Тем временем правительство предлагает ввести мораторий на бесплатное предоставление жилья
Сегодня только и говорят, что о кризисах — финансовом, строительном и прочих. В этих условиях высказываются самые разные мнения о ситуации на рынке недвижимости. Одни заявляют, что стоимость жилья пошла вниз и вот-вот начнется обвал цен. Другие утверждают, что, напротив, квартиры будут только дорожать. В свою очередь, государство ищет выход из кризиса, пытаясь одновременно создать условия, чтобы строительные компании возобновили возведение жилья, а стоимость квартир в новостройках при этом снизилась. Вот и «ФАКТЫ» решили выяснить, что происходит сегодня на рынке недвижимости и что ждет нас в ближайшем будущем.
По данным консалтинговой компании «Канзас», за прошлый месяц средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы снизилась на 40 долларов — до 2 тысяч 706 долларов. Между тем если сравнить нынешние цены с прошлогодними (см. таблицу), то складывается впечатление, что пока столичное жилье только дорожает. Но специалисты признают: хотя средние цены меняются медленно, продавцы все чаще предлагают скидки. Как отметил президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, в редких случаях скидки могут достигать и 30 процентов. При этом все еще звучат заявления о неизбежном обвале цен на жилье.
Впрочем, с таким мнением согласны не все. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Андрей Шульга сообщил «ФАКТАМ»: все, что происходит на рынке, не более чем паника. Кризис — это когда стоимость недвижимости за короткий срок падает на 30-40 процентов. Так было в США, Казахстане и странах Прибалтики. Подобный обвал вызван массовым «выбросом» на рынок большого количества объектов недвижимости. У нас этого пока нет.
По словам Андрея Шульги, количество выставляемых на продажу квартир существенно не увеличилось. А вот спрос действительно снизился. У людей сейчас нет финансовых ресурсов, так как сокращено ипотечное кредитование. При этом цены если и снижаются, то незначительно. Владельцы недвижимости, у которых нет каких-либо особых причин для срочной продажи имущества, предпочитают сдавать его в аренду. Тем более что те потенциальные покупатели, которые сейчас не могут взять кредит и приобрести квартиру, вынуждены ее снимать. А значит, владельцы недвижимости пока ничего не теряют, зарабатывая на аренде. В результате квартиросъемщиков становится все больше, и арендные ставки на определенные категории квартир тоже растут.
Эксперт утверждает, что объективных причин для общего кризиса рынка недвижимости нет. Однако есть отдельные кризисные явления на финансовом и строительном рынках, в металлургии и некоторых других смежных отраслях. В первую очередь наблюдается недостаток средств. Этот процесс начался еще в мае, когда банки решили ужесточить условия выдачи кредитов для физических лиц, а затем и строительных компаний. В результате количество сделок стало сокращаться.
В этих условиях некоторые строительные компании начали предлагать скидки на квартиры в домах, находящихся на финальной стадии строительства. Цель таких скидок понятна: как можно скорее ввести объект в эксплуатацию. При этом Андрей Шульга не рекомендует соблазняться рекламой, предлагающей за полцены квартиры в домах, строительство которых только началось. Есть большой риск, что эти объекты вовсе не будут завершены.
Хотя в нынешних условиях сложно что-то прогнозировать со стопроцентной уверенностью. Андрей Шульга считает, что существенный рост предложения на рынке недвижимости, способный значительно повлиять на цены, может произойти, если возникнут массовые неплатежи заемщиков и банки начнут выставлять заложенные квартиры на продажу, как это было в других странах. Но, по мнению эксперта, такой сценарий маловероятен. Ведь объемы ипотеки в Казахстане, Прибалтике и Украине сильно отличаются. Если в первом случае людям зачастую выдавали кредиты на полную цену объекта, то в Украине все заемщики обязательно вносили сразу существенную долю стоимости квартиры. Поэтому и тело кредита у них меньше, а значит, и рассчитываться легче. Да и банки совсем не заинтересованы в изъятии и продаже заложенных квартир. Поэтому финучреждения будут идти на уступки, лишь бы решить проблему.
Все эксперты сходятся во мнении, что самая сложная ситуация сложилась на рынке нового жилья. По подсчетам специалистов компании «Кищв Житло-Iнвест», сейчас в столице 88 предприятий строят 184 объекта, которые должны быть сданы в эксплуатацию в период с четвертого квартала нынешнего года до конца 2012 года. На сегодня срок ввода в эксплуатацию 21 объекта уже перенесен на три-шесть месяцев.
Как прогнозирует заместитель министра регионального развития и строительства Украины Анатолий Беркута, в связи с остановкой работ на многих объектах около 80 тысяч строителей в течение года потеряют работу. Они даже решили обратиться к государству, чтобы оно помогло достроить жилые объекты, которые уже возведены не менее чем на 40 процентов. По словам председателя совета директоров Украинской строительной ассоциации Льва Парцхаладзе, государство может оказать поддержку кредитами или непосредственно целевым участием в строительстве.
Кроме того, объединение строителей предложило ввести запрет на повышение ставок по уже выданным ипотечным кредитам и временный запрет на изъятие квартир в случае, если покупатель не в состоянии выплачивать долг по кредиту. Также они предложили ввести уголовную ответственность чиновников за несвоевременную выдачу разрешительных документов на строительство.
Свой способ решения квартирного вопроса предложило и Министерство жилищно-коммунального хозяйства Украины: создать в стране сберегательно-строительные кассы (ССК), наподобие европейских. Ведь, по статистике, 60 процентов жилищного фонда Германии и 40 процентов домов в Австрии было построено за счет кредитования населения через подобные ССК.
Механизм, предложенный министерством, следующий: при государственных банках создаются ССК, в которые люди вкладывают деньги под 3 процента годовых. Когда накопленная сумма достигает половины стоимости квартиры, вторую половину выделяет государство в кредит под 4 процента годовых, человек покупает жилье и затем постепенно возвращает долг. Схема выглядит заманчиво, но, по мнению экспертов, трудновыполнима, так как может работать только при низкой инфляции в стране.
А вот член наблюдательного совета Ощадбанка Александр Морозов считает, что создание ССК в Украине возможно. Однако для получения таких кредитов люди должны сначала согласиться класть свои сбережения на депозиты под 3 процента, ведь коммерческие банки сегодня дают 20 и даже более процентов годовых.
Но это еще не все. Правительство предлагает ввести временный мораторий на бесплатное предоставление жилья. А вместо этого государство собирается выплачивать 25 процентов стоимости жилья, если 75 процентов покупатель квартиры платит самостоятельно либо за счет кредитных ресурсов. Причем по такой схеме предлагается финансировать не покупку квартир на вторичном рынке, а строительство нового жилья. По данным Министерства экономики Украины, в первую очередь будут финансироваться недостроенные дома, которые готовы не менее чем на 85 процентов.
Стоит напомнить, что право на бесплатное получение от государства жилья имеют чернобыльцы, военнослужащие, сотрудники МВД, СБУ, Государственной пограничной службы, Государственной исполнительной службы Министерства юстиции, судьи, а также инвалиды I группы по зрению и слуху. В случае применения государством предложенной схемы шансы этих людей на получение квартиры сводятся к нулю. А ведь только в государственном бюджете на нынешний год заложено 3 миллиарда 29 миллионов гривен на обеспечение бесплатным жильем вышеперечисленных категорий граждан.