Деньги

Квартиры в новостройках могут подешеветь: когда и почему

7:05 — 16 октября 2019 eye 2218

Не секрет, что для большинства украинцев наиболее болезненным и трудно решаемым является так называемый квартирный вопрос. В первую очередь из-за дороговизны жилья и отсутствия доступных ипотечных кредитов. В свою очередь застройщики уже много лет жалуются на невозможность снизить стоимость квартир в новостройках из-за больших дополнительных расходов, которые они вынуждены закладывать в стоимость продаваемого людям жилья. Но сейчас, похоже, появился шанс на частичное решение этой проблемы.

Президент Украины Владимир Зеленский подписал недавно принятый парламентом Закон с расплывчатым названием «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине». Однако этот документ может существенно повлиять на сферу, интересующую практически всех украинцев, — на стоимость недвижимости.

По словам авторов закона, он нацелен на улучшение инвестиционного климата в нашей стране. В частности, отмена так называемого паевого взноса застройщиков позволит Украине подняться в международном рейтинге Всемирного банка Doing Business. А поднятие страны в этом рейтинге всего на одну позицию позволит привлечь в экономику до 600 млн долларов инвестиций.

«Изначально паевое участие строительных компаний в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры было придумано, чтобы строить школы или садики, подводить воду, газ, канализацию, — сообщил заместитель министра регионального развития и строительства Лев Парцхаладзе. — Размер паевого взноса рассчитывается на основании общей сметной стоимости строительства объекта, которая определяется в соответствии со строительными нормами, стандартами и правилами. Для нежилого строительства граничный размер паевого взноса составляет 10%, для жилого — 4%.

Но все дело в том, что паевое участие в Украине в том виде, в котором оно существует сейчас, является абсолютно неэффективным, порождает высокие коррупционные риски и самое главное — не выполняет свою основную функцию — развитие инженерно-транспортной и строительство социальной инфраструктуры населенных пунктов. По факту доля паевого взноса в доходах местных бюджетов очень маленькая и существенного влияния на наполнение бюджетов не имеет. При этом на строительство детских садиков, школ и другой инфраструктуры эти средства не тратятся. Целевое назначение средств паевого взноса вообще никем не контролируется, поэтому, по сути, паевое участие стало легализированной взяткой застройщиков и несет в себе высокие коррупционные риски со стороны органов местного самоуправления", — отметил Парцхаладзе.

К такому же выводу пришли и авторы законопроекта.

«В общей структуре доходов местных бюджетов «паевое участие» составляет 0,5% от всех поступлений по итогам 2018 года, — сообщила изданию «КиевVласть» заместитель председателя Комитета Верховной Рады по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк. - И поступает этот сбор с инвестиций в специальный фонд, который формирует в том числе и фонд развития населенного пункта.

Важно понимать, что специальный фонд — нецелевой и его средства могут расходоваться на разные нужды, а не только на развитие инфраструктуры. И львиную долю этого сбора, почти 31%, получает Киев. А суммарно Киев, Одесса, Львов, Днепр и Харьков получают почти 55% от всех поступлений паевого взноса. Остальные около 30 тысяч населенных пунктов Украины делят между собой оставшиеся 45%. Как видите сами, паевые взносы — это сбор не для всех местных бюджетов, а скорее — для крупных городов. Многие местные советы это прекрасно понимают и уже на протяжении нескольких лет, благодаря возможностям децентрализации, сами устанавливают символические ставки паевого взноса — от 0,1% до 1% или вообще символическую 1 гривню.

В целом проблема отсутствия качественной инфраструктуры не в паевом взносе, а в неэффективном управлении ресурсами и нежелании на местах наладить нормальное администрирование доступных поступлений денег налогоплательщиков", — считает Шуляк.

Так что же предлагает новый закон?

Документ полностью отменяет обязанность уплаты паевого взноса в развитие инфраструктуры населенного пункта с 2021 года. При этом закон предусматривает, что договоры об уплате долевого участия, заключенные до 1 января 2020 года, являются действительными и продолжают свое действие до момента их полного исполнения. В течение 2020 года заказчики строительства на земельном участке перечисляют в соответствующий местный бюджет средства для создания и развития инфраструктуры населенного пункта в таком размере и порядке: для нежилых зданий и сооружений — 4% от общей сметной стоимости строительства объекта; для жилых домов — 2% от стоимости строительства объекта, что рассчитывается в соответствии с основными показателями опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины, утвержденными центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную жилищную политику и политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. Закон также определяет объекты, при строительстве которых долевое участие не уплачивается.

«Убрав паевое участие с 2021 года и согласовав переходный период на 2020 год, Верховная Рада дала местным властям возможность попытаться за год найти способ брать дополнительные деньги с застройщиков, а именно — наладить эффективную, соответствующую современным европейским подходам модель учета интересов всех групп — и граждан общин, и представителей бизнеса», — отметила Шуляк.

Многие эксперты считают, что отмена паевого взноса в дальнейшем может привести к снижению стоимости жилья в новостройках. Хотя снижение цен будет не столь существенным, как хотелось бы потенциальным покупателям.

По мнению председателя совета директоров «Конфедерации строителей Украины» Александра Ротова, цены на квадратные метры в новых проектах могут незначительно снизиться. В зависимости от региона уменьшение может составить от 0,1% до 4%. Но учитывая общую стоимость жилья, это не так уж мало, считает эксперт.

Стоит отметить, что длящееся уже два месяца укрепление национальной валюты существенно отразилось и на рынке недвижимости. Потенциальные покупатели жилья массово откладывают сделки. Ведь не секрет, что украинцы традиционно хранят сбережения в иностранной валюте, чаще всего в долларах. Однако при проведении операций с недвижимостью расчеты проводятся исключительно через банковские счета и только в национальной валюте. Это значит, что покупателям нужно переводить долларовые сбережения в гривни. А после снижения курса доллара сумма, полученная при переводе американской валюты в украинскую, заметно уменьшилась.

Фото Сергея ТУШИНСКОГО, «ФАКТЫ»