Як вітчизняні, так і зарубіжні експерти нерідко називають Україну країною нереалізованих можливостей. Маючи значний інвестиційний потенціал, наша країна раз у раз демонструє різного роду перешкоди в розвитку тієї чи іншої сфери. Одна з них — сфера будівництва, обсяги інвестицій в яку, на думку фахівців, можуть становити до $ 50 млрд. Давайте розбиратися, які фактори необхідно враховувати, щоб будівельна галузь в Україні запрацювала «на повну» і приносила користь не тільки окремим забудовникам, але і суспільству, і державі в цілому.
Будівельний сектор завжди розвивається нерівно в зв'язку з тим, що він чуйно реагує на стан економіки країни. Однак різні сегменти галузі можуть поводитись по-різному в залежності від обставин.
Багато хто за кордоном вважають Україну досить перспективною країною з достатнім потенціалом для розвитку і залучення інвестиційного капіталу. Стосується це й сфери будівництва.
За словами президента девелоперської компанії City One Development Валерія Кодецького, експерти схильні вважати, що інвестиційна перспектива української будівельної галузі становить, щонайменше, $ 50 млрд.
За його словами, іноземний бізнес в першу чергу цікавить будівництво нових заводів і виробничих потужностей, участь в масштабних інфраструктурних проєктах, а також в проєктах по житловій та комерційній нерухомості.
Що цікаво, девелоперський ринок України настільки привабливий, що навіть пандемія COVID-19 на ньому істотно не позначилася. Як повідомив глава Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе, інвестиції в ринок нерухомості України в 2020 році збільшилися на 2,5%.
Аналітики прогнозують, що ціни на нерухомість продовжать зростання. На їхню думку, цьому сприяють низька маржа девелоперів і певне зростання доходів населення.
«Це означає, що для інвесторів як українських, так і зарубіжних склалися вигідні умови інвестування в нерухомість не тільки в Києві, а й в інших великих містах України», — підкреслив Лев Парцхаладзе.
Спостерігається і ще одна цікава тенденція. Ринок нерухомості в Україні змінюється. Зараз ні девелоперів, ні громадян не влаштовує точкова, одноразова забудова. Обидві сторони привертає так званий «сталий розвиток», при якому, крім, власне, самого зведення квадратних метрів, враховуються супутні фактори — екологічні, інфраструктурні, соціальні та інші.
Оскільки темпи забудови ростуть, вільних територій для будівництва стає все менше. Це змушує девелоперів міняти модель своєї роботи і шукати компроміс між очікуваним прибутком і необхідним розвитком міста.
На думку голови компанії SAGA Development Андрія Вавриша, кількість урбанізованих територій сьогодні є найкращим показником нерозумного використання ресурсів.
Таку ситуацію потрібно змінювати і досягти цього можна лише спільними зусиллями девелоперів, екологів, представників громадських організацій та влади.
Лев Парцхаладзе вважає, що для цього місто має мати чіткий Генплан і прописані в ньому умови.
«Іноземні й українські інвестори готові вкладати кошти в прибуткові проєкти нерухомості. Але відповідальним забудовникам важливий комплексний підхід, щоб поруч було все: школа, садок, лікарня, місця відпочинку. Така нерухомість має попит і швидше окупається», — вважає Парцхаладзе.
Однак український будівельний ринок стикається з проблемами, що заважають його розвитку і відлякують інвесторів. Парцхаладзе такими проблемами називає незавершену судову реформу, яка сприяє уразливості забудовників перед чиновниками, ненадійну банківську систему, кон'юнктуру українського ринку, а також неможливість налагодити діалог між зацікавленими сторонами. Ці та інші ризики лякають інвесторів.
«Щоб знизити ризики, необхідно шукати консенсус між усіма зацікавленими сторонами. Наприклад, що потрібно для того, щоб не було скандалів між забудовниками і громадою? Для цього місто має мати чіткий Генплан і прописані в ньому умови. А у нас все часто робиться в ручному режимі по ходу справи», — зазначив Парцхаладзе.
Голова відділу інвестицій C & W Володимир Мисак зазначив, що зараз спостерігається тенденція, коли багато інвесторів вважають за краще працювати з великими земельними ділянками, які дозволяють реалізувати мультифункціональні комплекси з різними функціями (житла, торгівля, офіси).
«Розвиток таких масштабних проєктів має суттєвий вплив на міську інфраструктуру (транспорт, інженерні мережі, школи, садочки, лікарні тощо). Тому інвестор, розвиваючи такі об'єкти несе велику соціальну відповідальність. Ми в C & W спостерігаємо тенденцію, коли інвестори все з більшою охотою і розумінням впроваджують у свої проєкти відповідну інфраструктуру (школи, садочки, клініки тощо). Сталий розвиток територій вже не є вимогою жителів і влади, — інвестори самі готові розвивати об'єкти, які відповідають критеріям стійкості», — розповів він.
За його словами, серед об'єктів, які можна привести як приклади і які відповідають критеріям сталого розвитку можна привести проєкти МФК Республіка, ЖК Файна Таун, МФК Новопечерські Липки, ЖК Рибальський, ЖК Варшавський, а також МФК Вирлиця — об'єкт, який ще на етапі ескізного проєкту враховує екологічні та соціальні потреби району та міста.
За словами голови постійної комісії Київради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин Михайла Терентьєва, місто робить все для того, щоб забезпечити столиці сталий розвиток територій з одного боку, і залучити інвестиції в сектор нерухомості — з іншого.
«Київ зараз дуже живий і динамічний. Він не може не розвиватися і не забудовуватися. Це всі розуміють. Інвесторські проєкти, перш за все, наповнюють бюджет міста, який потім розподіляється, в тому числі і на соціальні потреби киян», — зазначив Терентьєв.
Відповідаючи на запитання, про будівництво в цілому, то, за його словами, в ідеальному форматі було б побудувати прозору та зрозумілу комунікацію всіх сторін.
«Зараз йде розробка нового Генерального плану (Києва). Він обов'язково буде виноситися на громадські слухання, де кияни зможуть подавати свої ідеї та пропозиції, тим самим безпосередньо співпрацювати з владою. А коли девелопер починає свій новий проєкт, він повинен враховувати інтереси не тільки тих, хто придбає у нього нерухомість, а й тих, хто вже живе на території, забезпечивши всю необхідну інфраструктуру для комфортного проживання. І це не тільки нові школи і садочки, а й установи культури і спорту, нові сквери і зони відпочинку. Все повинно працювати на користь міста», — підкреслив Терентьєв.
Аналогічної думки дотримується і депутатка Київради Юлія Лимар, яка в недавньому інтерв'ю заявила, що не вірить в державу без інвесторів, і вважає Київ чудовим містом, яке може стати найкращим.
Одним із прикладів можливості залучення інвестицій, які підуть на користь місту, вона вважає проєкт облаштування озера Вирлиця.
«Я думаю, озеро Вирлиця — це такий великий красивий кейс, який може містити і міський парк зі збереженою природою й озером, і забудову, і при цьому не створювати загрози для міської інфраструктури. Щось на зразок Англійського парку в Мюнхені, де частина парку — заповідник, а інша частина функціональна і облаштована для прогулянок, спорту, бігу, тусовок, відпочинку», — зазначила депутатка.
В цілому, можна констатувати, що в українській будівельній галузі тенденції сталого розвитку набувають популярності. Самі забудовники починають розуміти, що повинні реалізовувати свої проєкти, спираючись на принципи соціальної відповідальності, і враховувати весь перелік супутніх чинників. І в цьому контексті важливо, щоб держава не ставила перепони бізнесу, готовому інвестувати в відповідальні і стійкі проєкти, безперервно створюючи бюрократичні бар'єри, а навпаки допомагала їм в реалізації проєктів. Звичайно ж, під постійним контролем місцевих громад, які найбільше зацікавлені, щоб забудова на території їх проживання відповідала всім нормам сучасного сталого розвитку. Тільки подібний підхід — коли всі сторони працюють заради загального блага, простимулює перехід вітчизняної будівельної галузі на новий етап розвитку — коли вона буде приносити користь всьому суспільству, а не тільки окремо взятим забудовникам.