В последнее время в сфере жилищно-коммунальных услуг происходит множество изменений, правда, не всегда понятных людям. В частности, идет переход на новую схему учета отопления, горячего и холодного водоснабжения. Причем нередко поставщики необоснованно завышают стоимость своих услуг. Кроме того, уже вскоре все жильцы многоквартирных домов должны определиться с формой договора, на основе которого будут получать централизованное отопление и водоснабжение, а также услуги по обслуживанию домов. Времени для принятия этого важного решения остается очень мало, а многие люди даже не подозревают о тех кардинальных изменениях, которые их ожидают. О грядущих изменениях «ФАКТАМ» рассказал эксперт в сфере жилищно-коммунальных услуг, глава Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Украины кандидат юридических наук Андрей Никончук.
— Согласно законодательству, с 1 мая 2020 года все многоквартирные дома должны перейти на новые договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Это так?
— Да, должны, но я бы лучше сформулировал это как «могут» или «имеют право», поскольку нет санкции за непереход. Это окно возможностей. «Должны» можно говорить о необходимости заключения отдельных договоров на коммунальные услуги — отопления (тепловой энергии), холодного и горячего водоснабжения. И наступит этот «дедлайн» лишь после 1 мая 2020 года.
— Почему вы обращаете внимание на эти формулировки?
— Потому что, если не заключить договор на управление с управляющим, то просто-напросто останется старая услуга содержания дома и придомовой территории, которая уже сегодня, а точнее, с 10 июня 2018 года, находится в «тарифной тюрьме». То есть стоимость такой услуги по существующим договорам не может быть повышена, что, соответственно, не дает возможности предоставлять ее качественно. Ведь даже минимальная зарплата с 1 января уже выросла, как и налоговые начисления на нее.
Чтобы было ясно, о чем идет речь, необходимо разделить два понятия — коммунальные услуги и жилищные услуги. Жилищная — это услуга по управлению. Коммунальные услуги, многие изменения по которым привязаны к 1 мая, — это холодная, горячая вода, отопление, газ, электроэнергия и вывоз мусора.
По жилищной услуге, то есть по управлению домом, владельцы жилья имеют право перейти на новую форму договора независимо от даты 1 мая. Это может быть вчера, сегодня, завтра. Они могли перейти намного раньше, когда был принят типовой договор на управление, избрать управляющего на общем собрании и заключить с ним этот договор.
Жилищная услуга — это содержание совместного имущества, то есть уборка, покраска общих помещений, обслуживание внутренних инженерных коммуникаций, это содержание лифта, покупка электроэнергии для обеспечения освещения мест общего пользования, работы лифтов, насосов и другого оборудования, это проведение текущего ремонта. Это самое простое, что может быть в деятельности управляющего.
При этом хочу обратить внимание на то, что такое текущий ремонт и чем он отличается от капитального. Текущий ремонт — это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает систематическую и своевременную поддержку эксплуатационных качеств и упреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования. Другими словами, наблюдение, осмотр, обход и мелкий ремонт, детали которого должны определяться самими собственниками в рамках бюджета. Смета на такие работы является частью договора на управление.
Капитальный же ремонт — это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает замену, восстановление и улучшение, модернизацию эксплуатационных показателей дома, конструкций и оборудования сооружения в связи с их физическим износом и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, то есть замену и восстановление несущих или ограждающих конструкций, инженерного оборудования и оборудования противопожарной защиты, а также улучшение планировки сооружения и благоустройство территории без изменения габаритов объекта, то есть без изменения его технико-экономических показателей.
— Где это написано?
— В Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных Приказом Госкомитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства еще в 2005 году.
— А как обстоит дело с договорами на коммунальные услуги?
— С тепловой энергией, горячей и холодной водой все несколько сложнее. У людей есть возможность по своей инициативе выбрать и заключить с поставщиками одну из трех форм договоров: индивидуальный, коллективный и договор коллективного потребления. Хочу отметить, что до 1 мая люди еще могут выбрать для каждой из трех услуг свою форму договора. То есть, например, для оплаты холодной воды — один тип договора, а на горячую воду и отопление — другие.
Если же до 1 мая 2020 года сообщество владельцев каждого отдельно взятого многоквартирного дома не найдет в себе сил и желания и не проведет общее собрание самостоятельно, выбрав модель взаимоотношений с поставщиками услуг и проинформировав их об этом, то уже со 2 мая 2020 года поставщики начнут автоматически, по умолчанию, применять индивидуальный договор с каждым отдельно взятым потребителем, только в урезанном, ограниченном виде: без обязательства поставщика эксплуатировать внутридомовые инженерные сети для этой услуги. То есть он будет отвечать за качество предоставления услуги лишь до дома, общедомового счетчика.
— А каким образом поставщик автоматически переведет жильцов на ограниченный индивидуальный договор?
— Для начала поставщики услуг опубликуют у себя на сайте этот договор, будут продолжать предоставлять услугу и разошлют договор всем потребителям. Подписание документа или каждая следующая проплата абонента будет подтверждением заключения этого договора. То есть раз ты не выбрал другого варианта, то, оплачивая счета, принимаешь наши условия.
Мой прогноз неутешительный. На уровне государства этому вопросу не уделяется абсолютно никакого внимания. Ноль усилий. Есть только частные инициативы, и направлены они в основном на обучение специалистов. Владельцы-потребители до 95 процентов домов, где не создано ОСМД, не соберутся и никаких решений не примут. Они об этом просто-напросто ничего не знают. А значит, в этих домах будут индивидуальные договоры, с поставкой услуги до среза дома. Поэтому поставщики крайне заинтересованы в том, чтобы везде поставить общедомовые счетчики до 1 августа 2020 года. Ведь по этому счетчику они будут поставлять и считать услугу — не важно, воду или тепло. А что будет твориться после этого счетчика, их интересовать не будет. Даже если после счетчика вообще не будет труб и вода будет течь в подвал, поставщики все равно продолжат делать начисления. Более того, объем воды, что будет течь в подвал в виде потерь, — это поставленная ими услуга, ведь этот объем пройдет через общедомовой счетчик (узел коммерческого учета), и за нее жильцы, которые ее не потребят фактически, все равно вынуждены будут платить. Вот именно поэтому я и говорю, что должен быть кто-то, кто за этим смотрит, иначе за все потери придется платить, и много.
— Но ведь сейчас обслуживанием труб и коммуникаций занимаются ЖЭКи.
— В законе написано, что предыдущие договоры, которые сейчас действуют, не теряют своей силы, включая и документы на содержание домов и придомовой территории. Это тот договор, который является предтечей договора на управление, и он пока что содержит в себе составляющую обслуживания внутридомовых инженерных сетей.
Сегодня в Киеве мой дом обслуживает коммунальное предприятие. ЖЭКу я плачу три с половиной гривни за квадратный метр. Не пять, не семь, не десять гривен, которых должно хватить, чтобы нормально обслуживать дом, а три с половиной. Я готов платить и десять гривен, но чтобы домовое хозяйство обслуживалось по новым принципам и вместе с управляющим мы за эти деньги проводили термомодернизацию, участвовали в разных программах, создали вместе ОСМД и использовали его правовой статус для этого, в частности, возможности Фонда энергоэффективности. Но пока я не нашел союзников в этом вопросе среди других владельцев жилья. Но ничего, вода камень точит.
Так вот, в эти три с половиной гривни входит и обслуживание внутридомовых инженерных сетей. ЖЭКи сейчас еле-еле концы с концами сводят, они не могут это делать за такие деньги, исходя их объективных обстоятельств. Но они и дальше обязаны работать за 3,50 грн. Это в конце концов должно привести к тому, что киевская власть ликвидирует все ЖЭКи как банкротов, приняв болезненное и единственно возможное в рамках нынешнего правового регулирования политическое решение. Разве что на уровне законодателей введут понятие и статус управляющего последней надежды по аналогии с поставщиком последней надежды по услуге электроснабжения, который будет работать исходя из фактических затрат и без каких-либо ремонтов. Это, конечно же, возврат в прошлое, но не стоит ожидать, что все люди захотят и смогут быть такими эффективными собственниками, какими их видят идеологи закона о жилищно-коммунальных услугах.
Я знаю наверняка, что ЖЭКи, то есть коммунальные предприятия, не могут увеличивать свои тарифы, потому что это делается лишь в рамках проведения общего собрания собственников дома. И получается, что каждое следующее повышение минимальной зарплаты, налоговых отчислений на нее, стоимости горюче-смазочных и расходных материалов, то есть веников, скрепок, ручек, электроэнергии, которую они покупают для обеспечения деятельности дома, — увеличивает текущие расходы ЖЭКов. Но они не могут этот рост отобразить в платежках, потому что с 10 июня 2018 года им это запрещено. И что происходит? Расходная часть увеличивается, а доходная увеличиться не может, предприятие становится банкротом.
Все эти изменения ведут к тому, что органы местного самоуправления вынуждены будут ликвидировать свои обслуживающие коммунальные предприятия в силу их убыточности. Ведь дотировать их местные власти не имеют права, если речь идет об обслуживании имущества, не принадлежащего территориальной общине, то есть наших с вами квартир. Ведь жилые дома — это не коммунальная собственность, они не принадлежат территориальной общине, они принадлежат мне, вам, нашим соседям. В этих домах максимум одна-две квартиры принадлежат территориальной общине, а все остальное уже давно приватизировано. В результате все эти дома могут стать очень некомфортным местом для проживания, и именно эта «некомфортность», по задумке идеологов Закона «О жилищно-коммунальных услугах», должна привести к рождению «эффективного собственника».
О том, каким образом люди могут избежать такой ситуации и выбрать иную форму договорных отношений с поставщиками коммунальных услуг, «ФАКТЫ» расскажут в следующей статье.
Стоит отметить, что с нового года кардинально изменился механизм оплаты газа, — теперь люди получают две платежки. Кроме того, правительство утвердило новую методику расчета стоимости газа для населения.
Фото Сергея ТУШИНСКОГО, «ФАКТЫ»