Остается совсем мало времени до вступления в силу норм Закона «О жилищно-коммунальных услугах», согласно которым с 1 мая 2020 года все многоквартирные дома должны перейти на новые договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Людям предлагается три модели взаимоотношений с поставщиками отопления и воды. Как ранее сообщали «ФАКТЫ», если жильцы вообще ничего не будут делать и традиционно решат, что «пусть там за меня подумают», им автоматически будет навязан так называемый урезанный индивидуальный договор с поставщиками тепла и воды. В этом случае поставщики обязаны просто поставить услугу до домового счетчика и потом получить за это оплату в полном объеме. Если возникает задолженность, то поставщик может просто отключить весь дом, а вы там сами разбирайтесь. Ведь за то, в каком состоянии трубы внутри дома, он отвечать не будет. Да и ЖЭКи, которые сейчас являются фактически банкротами, о ваших внутривидовых коммуникациях беспокоиться не станут. Это может привести к полному коллапсу, особенно в старых многоквартирных домах. Но выход есть.
Владельцы жилья пока еще могут организоваться и вместо индивидуального договора на условиях, навязанных поставщиком услуг, выбрать одну из двух других форм договора. Подробнее о них «ФАКТАМ» рассказал эксперт в сфере жилищно-коммунальных услуг, глава Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Украины кандидат юридических наук Андрей Никончук:
— Первый вариант — это коллективный договор. Он предусматривает возможность самостоятельного распределения этих услуг. Но чтобы понять его преимущества, сначала стоит напомнить, что такое классический индивидуальный договор. По нему распределение осуществляет поставщик услуги, расчеты за услугу прямые между потребителем и поставщиком, претензионно-исковую деятельность ведет поставщик услуги в отношении индивидуального потребителя, абонентское обслуживание за отдельную плату осуществляет поставщик услуги, то есть определяет, куда звонить и с кем разговаривать о качестве услуги на вводе в квартиру.
Коллективный же договор предусматривает возможность наличия посредника между потребителем и поставщиком услуги в виде кого угодно, кто уполномочен на это совладельцами жилья, но прежде всего — профессионального управляющего, который при достаточном уровне компетенции способен осуществить эту посредническую деятельность за отдельную плату. То есть он берет на себя работу по снятию показаний общедомового узла коммерческого учета и всех узлов распределительного (индивидуального) учета, а также по расчету стоимости услуги для каждого потребителя, в соответствии с нормами закона «О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения». Другими словами, управляющий следит за тем, чтобы общедомовой счетчик был исправен и поверен, а собственники индивидуальных счетчиков вовремя, правильно и честно передавали их показания и не воровали друг у друга. Для оплаты услуги такое уполномоченное лицо должно открыть счет со специальным режимом использования, на котором внесенные за услугу деньги защищены от нецелевого применения. Это же уполномоченное лицо ведет реестр потребления и предоставляет информацию из него исполнителю услуги.
В итоге по коллективному договору распределение осуществляет уполномоченное лицо, расчеты за услугу проходят через уполномоченное лицо, но оно не может к этим деньгам прикоснуться, претензионно-исковую деятельность ведет поставщик услуги в отношении индивидуального потребителя, абонентское обслуживание (плата) отсутствует и вместо него — договорная цена с уполномоченным лицом по отельному договору.
Хочу еще раз подчеркнуть, этот посредник не прикасается к деньгам собственников. Функция его в вопросе денег одна — это открыть транзитный счет и просто быть оператором этого счета. Деньги на счет зачисляют потребители, деньги со счета перечисляются исполнителю, и исполнитель получает с этого счета плату за предоставленную услугу. На этот счет нельзя наложить ни арест, ни запрет, чтобы никто не мог использовать деньги в своих целях. То есть исполнитель в одну руку будет получать деньги с этого счета каждый месяц, а в другую — ведомость от субъекта распределения со снятыми показателями, и на их основании осуществит начисления.
Так вот, эту функцию в индивидуальном договоре выполняет сам оператор за так называемую абонплату, размер которой определяется по формуле, и она зависит от многих коэффициентов и прожиточного минимума. За какую сумму это будет делать посредник, то есть уполномоченное лицо либо управляющий, — как с ним договорятся. Может, за «все деньги мира», а может, условно бесплатно, как бонус в виде увеличенного размера вознаграждения по основному договору управления.
— Какой есть еще вариант договора?
— Коллективное потребление. Оно касается некоего юридического лица, которым может быть ОСМД. То есть одно юридическое лицо заключает в интересах собственников один договор. Это идеальная форма для поставщика услуги, так как есть один контрагент, а все, что происходит внутри организации (то есть как распределяется услуга), регулируется его внутренними уставными документами и решениями, но и задолженность за всех жильцов «висит» на юридическом лице.
Хочу отметить, что такая форма договорных отношений выгодна не только для оператора, но и для тех ОСМД, в которых высокая платежная дисциплина. А если в объединении совладельцев нет высокой платежной дисциплины, значит, добросовестные плательщики будут либо рисковать быть отключенными от услуги всем домом из-за неплательщиков, либо доплачивать за тех, кто не рассчитывается вовремя.
— Но решение о выборе формы взаимоотношений с поставщиком услуг принимается коллегиально большинством жильцом?
— В ОСМД нужно делать так, как написано в уставе или в соответствующих решениях. В домах, где ОСМД нет, необходимо согласие более 50 процентов совладельцев дома, то есть хозяев квартир. Причем это как для подписания полноценных индивидуальных договоров, так и для заключения коллективного договора. Для определения любой из этих моделей необходимо решение общего собрания. Поэтому я настороженно отношусь к тому, что кто-то сможет это сделать с легкостью, поскольку прекрасно знаю, что это очень тяжело. Сам неоднократно проводил подобные собрания, пытаясь совместить энергетику и потенциалы всех совладельцев отдельно взятого дома в одну точку. Словосочетание «общее собрание» пока не вошло в обиход наших граждан, и они, к сожалению, еще не привыкли или не научились использовать его как единственный на сегодняшний день инструмент принятия коллективного решения.
— Сколько сейчас в Украине профессиональных, имеющих сертификат управляющих?
— В начале 2020 года статистики о том, сколько людей обладает необходимыми знаниями, нет. А вот тех, кто получил сертификаты управляющего, — 522 специалиста. Все их данные занесены с специальный реестр на сайте Минрегионстроя. Однако нужно понимать, что в стране 180 тысяч многоквартирных домов и пока всего 522 управляющих. По моим предположениям (а я вместе с коллегами из Экспертной межотраслевой ассоциации Украины непосредственно занимаюсь подготовкой управляющих), их количество в стране будет увеличено на 5−8 тысяч, так как один такой специалист может управлять и одним домом, и сотней домов. Но этого все равно очень мало. Процесс идет чрезвычайно медленно. Поэтому, когда меня спрашивают, сколько нужно времени для того, чтобы «насытить» нашу страну управляющими, я отвечаю: от трех до пяти лет.
— И все же, если собственники в многоэтажке решили нанять управляющего, где искать квалифицированного специалиста?
— В реестре есть фамилия, имя-отчество, номер сертификата и адрес органа сертификации персонала, который выдал сертификат. Через эту организацию можно выйти на конкретного специалиста. Также можно обратиться в профильную Ассоциацию профессиональных управляющих недвижимостью Украины, где посоветуют того или иного специалиста в определенном регионе. Дальше люди могут связываться и обсуждать условия сотрудничества.
— Кстати, граждане ведь могут нанять не только управляющего, но и управляющую компанию?
— Это фактически одно и тоже. Компания может предоставлять соответствующие услуги, если в ее штате есть хотя бы один сертифицированный управляющий. В то же время такой специалист может работать и самостоятельно как физическое лицо — предприниматель. Сфера предоставляемых услуг для потребителя в обоих случаях одна и та же.
Стоит напомнить, что до 1 августа 2020 года во всех многоквартирных домах должны быть установлены общедомовые приборы учета горячей и холодной воды, а также отопления. Устанавливать их должны операторы, но заплатят за это все равно жильцы.
Фото Сергея ТУШИНСКОГО, «ФАКТЫ»