Деньги

Оформлять покупку квартир, домов и земли будут по-новому: что изменилось

12:14 — 8 октября 2019 eye 63655
Сергей КУРГАН, «ФАКТЫ»

Не секрет, что, в отличие от большинства развитых стран, в Украине до сих пор отсутствует четкий механизм защиты прав собственности на квартиры, землю, предприятия. С пугающей регулярностью СМИ сообщают о рейдерских захватах компаний и сельскохозяйственных предприятий, мошеннических схемах завладения квартирами, домами и земельными участками. Причем зачастую в этих махинациях участвуют нотариусы и государственные регистраторы. Но, похоже, в ближайшее время ситуация может измениться к лучшему. Во всяком случае так считают в парламенте. Хотя эксперты не столь оптимистичны.

На днях Верховная Рада приняла во втором чтении и в целом закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности». После того как президент подпишет закон, он вступит в силу через десять дней со дня опубликования.

«Цель законопроекта — обеспечение дополнительных гарантий защиты права собственности в Украине, — говорится в пояснительной записке, подготовленной авторами документа. — Это достигается путем внесения изменений в ряд законодательных актов, содержащих устаревшее и неэффективное регулирование».

В частности, новый закон предусматривает: прекращение деятельности аккредитованных субъектов; обязательное нотариальное удостоверение договоров об отчуждении корпоративных прав; принцип одновременности совершения нотариального действия и государственной регистрации прав; повышение ответственности за нарушение соответствующих регистрационных процедур. По мнению авторов закона, после вступления его в силу уменьшится количество рейдерских захватов недвижимого имущества и корпоративных прав, а также снизятся затраты граждан и бизнеса, связанные с защитой собственности от противоправных посягательств.

Читайте также: Доллар дорожает: как новый кризис в экономике отразится на кошельках украинцев

«Эксперимент с либерализацией сферы государственной регистрации прав и свободы обращения корпоративных прав не удался, — написал в блоге на портале Liga.net партнер практики корпоративного права юридической компании Juscutum Руслан Редька. — Поэтому пришло время немного подкрутить гайки, а точнее — обязать участников рынка обязательно нотариально заверять процесс закручивания гаек.

В новом законе, помимо ключевых изменений, таких как прекращение деятельности аккредитованных субъектов, введение обязательного нотариального удостоверения договоров об отчуждении корпоративных прав, производство принципа одновременности совершения нотариального действия и государственной регистрации прав есть много других нововведений.

В частности, закон отменяет принцип экстерриториальности, который позволял проводить регистрационные действия независимо от территориального расположения недвижимого имущества. В таком нововведении присутствуют как плюсы, так и минусы. С одной стороны, территориальный принцип проведения регистрационных действий станет своеобразной преградой для рейдеров, поскольку возможность найти «лояльного» регистратора будет ограничена определенной территорией. С другой стороны, ограничения коснутся и законопослушных лиц, которые будут вынуждены жертвовать комфортом и временем для выполнения требований закона.

Введение обязательности нотариального удостоверения всех договоров, в том числе о вступлении и выходе из общества с ограниченной ответственностью, приведет к увеличению стоимости таких процедур, что является негативным явлением для бизнеса. Хотя, бесспорно, новый закон будет способствовать снижению количества рейдерских захватов недвижимого имущества и корпоративных прав. Однако, если не концентрировать внимание исключительно на проблеме рейдерства, то новый нормативно-правовой акт далеко несовершенен и осложнит жизнь украинского бизнеса".

Читайте также: Новшества Зеленского: запретят ли оплату товаров наложенным платежом и через интернет

О том, как новый закон сможет усилить защиту собственников недвижимости и прочего имущества, «ФАКТАМ» рассказал председатель совета директоров Ассоциации защиты активов Александр Ситухо.

— В качестве основных эффектов от принятия данного закона, законодатель декларирует снижение количества рейдерских захватов объектов недвижимости и корпоративных прав, а также снижение затрат граждан и бизнеса на защиту от противоправных посягательств.

Основных инструментов для этого использовано два. Прежде всего, это ликвидация института «аккредитованных субъектов государственной регистрации», разветвленной сети, созданной правительством Яценюка в 2015 году.

Деятельность этой институции уже в начальный период была отмечена огромным количеством скандалов и конфликтов, связанных с хищением не только небольших объектов недвижимости, выведением их из наложенных судами арестов, ипотечных обязательств, но и масштабных имущественных комплексов, промышленных предприятий, торговых центров.

Можно вспомнить то шоковое состояние нотариусов, которые фактически в онлайн-режиме могли наблюдать, как исчезают из реестров соответствующие записи. Количество объектов, незаконно сменивших собственника, исчислялось и продолжает исчисляться десятками тысяч. И все это подавалось под «соусом» повышения прозрачности, борьбы с коррупцией и, что особенно кощунственно — повышением инвестиционной привлекательности. Трудно найти какое-либо другое решение или действие украинского государства, которое бы более негативно повлияло на инвестиционную привлекательность. В этом смысле действие законодателя выглядит позитивно.

С другой стороны, как показывает практика, смена правительства вообще, и руководства Министерства юстиции в частности, практически всегда ведет к изменениям процедур и инфраструктуры регистрации прав собственности и имущественных прав. Каждый новый министр перекраивает эту систему, избавляясь от выстроенных «попередниками» схем, после чего выстраивает свои собственные. Предыдущий министр построил систему «аккредитованных субъектов», новая команда ее ломает и усиливает влияние нотариата, значительно более подконтрольного, предсказуемого и осторожного в части соблюдения законодательства. Именно усиление роли нотариусов за счет требования нотариального заверения учредительных документов и одномоментности совершения нотариальных действий и регистрации прав — второй инструмент, вводимый данным законом.

Повлияет ли данный Закон на ситуацию с защитой имущества граждан и активов бизнеса? Несомненно, многие схемы хищения имущества и рейдерских захватов отомрут. После чего возникнут новые. Упростится ли ведение бизнеса и снижение затрат на его защиту? Это крайне сомнительно. Закон предусматривает усложнение, а значит, удорожание процедур передачи прав. Ожидать улучшения в целом пока рано, так как новый закон просто очередной раз меняет процедуры, но никоим образом не влияет на ситуацию перманентного, криминализированного передела собственности и перераспределения капиталов в стране. Это продолжается уже десятилетиями и ситуация только ухудшается.

Читайте также: Условия кредита и его реальная стоимость: банкам запретили скрывать информацию в рекламе

Стоит напомнить, что недавно Верховная Рада приняла и отправила на подпись президенту два важных закона. Первый — «О применении регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг», и фактически дополняющий его — «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно детенизации расчетов в сфере торговли и услуг». После того как президент подпишет эти законы, использование кассовых аппаратов, станет обязательным для всего малого бизнеса с оборотом более миллиона гривен в год, включая тех кто платит единый налог.