. Сейчас у этих людей возникает все больше поводов для тревоги: они боятся, что не смогут получить свои квартиры в срок, а то и вовсе останутся без жилья. Поэтому частные инвесторы создают инициативные группы, общаются между собой и стараются контролировать застройщиков. Ведь никто не хочет, чтобы именно их дом пополнил список проблемных строек.
В ответ строители стараются держать марку и в один голос заверяют, что все объекты будут достроены. Ну, разве что с опозданием… Однако в приватных беседах и риэлторы, и эксперты рынка недвижимости признают: за последние три месяца остановлено возведение более 30 домов только в Киеве. Подобная ситуация и в других городах Украины. Да и в СМИ все чаще публикуются сообщения о прекращении строительства того или иного объекта.
В частности, на прошлой неделе появилась информация о том, что замораживается строительство самого высокого здания Украины — в Киеве, на улице Глыбочицкой, 43. Строит этот крупный многофункциональный комплекс Mirax Plaza (в его состав входят офисные, торговые и жилые площади) российская компания, имеющая свой филиал в Украине. На днях председатель совета директоров компании Mirax Group Сергей Полонский разместил в интернете заявление, что строительство Mirax Plaza будет заморожено из-за проблем с финансированием.
Как сообщила «ФАКТАМ» директор департамента общественных связей и рекламы компании Mirax Group Ольга Тимченко, для руководства украинского филиала компании заявление их московского коллеги стало неожиданностью. Тем не менее строительство многофункционального комплекса, который должен был стать самым высоким в стране, но пока ограничивается 11 этажами, действительно приостановлено. Уже существующие площади предназначались для офисных помещений. О дальнейшей судьбе всей стройки ничего не известно.
В отделе продаж многофункционального комплекса «ФАКТАМ» сообщили, что строительство 145 тысяч квадратных метров жилых площадей в данном комплексе пока не началось и квартиры инвесторам еще не продавали. Средства вкладывали только в строящиеся торговые и офисные помещения.
Похоже, что это далеко не последний объект, который не будет достроен в запланированный срок. К тому же эксперты все чаще предупреждают о грядущих потрясениях на данном рынке. В частности, как заявил генеральный директор рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг» Станислав Дубко, до конца года ожидается дефолт 15 отечественных строительных компаний. Он также рассказал, что с начала 2008-го агентство уже зафиксировало семь подобных дефолтов. А в 2009 году их произойдет еще больше, однако назвать конкретную цифру, по словам Станислава Дубко, пока сложно.
Директор департамента рейтинговых исследований компании «Кредит-Рейтинг» Ольга Шубина рассказала «ФАКТАМ», что речь идет о технических дефолтах, когда предприятия не укладываются в график строительства, срывают сроки сдачи объектов в эксплуатацию и, как следствие, нарушают обязательства по погашению целевых облигаций. Правда, это не означает, что строители неизбежно не достроят дома и люди останутся без жилья. Пока речь идет о задержке или приостановлении работ. Тем не менее сигнал весьма тревожный.
По словам Ольги Шубиной, большинство застройщиков финансируют строительство в основном за счет привлечения средств частных инвесторов. Сейчас этих денег становится все меньше, так как банки ужесточают условия ипотечного кредитования и существенно уменьшают объемы займов, выдаваемых застройщикам на возведение нового жилья. А личных сбережений людям не хватает. Да и у строительных компаний нет своих средств на то, чтобы самостоятельно строить дома.
В сентябре большинство банков подняло ставки по ипотечным кредитам на 0,5-2,5 процента
Застой на строительном рынке уже нельзя назвать обычным сезонным падением спроса, считает первый вице-президент холдинга «Киевгорстрой» Василий Можар. По его словам, поступление средств застройщикам уменьшилось на 50 процентов. А объемы строительства, выполнение работ собственными силами сократились на 30 процентов. Василий Можар признался, что сегодня возглавляемая им компания имеет месячную задолженность перед подрядчиками и поставщиками материалов. «Совокупность обстоятельств дает право называть ситуацию кризисом, который может иметь тяжелые последствия для многих застройщиков и строительных организаций», — сказал он.
Василий Можар считает, что виновники кризиса — правительство и НБУ, которые ограничили кредитование населения и бизнеса. По статистике, объем выданных украинскими банками займов за второй квартал 2008 года уменьшился на 45 процентов по сравнению с показателями в январе-марте. Специалист обвиняет также… СМИ, которые уделяют данной проблеме много внимания и публикуют прогнозы экспертов о возможном снижении цен на недвижимость. Из-за этого люди откладывают покупку квартир до лучших времен. Да и виновники баснословных цен на квадратные метры в новостройках нашлись отнюдь не среди строителей. Это поставщики стройматериалов и энергетики, постоянно повышающие стоимость своей продукции. По мнению Василия Можара, квартиры в новых домах в нынешнем году подорожают еще на 6-15 процентов. И те, кто откладывает решение своих жилищных проблем, могут прогадать.
Что же касается прогнозов на будущее, то они неутешительны. Член совета директоров девелоперской компании «XXI Век» Андрей Миргородский считает, что по итогам года в столице будет сдано в эксплуатацию не более 500 тысяч квадратных метров жилья. Это при том, что, по данным Госкомстата, в 2007 году киевляне получили 1 миллион 400 тысяч квадратных метров жилья. А Василий Можар прогнозирует полномасштабный кризис в 2010 году, когда на рынке перестанут появляться новые квартиры. Ведь сейчас практически все застройщики вынуждены отказываться от новых проектов, чтобы хотя бы завершить те дома, которые уже возводятся.
Однако банкиры вряд ли прислушаются к призывам строителей о возобновлении ипотечного кредитования. У банков много своих трудностей, одна из которых — постоянно растущий объем проблемных кредитов. По оценкам финансовых экспертов, к концу года доля таких займов в украинских банках может достигнуть 17 процентов. Правда, пока это в основном не ипотечные, а потребительские кредиты. Хотя и с жилищными ситуация ухудшается.
Как сообщил в интервью журналу «Бизнес» председатель правления банка «Финансы и кредит» Владимир Хлывнюк, в последние три-четыре месяца некоторые клиенты, взявшие ссуду на приобретение жилья, перестали вовремя возвращать долг. Причем речь идет не о десятках, а о сотнях таких заемщиков только в данном банке. А ведь, по словам Владимира Хлывнюка, его банк не кредитует приобретение квартир в новостройках и, соответственно, имеет надежный залог в виде конкретной недвижимости. «У банков, финансирующих покупку несуществующих квартир, ситуация с возвратами кредитов может быть намного хуже», — уверен банкир.
Как бы там ни было, а терять свои деньги банкиры не любят. Значит, к отбору заемщиков и впредь будут подходить очень требовательно. И о своей прибыли банки не забывают. За последний месяц большинство из них подняло ставки по ипотечным кредитам на 0,5-2,5 процента. И похоже, это не предел. Многие банкиры признают, что ипотечные ссуды до конца года могут подорожать еще на 0,5-1 процент.