Специалисты признают, что в условиях нынешнего экономического кризиса многие люди не смогут своевременно отдавать долги банку
Финансовый кризис докатился до Украины. И хотя многие эксперты утверждают, что проблемы в нашей стране мало в чем зависят от мирового кризиса, людям от этого не легче. Особенно тем, кто в последние годы живет в долг, взяв крупный ипотечный кредит. Ведь сейчас многие предприятия и компании начали сокращать свои штаты и урезать работникам зарплаты. Не говоря уже о том, что после резкого скачка курса доллара гражданам Украины, взявшим ссуду в американской валюте, приходится отдавать банку гораздо больше, чем раньше. Ведь зарплаты мы получаем в гривнях, а с банком нужно рассчитываться долларами, или гривнями, но по текущему рыночному курсу.
Если еще пару месяцев назад доллар стоил 4 гривни 50 копеек, то теперь — около 6 гривен. А что делать, если ежемесячно нужно отдавать банку, например, тысячу долларов? Естественно, в этих условиях многие люди просто не в состоянии выплачивать ипотечные кредиты. Напомним, что некоторые эксперты прогнозировали увеличение доли проблемных кредитов до 17 процентов от общей суммы выданных в Украине займов. Правда, речь шла не только об ипотечных, но и о потребительских кредитах, которых гораздо больше.
А ведь в случае невозврата долга заемщик может на вполне законных основаниях лишиться заложенного в банке имущества, например, квартиры: банк ее продаст и вернет свои деньги. Чтобы не усложнять себе жизнь, банкиры обычно реализуют предмет ипотеки, то есть заложенную недвижимость, по цене ниже рыночной стоимости. Поэтому покупка такой квартиры может стать очень выгодной. О том, как изымают, продают заложенное жилье и насколько безопасно и выгодно его приобретать, «ФАКТАМ» рассказали специалисты.
По словам советника председателя правления «Укргазбанка» Александра Охрименко, в нынешних экономических условиях доля проблемных кредитов будет расти несмотря на то, что подавляющее большинство заемщиков стараются любыми возможными способами погашать долг. Особенно, если в залоге находится жилье семьи.
Наиболее приемлемая и для банка, и для должника схема возврата проблемного кредита — это добровольная продажа заемщиком своей квартиры. Конечно, с разрешения и при участии банка. Деньги идут на погашение долга.
Дело в том, что банки особенно не заинтересованы в изъятии квартиры. По словам Александра Охрименко, им это просто невыгодно, так как финансистам в первую очередь нужны живые деньги, а не недвижимость. В случае же изъятия банку придется брать квартиру на свой баланс, тратить средства на ее содержание и налоги, а затем продавать. Между тем реализовать сейчас недвижимость не так-то просто: спрос на нее за последнее время упал в несколько раз. Поэтому банки редко идут на такую непопулярную меру. Но если с должником не удалось найти какого-либо компромиссного решения, финансовые учреждения обращаются в коллекторские фирмы, специализирующиеся на взимании долгов. Банк переуступает предмет залога по более низкой цене, а коллекторская компания занимается изъятием и реализацией квартиры должника.
Как рассказал «ФАКТАМ» генеральный директор «Европейского агентства по возврату долгов» Александр Ильчук, процедура взыскания производится по стандартной схеме. Сначала — досудебное взыскание, которое включает в себя телефонную беседу с должником, а также направление должнику уведомительного письма. В случае, если после этого должник не произвел выплату или не обратился в банк с просьбой отсрочить внесение долга, с ним встречается представитель банка или коллекторской фирмы. Если увещевания не помогают, начинается процедура судебного взыскания.
Кредитор обращается к нотариусу, предъявляет ему все документы, подтверждающие невыполнение заемщиком своих обязательств. Нотариус накладывает нотариальную надпись на заявление о взыскании, и документы передаются в Государственную исполнительную службу для проведения взыскания за счет имущества, переданного в обеспечение исполнения денежных обязательств. После этого производится оценка имущества, результаты которой необходимо вручить должнику. В свою очередь, должник имеет право обжаловать результаты оценки в течение десяти дней. Если обжалование не происходит, имущество выставляется на продажу через торги.
Естественно, что владельца заложенной квартиры, его кредитора да и потенциального покупателя интересует вопрос стоимости реализуемого объекта. Как рассказал «ФАКТАМ» финансовый директор ООО «Максима Капитал» оценщик Александр Дружинский, при продаже залогового имущества его оценка необязательна. Хотя в случае судебного разбирательства может быть вынесено решение о не-обходимости такой оценки. Тогда ее проводит судебный эксперт института судебных экспертиз. Для ускорения процесса выполнить эту работу может и независимый оценщик. Если же суд вынес решение о принудительном отчуждении предмета залога, оценку заказывает исполнительная служба. Оплата оценки осуществляется после реализации квартиры. Чтобы заложенная недвижимость была продана быстрее, заказчиком оценки может выступить и сам банк.
Однако на практике судебные разбирательства по залоговому имуществу, как правило, не проводятся, отметил Александр Дружинский. Дело в том, что на такое имущество наложен арест, и банк вправе реализовывать его самостоятельно. По наблюдениям специалиста, редкие случаи судебных разбирательств бывают, когда в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние лица.
Эксперты отмечают, что в случае продажи недвижимости на публичных торгах ее начальная стоимость может быть установлена либо решением суда, либо по договоренности между банком и заемщиком. Если же они не смогли договориться, то начальная стоимость назначается на основании акта оценки. При этом она не может быть меньше 90 процентов оценочной стоимости, указанной в акте. По словам Александра Дружинского, в случае выставления квартиры на торги оценочная стоимость формируется в соответствии с рыночной ценой подобных объектов.
Но это не значит, что квартира или дом будут проданы по начальной или большей цене. Дело в том, что если в ходе первых торгов жилье никто не покупает, то в течение 30 дней должны быть проведены повторные публичные торги. При этом начальная цена объекта недвижимости может быть уменьшена, но не более чем на 25 процентов. Если же квартира и во второй раз не ушла с молотка, банк или уполномоченные им компании могут выкупить предмет ипотеки за 65 процентов его начальной стоимости.
Цена залоговой квартиры, выставленной на продажу через торги, иногда существенно ниже рыночной. По словам Александра Охрименко, кредитор заинтересован только в получении своих денег. Поэтому он может инициировать продажу квартиры по остаточному принципу: сумма кредита минус уже погашенная задолженность. В этом случае должник, возможно, останется не только без квартиры, но и без денег.
Член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Владимир Винокур рассказал «ФАКТАМ», что залоговую квартиру можно купить на аукционе либо непосредственно у должника. Если такие квартиры продаются на аукционах, информация о проведении торгов размещается в СМИ. Из-за того, что стоимость залоговых квартир, выставленных на торги, ниже рыночной, в первую очередь о таких аукционах узнают «свои». А значит, рядовому покупателю не всегда удается поучаствовать в аукционных торгах.
Но все же, по наблюдениям Владимира Винокура, чаще всего должник сам выставляет заложенную квартиру на продажу обычным путем, стараясь не доводить до изъятия имущества и аукциона. При этом бывают случаи, когда покупатель квартиры не выплачивает полную ее стоимость, а принимает на себя кредитные обязательства продавца, заплатив ему ту сумму, которую он уже отнес в банк.
Однако человек должен быть очень осторожным при покупке квартиры у продавца-должника, так как бывают случаи мошенничества. Например, часть кредита уже выплачена, а долг составляет 50 тысяч долларов. Продавец предлагает следующую схему: покупатель передает сумму задолженности продавцу, тот рассчитывается с банком, который, в свою очередь, снимает запрет на продажу заложенной недвижимости. После этого продавец обещает заключить сделку купли-продажи, передав покупателю квартиру за оставшуюся часть стоимости.
Но если покупатель соглашается на такую схему, он рискует остаться и без денег, и без квартиры. Ведь продавец, рассчитавшись с банком, может отказаться продавать свое жилье и возвращать 50 тысяч. Конечно, если такие договоренности были оформлены документально, то покупатель вправе обратиться в суд и, скорее всего, выиграет его. Но это еще не значит, что продавец сразу и в полном объеме отдаст деньги. Он может, сославшись на финансовые затруднения, растянуть возврат средств на много лет. По словам Владимира Винокура, к сожалению, в нашей стране судебные решения исполняются далеко не всегда.
Специалист советует в том случае, если покупателю предлагают подобную схему, обратиться к грамотному риэлтору или юристу, который организует сделку таким образом, чтобы передача задолженности банку, снятие запрета на отчуждение и оформление договора происходили одновременно.
Как рассказала адвокат Марина Лебедева, человек может быть заинтересован в приобретении квартиры на публичных торгах не только из-за цены, но и в связи с юридической защищенностью. Правда, это касается далеко не всех объектов, купленных на аукционах. Закон гласит, что имущество не может быть вытребовано у добросовестного покупателя, если оно было приобретено в порядке, установленном для исполнения судебных решений. То есть закон защищает интересы людей, купивших квартиру, которая попала на публичные торги следующим образом: было принято решение суда, во исполнение этого решения Государственная исполнительная служба инициировала оценку имущества и выставила его на торги.
Однако, по словам юриста, в существующей процедуре проведения публичных торгов есть немало нюансов, позволяющих нечистым на руку дельцам наживаться на проблемах людей. Бывают случаи, когда люди даже не подозревают о том, что их квартира выставлена на продажу. Ведь объявления зачастую публикуют в изданиях, недоступных широким слоям населения, а уведомление должнику если и посылают, то не заказным, а обычным письмом. Поэтому проверить факт отправки такого письма и быть уверенным, что оно дойдет, невозможно.