Нещодавно парламент прийняв низку законів щодо прав власності на нерухоме майно громадян. Зокрема, Верховна Рада ухвалила у першому читанні законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей документ має створити дієві правові механізми для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Тобто покупець нерухомості буде набагато краще захищений й отримає гарантії захисту своїх прав у разі, наприклад, припинення будівництва.
Крім того, парламент ухвалив в цілому законопроєкт № 5248 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв'язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». Відтепер при купівлі нерухомості право на землю, на якій така нерухомість розташована, буде переходити у власність покупця автоматично. І навпаки, при купівлі земельної ділянки всі розміщені на ній об'єкти нерухомості одночасно переходять у власність набувача землі. Про те, як саме буде відбуватись купівля та продаж землі та нерухомого майна, «ФАКТИ» довідались від фахівців.
В першу чергу ми поцікавились, з якою метою був прийнятий цей закон та які правові колізії він має усунути?
«Вказаний законопроєкт було прийнято з метою усунення прогалин у правовому регулюванні питань, пов'язаних з оформленням та переходом прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухоме майно (житловий будинок, будівлю або споруду), що розміщено на ній, — розповіла «ФАКТАМ» адвокатка «ЮФ «Семенова і Партнери», кандидатка юридичних наук Марина Семенова. — Оскільки на даний час ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису (довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. — Авт.), суперфіцію (право користування чужою земельною ділянкою для забудови. — Авт.) у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить, відповідно, права оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта.
Тобто передбачено «автоматичне» припинення договору у попереднього власника або орендаря земельної ділянки та. відповідно, виникнення права користування такої земельною ділянкою в нового власника нерухомості. Але на практиці застосування цієї норми суттєво ускладнено тим, що законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів. Так, відповідно до ч. 1 ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту. При цьому договори щодо відчуження нерухомого майна, в тому числі земельної ділянки, підлягають нотаріальному посвідченню, а відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вказані договори є підставою для державної реєстрації переходу прав на нерухоме майно.
Для усунення таких недоліків законопроєктом пропонується доповнити ст. 120 Земельного кодексу України новою частиною 14, відповідно до якої визначити, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду або окрему частку у праві спільної власності на такий об'єкт, об'єкт незавершеного будівництва), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) об'єкта нерухомого майна, повинна бути також така земельна ділянка (або окрема частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою такого правочину є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об'єкту нерухомого майна (окремої частки у праві власності на неї)", — зазначила юристка.
Не менш важливе питання, на які саме об'єкти нерухомості та земельні ділянки поширюється дія закону, а на які ні?
«Закон деталізує види об'єктів нерухомості, на які поширюватиметься процедура одночасного переходу прав: житлові будинки, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, — повідомив „ФАКТАМ“ адвокат АО „Діксі Лекс“ Віталій Міхліченко. — Виключенням є багатоквартирні житлові будинки. Щодо земельних ділянок законом передбачено порядок врегулювання різноманітних випадків в залежності від типу прав на землю, як то право власності, оперативне управління, господарське відання, оренда, емфітевзис, суперфіцій. Крім того, передбачено порядок дій у випадку, коли відбувається перехід права власності на частку у праві спільної сумісної власності на об'єкт нерухомого майна».
Але людей у першу чергу цікавить, як відтепер буде відбуватися купівля-продаж приватних будинків, дач і земельних ділянок, на яких вони розташовані?
«Підтриманий Верховною радою України законопроєкт не передбачає внесення змін до Закону України «Про нотаріат», тож кардинально сама процедура безпосередньо при посвідченні правочину не зміниться, — повідомив Віталій Міхліченко. — Проте, оскільки завершальною стадією оформлення переходу прав на нерухоме майно є саме державна реєстрація, вносяться зміни й до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Зокрема, з практичної точки зору, важливими є зміни щодо набуття новим власником нерухомості прав на орендовану землю. Як перехід права, так і державна реєстрація права на землю відбуватиметься одночасно з переходом права власності на будинок. Реєстратор лише повідомлятиме власника такої земельної ділянки про зміну користувача, а внесення змін у сам договір оренди не вимагатиметься.
Слід зазначити, що обов'язковою умовою таких договорів буде зазначення в їхньому тексті положень щодо одночасності переходу права власності на земельну ділянку від продавця до покупця".
На жаль, в Україні багато житлових будинків, які не введені в експлуатацію. Тому цікаво, як будуть проводитися операції з недобудовами та землею під ними?
«Якщо говорити про об’єкти нерухомого майна, то перехід прав власності на земельну ділянку, на якій розміщений такий об’єкт, здійснюється за загальними для всіх об’єктів нерухомості правилами, за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт у порядку, визначеному законом», — вважає Марина Семенова.
Однак є деякі важливі нюанси.
«Варто зауважити, що законодавчі зміни жодним чином не стосуються об'єктів самочинного будівництва, — зазначив Віталій Міхліченко. - Оскільки, як і раніше, прийняття нерухомого майна в експлуатацію передує оформленню права власності на нього, об'єкт самочинного будівництва не може бути предметом договору купівлі-продажу і проведення державної реєстрації. Щодо об'єктів незавершеного будівництва — в ухваленому законі їм також приділено увагу.
Перехід прав на об'єкт незавершеного будівництва також передбачатиме одночасний перехід прав на землю. Проте, у разі набуття права власності на об’єкт незавершеного будівництва, перехід прав на земельну ділянку, на якій розміщений такий об’єкт, здійснюється за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт незавершеного будівництва у порядку, визначеному законом. Тобто, аби укласти договір щодо такого об'єкта і, відповідно, отримати право на землю, першочергово відомості про об'єкт незавершеного будівництва мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно".
І наостанок «ФАКТИ» поцікавились, коли новий закон повноцінно набере чинності та почне працювати?
«Прийнятий закон має бути надісланий на підпис голові держави, — повідомив Віталій Міхліченко. — У випадку, якщо президент не скористається правом вето та підпише його, закон буде опубліковано. Прикінцевими положеннями закону передбачено, що він набере чинності через три місяці з дня його опублікування. Протягом цього часу Кабінет міністрів України має забезпечити прийняття нормативно-правових актів з метою реалізації положень закону, а також внести зміни до вже чинних. Отже, за найоптимістичнішого прогнозу закон повноцінно запрацює не раніше кінця року», — підсумував юрист.
Нагадаємо, що в Україні змінився порядок оцінки вартості нерухомого майна. Нещодавно Фондом державного майна України введено в експлуатацію Єдину базу даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості, сервісом послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про вартість об’єкта нерухомості.
Фото: https://ua.depositphotos.com/