Нещодавно ухвалений Верховною Радою «ресурсний» закон № 5600 стосується оподаткування не тільки великого бізнесу. Насправді цей документ суттєво підвищує податки як для малого та середнього бізнесу, так і для фермерів та власників сільгоспземлі та навіть городів. Але й це ще не все. З 2022 року змінюється порядок оподаткування угод з продажу нерухомості. Хоча ці нововведення торкнуться не всіх операцій з продажу будинків або квартир. За роз'ясненнями «ФАКТИ» звернулися до юристів.
— Чи зміниться оподаткування продажу нерухомості, якою людина володіла довгий час? Яке зараз загальне оподаткування такої угоди?
— Так, з ухваленням Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень» будуть змінені, зокрема, й правила оподаткування операцій з продажу фізичними особами об’єктів нерухомого майна, — повідомила «ФАКТАМ» радниця ЮФ «Антіка» Олександра Федоренко. — Якщо президент підпише цей закон, то нові правила почнуть діяти вже з 1 січня 2022 року. При цьому необхідно зауважити, що остаточний текст ухваленого законопроєкту № 5600 поки що відсутній, а тому аналіз відповідних змін проводився на підставі законопроєкту, наданого на розгляд Верховній Раді України до другого читання.
Як і раніше, не буде оподатковуватися дохід фізичної особи від операцій з продажу не частіше одного разу на рік нерухомого майна, яке перебувало у власності продавця понад три роки. Йдеться про продаж:
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
Дохід, отриманий від продажу протягом звітного податкового року другого з об’єктів житлової нерухомості, першого за рік з об’єктів нежитлової нерухомості або житлової нерухомості, якою продавець володів менше ніж три роки, а також третього та кожного наступного об’єкта нерухомості, що був успадкований продавцем (незалежно від терміну володіння), підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. Раніше така ставка застосовувалась до операцій з продажу нерухомого майна незалежно від їхньої кількості та виду (як житлової, так і нежитлової нерухомості) і це була максимальна ставка. Відтепер, якщо йдеться про продаж за рік третього та наступних об’єктів житлової нерухомості та другого та наступних за рік об’єктів нежитлової нерухомості або житлової нерухомості, якою продавець володів менше як три роки, то отриманий дохід підлягає оподаткуванню за ставкою 18%.
Іншими словами, що більше угод про нерухоме майно буде укладено фізичною особою за рік, то більше податків буде сплачено.
Законодавець передбачив можливість зменшити дохід, отриманий в результаті продажу такого об’єкта нерухомості, на витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України. Саме позитивна різниця буде об’єктом оподаткування цим видом податку. Проте такий підхід застосовуватиметься лише у випадку, коли йдеться про оподаткування операцій з нерухомим майном за ставкою 18%. Такі витрати мають бути підтверджені документально. До витрат на придбання нерухомості, окрім безпосередньо витрат, понесених на їхнє придбання або будівництво, також визначено вартість об’єкта нерухомості, задекларованого в порядку добровільного декларування, так званої податкової амністії.
Якщо фізична особа — продавець скористалася правом на зарахування таких витрат, то, незалежно від того, чи була покупцем фізична чи юридична особа, продавець має подати декларацію, в якій задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року.
Наразі розрахунок податку під час продажу нерухомості визначається від суми доходу, отриманого від продажу такої нерухомості. Дохід визначається виходячи з ціни, що зазначена в договорі купівлі-продажу, але не нижче від оцінювальної вартості.
Як і раніше, якщо у продавця нерухомості виникає обов’язок зі сплати податку на доходи фізичних осіб, то доведеться також сплатити військовий збір в розмірі 1,5% від отриманого доходу.
— Що буде, якщо людина продає будинок або квартиру, яку купила нещодавно?
— Якщо особа продає житлову нерухомість (будинок або квартиру), що перебувала у її власності менше ніж три роки, то їй необхідно буде сплатити податок з доходів фізичних осіб за ставкою 5%, — уточнила Олександра Федоренко. — Це за умови, що такий продаж є першим у звітному році. Якщо це вже другий та наступний продажі, то ставка податку буде дорівнювати 18%.
— А якщо людина протягом року продала два або більше об'єктів нерухомості?
— В цьому випадку для визначення податкових наслідків матиме значення, яка саме нерухомість була відчужена, — підкреслила Олександра Федоренко. — Так, якщо йдеться про продаж другого об’єкту житлової нерухомості за рік, якщо продавець був його власником три роки й більше, то ставка оподаткування становитиме 5%. В тому випадку, якщо відбувається другий та подальший продаж іншої нерухомості (нежитлової нерухомості або житла, строк перебування якої у власності продавця менше як три роки) або третій чи подальший продаж житла, якщо строк перебування у власності продавця понад три роки, ставка податку буде дорівнювати 18%.
— Якщо людина за рік продала два або три приватні будинки разом із землею, то як оподатковується продаж саме землі?
— У випадку продажу землі є деякі нюанси, — пояснив «ФАКТАМ» старший юрист ЮФ «Антіка» Василь Шеретько. - Зокрема, оподаткування продажу земельної ділянки здійснюватиметься за такими правилами:
Тут відразу варто зробити застереження, що відповідне положення законопроєкту № 5600, яке передбачає умову про можливість зменшення доходу, викладене таким чином, що дозволяє неоднозначне тлумачення. Зокрема, таке положення не містить конкретної відповіді на запитання щодо того, витрати на придбання якого саме об’єкта нерухомості можуть бути зараховані в рахунок зменшення доходу від продажу, — об’єкта нерухомості, що відчужується, чи іншого об’єкта нерухомості, придбаного на території України впродовж того ж звітного податкового року.
Залишається сподіватися, що така неоднозначність зазнає необхідних техніко-юридичних правок та в опублікованій редакції буде усунена.
— Кого передусім торкнеться новий податок на нерухомість?
— В першу чергу нові умови оподаткування операцій з нерухомістю спрямовані на осіб, які займаються купівлею-продажем (обміном) об’єктів нерухомості на постійній, систематичній основі, для яких такі операції є способом отримання доходу, — зазначив Василь Шеретько. - Для пересічних громадян, які, наприклад, вирішили впродовж звітного податкового року продати один об’єкт нерухомого майна — успадковану квартиру чи будинок, незалежно від строку перебування у власності таких об’єктів, або ж квартиру чи будинок, що на момент продажу перебували у них у власності понад 3 роки, нічого не зміниться.
Нагадаємо, що через ухвалення законопроєкту № 5600 понад 6 тисяч директорів підприємств стануть невиїзними. Документ передбачає тимчасове обмеження у праві виїзду за межі України керівників підприємств, які мають перед фіскальними органами заборгованість понад 1 млн грн, не сплачену протягом 240 календарних днів.
Фото ua.depositphotos.com