Мечтой любой семьи является свой дом или просторная квартира, особенно если это молодая семья. Во всех развитых странах квартирный вопрос решается с помощью ипотечного кредита. Но в Украине сейчас на покупку жилья в ипотеку решаются немногие, так как, в отличие от Европы и Америки, у нас это очень дорого. Особенно в условиях, когда после снижения курса доллара покупательная способность валютных накоплений граждан резко упала. Тем не менее президент Зеленский обещает украинцам очередное «светлое будущее» в виде дешевых ипотечных кредитов уже в нынешнем году. Но насколько реальны такие обещания?
Президент Владимир Зеленский заявил, что считает реальной задачей снижение ставки по ипотечным кредитам до 10% годовых.
«Правительство и Нацбанк уже работают над снижением процентной ставки, — сообщил президент. - На сентябрь ипотека может быть 10%. Это очень сложная задача, но уже реально ее выполнить. Удешевление ипотеки — одна из двух основных задач, которые ставятся, чтобы помочь развитию сильного среднего класса и способствовать возвращению уехавших из страны. Другим вопросом является выгодное налогообложения средств, заработанных гражданами Украины за рубежом».
Факт, что в Украине ипотека не развита и стоит очень дорого, не скрывают и в Национальном банке. Согласно отчету о финансовой стабильности НБУ за декабрь 2019 года, ипотечные кредиты по партнерским программам с застройщиками на тот момент предлагали всего семь банков по ставкам 19−20% годовых на срок до 20 лет и на сумму до 2 млн грн.
О необходимости удешевления ипотечного кредитования заговорили и в правительстве. Как заявил в интервью Property Times заместитель министра развития общин и территорий по вопросам евроинтеграции Украины Юлиан Чаплинский, опыт молодых европейских стран, таких как Эстония, Латвия, Польша, свидетельствует о том, что, когда банковская система наполняется деньгами и государство обеспечивает стабильность, то, соответственно, государство может себе позволить низкие ипотечные ставки. Это приводит буквально к взрыву строительства жилья.
«В последнее время около 80% всего жилья, которое возводят застройщики, — это однокомнатные квартиры. И, конечно, когда рождается ребенок, у семьи появляется потребность в двухкомнатной квартире, а потом в трехкомнатной. И это состояние бесконечного ремонта и переездов. А с доступной ипотекой молодые семьи смогут сразу позволить себе нормальное жилье», — считает Чаплинский.
О том, насколько реально решить задачу возрождения массового ипотечного кредитования, «ФАКТАМ» рассказал председатель совета директоров Ассоциации защиты активов Александр Ситухо.
— НБУ в последнее время дважды понижал свою учетную ставку. Это повлияет на процентные ставки по ипотечным кредитам?
— Не обязательно. Учетная ставка — далеко не единственный фактор, который влияет на стоимость ипотеки, и не самый значимый среди них. Ведь одновременно идет снижение ставок по депозитам, объем которых несравнимо больше объема ипотечного кредитования, имеющего сейчас скорее символический характер. Ипотека занимает порядка 2% в объеме банковских операций. Прогнозируется снижение депозитных ставок до 10% в национальной валюте и на 1% в инвалюте. Банк не может размещать средства в ипотечные кредиты по той же цене, по которой привлек их, ему нужно покрыть свои затраты и хоть что-то заработать.
— Какие факторы сейчас влияют на стоимость ипотечных кредитов?
— Кроме стоимости привлечения ресурса для кредитования, в наших условиях главным фактором является уровень риска, вернее, рисков. Нестабильная ситуация на рынке труда формирует крайне незначительную группу потенциальных заемщиков, имеющих в перспективе длительную и стабильную платежеспособность и высокий уровень легальных доходов. А те, кто к такой группе относится, с большим интересом рассматривают возможности приобретения недвижимости за пределами Украины, где ставки по ипотеке значительно ниже уже сейчас. Тем более что валютная либерализация упростила процесс приобретения заграничных активов.
Сам украинский рынок недвижимости — концентрат разнообразных рисков. Особенно сектор первичного жилья, новостройки. Замораживания строительства, несвоевременная сдача домов, причудливые аферы — обыденность, которая превращает инвестирование в рулетку. Не будем забывать и макроэкономические риски. Банк должен все это учитывать, закладывать в стоимость ипотеки затраты на компенсацию возможных потерь. Есть и другие факторы, такие как ставка резервирования, которая на сегодня составляет порядка 13% от стоимости кредита. Это та сумма, которую банк должен зарезервировать в НБУ при выдаче кредита. Без ее снижения в разы говорить о развитии рынка ипотеки и уменьшении ставок нет смысла. А такого снижения НБУ не допустит ввиду вышеупомянутых рисков.
— Как могут измениться процентные ставки по ипотеке в нынешнем году?
— Заявления о возможном снижении ставок по ипотеке отдают изрядной долей популизма. Традицией любой украинской власти являются манипуляции с обещаниями доступного жилья, льготного кредитования для молодежи и так далее. Нынешняя власть тоже решила разыграть эту карту, ведь жилищный вопрос для украинцев носит привычно болезненный характер. В реальности ожидать существенного изменения ставок по ипотеке оснований нет. Возможны рекламные акции со слоганом «ставки снижены», да и то сомнительно. Ввиду крайне незначительного объема рынка банкам нет смысла вкладываться в подобную рекламу.
— И все же реально ли обещанное президентом снижение ставок по ипотеке до 10% к концу года?
— Разве что по единичным, образцово-показательным сделкам, призванным подтвердить правоту высших должностных лиц, то есть как PR-акции.
Стоит напомнить, что Национальный банк Украины отсрочил до 2 июня 2020 года введение нового порядка предоставления банками информации о предлагаемых кредитах. По новым правилам, банкам обязательно нужно будет указывать полную стоимость кредита, в частности, комиссии третьим лицам и платежи за дополнительные услуги (например, страховой кампании, государственному регистратору, нотариусу, оценщику), периодичность погашения кредита, условия досрочного возврата денег, возможные штрафы в случае невыполнения клиентом обязательств и тому подобное.