В результате тысячи семей, которые взяли ипотечный кредит в надежде заработать на перепродаже жилья, не смогут рассчитаться с банками
Для многих украинцев скупка квадратных метров стала не способом решения своих насущных проблем, а выгодным бизнесом, а для некоторых превратилась в постоянную гонку за сверхприбылями. А почему нет? Человек, удачно вложивший два-три года назад пару десятков тысяч долларов в строящуюся квартиру, стал потенциальным богачом. Ведь сегодня продать эту недвижимость можно уже тысяч за сто. Даже если у покупателя не было необходимой суммы, он брал ипотечный кредит под немыслимые 15-18 процентов годовых и при этом все равно оставался в выигрыше, так как подорожание недвижимости с лихвой покрывало банковские проценты. А продав жилье через год-другой, можно было не только полностью погасить кредит, но еще и неплохо на этом заработать. Однако в последнее время все чаще говорят о том, что стоимость жилья в Украине, особенно в Киеве, уже давно перешагнула разумный предел и цены вот-вот остановятся.
А к чему это может привести? Кроме вздоха облегчения большинства граждан, которые уже и мечтать не смеют о покупке собственной квартиры, такая ситуация может вызвать… обвал рынка недвижимости и нанести удар по всей экономике. Во всяком случае об этом сейчас предупреждают многие специалисты и в качестве примера приводят США, где буквально в течение последнего месяца обанкротились сотни тысяч американцев, которые вложили деньги в недвижимость.
Между тем развитие событий в Америке и Украине очень похожее. Дело в том, что в последние годы огромное количество простых американцев зарабатывали себе на жизнь довольно простым и оригинальным образом. Они брали под невысокие проценты кредит для покупки дома, а поскольку стоимость недвижимости ежегодно росла на 15-20 процентов, то через некоторое время можно было его перезаложить по более высокой цене, выкупив предыдущую закладную и получив при этом прибыль. Потом американская семья вкладывала деньги в еще один дом и так далее. Однако в одночасье случилось то, что когда-нибудь должно было произойти: цены перестали расти, а значит, перепродажа недвижимости уже не позволяла не только получить прибыль, но даже выплатить кредит с процентами. Сегодня задержанные платежи по жилищным кредитам достигли самого высокого показателя за последние три с половиной года. По официальным данным, уже около 1 миллиона 500 тысяч американских семей являются банкротами, причем даже продать приобретенную в кредит квартиру стало проблематично, так как покупатели не торопятся, выжидая лучшую цену.
Привычка жить в долг сыграла с американцами злую шутку. За прошлый год их затраты впервые превысили на 857 миллиардов долларов стоимость произведенных в США товаров и услуг. По данным зарубежных аналитиков, если в ближайшие два года жилье не начнет дорожать, то объем неплатежей на ипотечном рынке США может достичь 225 миллиардов долларов.
Это далеко не первый обвал рынка недвижимости в мире. Такую встряску пережили многие развитые страны, причем нередко доходило и до экономического кризиса. Например, в начале 90-х годов прошлого столетия крах рынка недвижимости произошел в Дании. Причем, как отметил датский эксперт по ипотеке Лейф Андерсен, в этой стране обвал косвенно спровоцировали строительные компании, которые возводили много домов при высокой рентабельности строительства. В результате стоимость квадратных метров быстро увеличивалась и подтягивала за собой цены на другие товары и услуги, провоцируя стремительный рост инфляции.
В Украине мы сейчас имеем и немыслимый уровень цен на вторичном рынке жилья, и постоянное подорожание новостроек, и ипотечный бум. Так чего же нам ожидать в ближайшее время? На этот вопрос «ФАКТЫ» попросили ответить начальника Управления инвестиционно-банковских услуг АКБ «Укрсоцбанк» Эрика Наймана:
- Действительно, киевский рынок жилой недвижимости перегрет, налицо все признаки «мыльного пузыря». Иностранцы, раньше проявлявшие немалый интерес к квартирам в столице, сейчас почти полностью отказались от их покупки в пользу аренды. Высокие проценты по депозитам дают им возможность спокойно платить за аренду, не беря на себя риски от ожидаемого выравнивания или даже сильного снижения цен. То есть, вложив сейчас деньги в квартиру, они опасаются, что через год-другой не смогут выручить ту же сумму от продажи жилья.
Многие потенциальные инвесторы-спекулянты также отказываются от игр с жилой недвижимостью, переключаясь на пригородную землю. В таких условиях ключевым фактором, от которого зависит ситуация на рынке, становится доступность ипотечных кредитов. По нашим данным, в 2006 году треть квартир в новостройках покупалась за счет ссуд. В 2007 году, с учетом роста коммунальных тарифов и цен на недвижимость, доля новых квартир, приобретаемых в долг, вырастет до 40-50 процентов.
- А денег хватит?
- У банков достаточно ресурсов для продолжения ипотечного бума. Однако у населения все меньше финансовых возможностей для обслуживания таких кредитов. Так, при средней стоимости квадратного метра жилья в 2 тысячи 500 долларов семье, желающей взять на десять лет ссуду для покупки квартиры площадью 55 метров, ежемесячно придется выплачивать около 1 тысячи 700 долларов. Увеличение сроков кредитования немного облегчает задачу: если взять ссуду на 25 лет, то ежемесячный платеж опустится до 1 тысячи 200 долларов. Но это предел — банки уже не в состоянии увеличивать срок выплаты кредитов.
- Возможен ли обвал цен на квартиры?
- Давайте посмотрим на московский рынок недвижимости, тенденции которого с небольшой задержкой традиционно повторяются на киевском. В Белокаменной с начала года стоимость жилья стабилизировалась, что является результатом той же проблемы: реальные доходы населения не успевают за взлетающими к небесам ценам. Так что киевский рынок жилой недвижимости в ближайшее время также ожидает стабилизация. Однако массовый «сброс» инвестиционных квартир, купленных для перепродажи, возможен только в случае, если эта стабилизация продлится до лета. Тогда уже в июне-июле не исключено падение цен. В таких условиях некоторые люди действительно могут дать слабинку и начать распродажу, что приведет к еще большему снижению цен, вплоть до лавинообразного. Подобные кризисные времена переживали США, Япония, Польша и другие страны. Такое же будущее, скорее всего, ждет и Украину. Но этим ли летом? Повторюсь, что банки пока имеют достаточно денег и желания кредитовать покупку недвижимости. Да и доходы украинцев продолжают быстро расти, хоть и не такими темпами, как в 2004-2006 годах. И пусть эти доходы начинают «съедаться» коммунальными платежами, они все еще могут поддержать способность заемщиков обслуживать ипотечные кредиты.
- А разве банкиры не сталкиваются с проблемой невозврата жилищных ссуд?
- «Плохие» ипотечные кредиты не являются проблемой для украинских банков — их величина находится на минимальном уровне, и потери покрываются высокими процентными ставками. Хотя, в случае падения цен на недвижимость на 30 и более процентов, невозврат ссуд действительно станет проблемой для некоторых «заигравшихся» в ипотеку финансовых учреждений. В первую очередь это коснется небольших банков, которые будут не в состоянии покрыть убытки от данного вида кредитования другими банковскими операциями.
К сожалению, для многих недвижимость стала не столько инвестиционным объектом, сколько спекулятивным. Именно спекулятивный спрос построил пирамиду цен, подкрепив ее ипотечными кредитами. Рост стоимости жилья «разогнал» цены на стройматериалы. Да и арендные ставки на коммерческую недвижимость оказались сопоставимыми с лондонскими и парижскими. Так что проблемы в жилищном секторе неизбежно отразятся на всей экономике страны. Хотя вряд ли катастрофически — просто снизится рентабельность украинских строителей со 100 процентов до более разумных 30-50 процентов, да и риэлторы начнут получать меньшие доходы.
Несколько иную точку зрения высказала начальник отдела розничного кредитования ОАО «Укрэксимбанк» Татьяна Коннорова.
- Если рост цен на жилье все-таки остановится, а уже сейчас темпы подорожания существенно снизились, не начнут ли люди «сбрасывать» квартиры, чтобы не потерять потенциальную прибыль?
- Действительно, с начала 2007 года в Киеве увеличение цен на жилье замедлилось, но при этом в областных центрах квартиры дорожают теми же темпами. На самом деле, когда называют показатели подорожания, многие не учитывают очень важные нюансы.
Как правило, темп роста приводится в относительных, а не в абсолютных показателях, поэтому, несмотря на то, что подорожание замедлилось в процентном выражении, в денежном эквиваленте оно все же ощутимо. Например, квартира стоила 100 тысяч долларов. За прошлый год она подорожала на 60 процентов, то есть в абсолютных суммах — на 60 тысяч долларов. Соответственно эта же квартира, которая стоит сегодня 160 тысяч долларов, при увеличении цены на 20 процентов в год в денежном эквиваленте подорожает на 32 тысячи, то есть более чем наполовину от прошлогоднего показателя. А процентный прирост получается ниже. Во многом именно этим и объясняется замедление темпов роста в процентном соотношении.
- Не секрет, что на сегодняшний день вложение в недвижимость считается самым надежным и прибыльным. Существуют ли в нашей стране другие сферы, куда люди могут перевести свой капитал?
- Альтернативой для граж-дан, которые вкладывают деньги в жилье с целью получить прибыль, могут быть депозиты и ценные бумаги. Однако рынок ценных бумаг в Украине только зарождается, и значит, риски очень высокие, а ставки по депозитам с каждым годом снижаются. Поэтому даже годовой прирост стоимости жилья в размере 20 процентов будет очень привлекательным. Кроме того, по нашим прогнозам, капитал с рынка жилой недвижимости постепенно будет перетекать на рынок земельных участков и загородных домов.
Как сообщила «ФАКТАМ» аналитик-специалист по ипотечному кредитованию Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Ирина Ковалишин, пока ситуация с невозвратами жилищных кредитов вполне приемлема: процент дефолтов по ссудам, то есть случаев, когда банк вынужден отчуждать залоговое имущество (квартиру или дом), составляет не более 1,5 процента от общего объема ипотеки.
По прогнозам УНИА, рынок ипотечного кредитования будет только расти. Так, в нынешнем году число выданных банками жилищных ссуд увеличится еще на 70 процентов. Однако, по словам Ирины Ковалишин, поскольку рынки ипотеки и недвижимости очень сильно влияют друг на друга, возможны другие сценарии развития событий.
Между тем многие специалисты уверены, что о кризисах и обвалах говорить рано. В первую очередь это строители, неоднократно заявлявшие, что в условиях, когда спрос существенно превышает предложение и квартиры эконом-класса раскупаются на этапе закладки фундамента, ни о каком снижении цен и речи быть не может. Что ж, как говорится, поживем — увидим.