Вопрос об открытии рынка земли сейчас будоражит украинское общество. Очевидно, многие пока не знают, насколько предполагаемые правила этого рынка будут адекватны общественным потребностям. Так уж распорядилась история, что еще сто лет назад государство присвоило себе монопольное право решать судьбу украинских земельных участков. Однако в предшествующие периоды отечественный рынок земли не только существовал, но и мало-помалу обретал цивилизованный, европейский вид.
Ранее «ФАКТЫ» рассказывали, почему Николай І отменил в Киеве Магдебургское право
В нынешних реалиях вполне обыденной является ситуация, когда некий участок земли принадлежит одному владельцу, выстроенное на нем здание — другому, а квартира в этом доме — третьему. Но для рынка недвижимости, которым пользовались наши прадеды, это был скорее нонсенс. Базу недвижимого имущества составляла земля, которой принадлежали и стоящие на ней строения. Случалось, конечно, что кто-то строил здания на чужой земле, однако лишь в виде исключения и на основе четко прописанных договоренностей. Недаром в гражданском законодательстве Российской империи было отмечено: «Строения составляют принадлежность земли и почитаются недвижимым имуществом лишь до тех пор, пока находятся в связи с землею».
Как для городских, так и для сельских участков существовало разнообразие земельных собственников: земля могла принадлежать государству в лице тех или иных министерств и ведомств, территориальным общинам, фирмам или частным лицам. Еще со времен Петра I землю надлежало закреплять в полное, вечное и потомственное владение при помощи специальных документов — крепостей. Долгое время эти крепости оформляли в особых крепостных отделениях палат гражданского суда. Там каждый подготовленный акт вносили в докладную книгу и передавали на рассмотрение судебного присутствия, которое, убедившись в правоспособности участников соглашения на землю и в отсутствии нарушений закона, визировало документ. Уже после этого его заносили в крепостную книгу — книгу регистрации крепостей. Все это составляло громоздкую и продолжительную бюрократическую процедуру — питательную среду для кумовства и взяточничества.
Читайте также: «Небоскребы» старого Киева: почему в 1912-м городские власти запретили строить высотные здания
Среди разнообразных реформ, проведенных в правление царя Александра II, была и реформа крепостных соглашений. В 1866 году было одобрено новое «Положение о нотариальной части», которое, в частности, предусматривало, что все крепостные акты на недвижимость должны совершаться при участии нотариусов. С тех пор процедура обрела более удобный и цивилизованный вид.
Понятно, что в городе земельные участки стоили значительно дороже, чем в селе. Ходовой мерой городской площади была квадратная сажень (примерно 4,55 квадратного метра). Если, к примеру, на киевских окраинах квадратная сажень в начале прошлого века стоила считаные рубли, то в центре города за нее уже давали 500—800 рублей — сумму, равную годовому окладу рабочего. В селах же землю исчисляли десятинами (одна десятина равнялась 2400 квадратным саженям, или примерно 1,09 гектара). За десятину платили порядка 40—50 рублей.
К числу крепостных документов относились и так называемые данные крепости. Они фиксировали вновь возникшее право собственности. Характерным примером такого права могло служить владение по давности. Если кто-то пользовался недвижимостью как своей более десяти лет и это не было оспорено в судебном порядке, земля автоматически переходила в собственность пользователя, который мог получить на нее «данную крепость».
Читайте также: Центральное отопление в Киеве появилось в 1937 году: как обогревали дома до этого
На периферии старого Киева располагалась гора Юрковица, возвышавшаяся над Кирилловской улицей. Ее верхняя территория была удалена от проезжих путей. Представители городских властей обычно здесь не появлялись, кадастровый учет велся из рук вон плохо. Настоящим хозяином Юрковицы был полицейский чин — околоточный надзиратель. Долгое время эту должность занимал некий Антифеев. Он сумел извлечь выгоду из своего статуса. Желающие обзавестись клочком земли и выстроить на ней домик могли за умеренную мзду заручиться его молчаливым одобрением — и беспрепятственно занимали участок за участком. В итоге на Юрковице возник целый квартал самочинных поселений, или, как его называли, «полянка». На «полянке» обосновалось по меньшей мере полтораста семей.
Когда же городской землемер наконец-то добрался до этой окраины, то с удивлением обнаружил вместо пустоши застроенные участки. Но возражать было поздно: благодаря десятилетней давности застройщики уже успели обзавестись «данными крепостями» на свое скудное имущество.
Пришлось нанести на планы города новые улочки, одну из которых сперва назвали было Антифеевской — в честь благодетеля жителей «полянки». Однако впоследствии за ней закрепилось название Старая Поляна, существующее до сих пор.
После отмены крепостного права в Российской империи еще долго сохранялось уродливое соотношение земельных владений. Без малого 10 миллионов душ мужского пола из бывших помещичьих крестьян получили вдвое меньше земли, чем осталось у 100 тысяч помещиков. На селе то и дело возникали волнения, и властям стало ясно, что нужно как-то исправлять вредные последствия крестьянского малоземелья. Выход нашли в том, чтобы предоставлять землепашцам доступные кредиты, предназначенные специально для покупки дополнительных наделов. И вот в 1882 году был учрежден государственный Крестьянский поземельный банк, подчиненный Министерству финансов. Новый банк открыл операции в апреле 1883-го и имел целью «облегчение крестьянам всех наименований способов к покупке земли в тех случаях, когда владельцы пожелают продать, а крестьяне купить оную». Ипотечные долгосрочные кредиты выдавались под имевшиеся у крестьян земельные наделы, причем на первых порах займы предоставляли под круговую поруку всей сельской общины.
В то же время правительство чутко отнеслось и к финансовым проблемам помещиков. Они происходили главным образом от искушения разжиться легкими деньгами при закладывании и перезакладывании земли в частных банках. Дворяне настолько злоупотребляли такими кредитами, что в массовом порядке запутывались в долговых сетях. К высшим властям были обращены многочисленные просьбы помещиков облегчить их плачевное положение. Для этого в конце 1885 года начал действовать государственный Дворянский земельный банк. Он предоставлял долгосрочные ссуды под залог внегородских имений на льготных условиях с таким расчетом, чтобы задолжавшие дворяне расплатились с кредиторами, а потом потихоньку возвращали «своему» банку необременительные проценты. Сумма кредита оказывалась довольно приличной, поскольку в оценку недвижимости банк включал не только землю, но и усадебные строения. Таким способом поощряли помещиков, развивающих и застраивающих свои имения.
А в 1895 году система аграрного кредита была реформирована. Крестьянский поземельный банк получил право покупки земли в собственный фонд. Для селян ввели земельные нормы с таким расчетом, чтобы приобретаемая земля могла быть обработана собственными силами покупателя и его семьи. И самое главное — произошло объединение руководства Крестьянского поземельного и Дворянского земельного банков. Эти две структуры как бы превратились в сообщающиеся сосуды, наполненные деньгами и землей. Конечно, интересы помещиков здесь учитывались в первую очередь. Селяне говорили: «Банк тяжел для мужиков, он любит дворян».
В основных аграрных регионах открылись местные отделения Крестьянского поземельного и Дворянского земельного банка. Так, в Киеве в 1910—1911 годах был выстроен специальный офис для этого учреждения. Красивое здание на улице Владимирской, 10, в «неорусском стиле» проектировал известный архитектор Александр Кобелев.
Согласованная работа смежных банков сыграла важную роль в революционном 1905 году. Начались массовые крестьянские бунты, дворянские поместья горели одно за другим. Естественно, среди помещиков возникла паника, многие спешили избавиться от своей недвижимости. За месяцы, последовавшие непосредственно за вспышкой волнений, на продажу было выставлено втрое больше имений, чем за предыдущее десятилетие. Такое обвальное предложение грозило резким падением цен на землю и тотальным подрывом аграрной экономики империи. Тут-то и выступил на сцену Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк в качестве активного скупщика. Тем самым удалось не только погасить панику, но и удержать цены на приемлемом уровне. А образовавшиеся земельные ресурсы позволили, по официальной формулировке, «успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширении площади их землевладения».
Вскоре, в 1906 году, премьер-министр Петр Столыпин обнародовал указ о новом аграрном законодательстве. Отныне каждый владелец земли на основе общинного права мог требовать укрепления причитающейся ему части надела в личную собственность. Мало того, он был вправе настаивать, чтобы община вместо разрозненных полос выделила ему равноценный единый участок (так называемый отруб, или хутор). Так началась знаменитая столыпинская реформа, целью которой был переход земли в руки «крепких хозяев», способных ее эффективно обрабатывать.
Читайте также: Все познается в сравнении: сколько стоило обучение в киевской гимназии в царские времена
Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк оказался важнейшим инструментом реформы. Накопленный им земельный фонд позволял формировать хутора правильных геометрических очертаний, поощряя крестьян к выходу из общины. Именно это предназначение стало приоритетным при ликвидации земельных запасов банка. Участки продавали преимущественно зажиточным крестьянам-единоличникам, широко практиковалась продажа в кредит. На таких условиях в течение нескольких лет миллионы десятин отошли к «справным мужикам», которых уже тогда называли кулаками.
Нарождавшаяся сельская буржуазия, интересы которой совпали с интересами государства, всерьез взялась за подъем сельского хозяйства. Особенно заметно эта тенденция проявлялась на плодородных украинских землях (где доля частных крестьянских наделов была довольно значительной). И сохранялась вплоть до наступления земельных реформ, порожденных революцией 1917 года, а в дальнейшем коллективизацией.
Ранее «ФАКТЫ» рассказывали, какими были детсады в старом Киеве и почему студентам киевских вузов запрещали вступать в брак