По мнению специалистов, нынешний скандал с компанией «Элита-центр», обманувшей людей на 80 миллионов долларов, показал незащищенность наших сограждан при вложении сбережений в строительство
Разрастается скандал на столичном рынке недвижимости, о чем «ФАКТЫ» сообщали на прошлой неделе. Люди, заплатившие свои кровные за квартиры в семи домах, возводимых компанией «Элита-центр», остались и без денег, и без жилья. Возникает резонный вопрос: почему столь масштабное мошенничество стало возможным? Инвесторы и строители, заключая договоры, должны были предоставлять какие-то гарантии. Ведь человек рискует большими и зачастую последними деньгами.
Поэтому «ФАКТЫ» решили поинтересоваться, какие сегодня существуют способы вложения денег в приобретение квартиры на стадии строительства дома и насколько они безопасны. Об этом рассказал директор по консалтингу компании «ВЕГА консалтинг» Сергей Ильяшенко.
- Нынешний скандал с «Элита-центром», кроме всего прочего, продемонстрировал необходимость введения дополнительных гарантий при вложении сбережений в строительство, — отметил Сергей Ильяшенко. — Угроза создания финансовых «пирамид» существовала и будет существовать во все времена. Когда после обретения независимости в нашей стране начал развиваться строительный рынок, никакого правового регулирования не существовало. В результате образовалось множество форм привлечения денег населения для финансирования жилищного строительства. Можно сказать, почти каждый застройщик придумывал свой механизм получения сбережений граждан.
Ведь не секрет, что компании заинтересованы в продаже квартир еще на стадии строительства, потому что редко кто может позволить себе возвести дом за свой счет и только потом продавать в нем квартиры.
Постепенно начали разрабатываться нормативные акты, с помощью которых государство пыталось навести порядок на первичном рынке недвижимости. И к середине 90-х годов сформировался практически единственный на тот момент механизм привлечения сбережений населения и отношений между инвестором (то есть клиентом) и строительной организацией — инвестиционный договор. Он широко применялся до последнего времени.
Однако на самом деле данную форму соглашения очень сложно классифицировать с точки зрения законодательства. Дело в том, что в Гражданском кодексе нет такого понятия, как инвестиционный договор. Вообще неясно, к какому виду обязательств его отнести. Нет ни одного законодательного акта, который бы четко определил, что же такое инвестиционный договор и какие нормы и условия должны быть в нем описаны. И поэтому каждая фирма вносила в свой инвестиционный договор то, что считала нужным. Естественно, в спорных ситуациях человек, вложивший деньги в строительство, может рассчитывать исключительно на те положения, которые записаны в этом документе. Если там присутствуют какие-либо юридические уловки, двоякое толкование положений или другие подводные камни и инвестор, не заметив этого, подписал договор, то все конфликты решаются исключительно на основании того, что указано в инвестиционном договоре. Ведь специальных положений по инвестдоговору в Гражданском кодексе Украины нет.
Ситуация с «Элита-центром» это подтверждает. Многие люди, заключая договоры с данной фирмой, привлекали юристов, проверяли документы, но, как оказалось, и это ничего не гарантировало. Хотя такой случай вообще из ряда вон выходящий, и создается впечатление, что речь идет об обычном мошенничестве. Но точки должны расставить правоохранительные органы и суд.
- А есть ли альтернатива инвестиционным договорам?
- Сейчас да. В какой-то момент стало ясно, что нужно ввести понятные и, главное, законодательно урегулированные правила взаимоотношений инвесторов, то есть простых граждан и застройщиков. Поэтому в 2003 году Верховная Рада приняла Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», который с 1 января 2004 года предусматривает создание фондов финансирования строительства для привлечения денег на возведение недвижимости и создание новых схем работы с этими средствами.
- Как происходит вложение денег в новостройки и чем новая схема взаимоотношений сторон отличается от старой?
- В новом механизме участвуют как минимум три стороны: человек, желающий вложить деньги и получить новую квартиру, финансовое учреждение и компания-застройщик. Главная роль отводится финансовому учреждению (чаще всего это банк), оно привлекает средства в доверительное управление и использует их на финансирование сооружения объекта недвижимости. Такая форма взаимоотношений между банком и гражданином, как доверительное управление, четко описана в Гражданском кодексе. Далее полученные средства направляют застройщику, обязующемуся возвести новый дом, а он, в свою очередь, передает имущественные права на квартиру управителю, вложившему доверенные вкладчиками деньги.
- В чем преимущества данной схемы финансирования?
- Повышается защищенность инвестора, то есть конкретного человека. Ведь в случае, если застройщик не выполнит обязательства, отвечать перед инвестором будет финансовое учреждение, так как оно, привлекая в доверительное управление средства населения, берет все риски на себя. Конечно, в этих условиях контроль за застройщиками со стороны банка будет очень строгий, ведь он рискует своими деньгами.
- Не получится ли, что и финансовое учреждение, и компания-застройщик обанкротятся либо в какой-то момент исчезнут, как это произошло с «Элита-центром»?
- Ну, стопроцентную гарантию, что такого не произойдет, вам не даст никто, но подобная ситуация уже значительно менее вероятна. Дело в том, что согласно законодательству к финансовому учреждению, пожелавшему работать на рынке жилищного строительства, предъявляются очень высокие требования. Это и наличие соответствующей лицензии на оказание финансовых услуг, и солидные оперативные резервы для возмещения вкладчикам возможного ущерба, и большой размер уставного фонда (в отдельных случаях — до 5 миллионов евро), и определенные требования к квалификации сотрудников, и повышенный контроль со стороны государственных органов. То есть для мошенников создание фонда финансирования строительства потянет значительные расходы, которые и возместить будет непросто.
- Учитывая то, что за последние несколько лет недвижимость подорожала в несколько раз, далеко не все люди в состоянии полностью оплатить новую квартиру, даже на стадии строительства. Может ли фонд финансирования одновременно выступать и кредитором граждан?
- Конечно, особенно банк. Но тогда схема взаимоотношений сторон изменяется. Человек передает в залог под ипотечный кредит объект финансирования или имущественные права на него. Проще говоря, гражданин, получая от банка недостающую сумму, в качестве гарантии возврата кредита закладывает свою будущую квартиру. В этом случае также все отношения между сторонами строятся исключительно на основе действующего законодательства, и спорные вопросы легко решаются в суде. Кстати, условия выдачи кредита могут быть и другими. Например, в качестве залога выступает не новая квартира, а какая-либо другая недвижимость, принадлежащая заемщику. Ссуда может быть выдана и вовсе без залога, а под чье-то поручительство. Тут уж как стороны договорятся.
- То есть сегодня все отношения между людьми, желающими инвестировать свои сбережения в новые дома, и строительными компаниями складываются исключительно при посредничестве фондов финансирования строительства?
- Не совсем так. Принятый в 2003 году Закон «О финансово-кредитных механизмах при сооружении жилой недвижимости» не ограничивал использования инвестиционных договоров. Поэтому многие строительные компании предпочитали работать по старинке. В принципе это давало человеку возможность выбора. Дело в том, что жилье, приобретенное с помощью фонда финансирования строительства, как правило, получается дороже. Не все готовы платить за услуги, которые в итоге обходятся в дополнительные несколько тысяч долларов.
Такая ситуация, когда параллельно существовали две основные схемы приобретения квартир в новостройках, длилась до 14 января нынешнего года, когда вступил в силу новый закон, гласящий, что объектом инвестиционной деятельности не может быть жилая недвижимость. Теперь существование инвестиционных договоров фактически запрещено. Однако хочу отметить, что все договоры, заключенные между гражданами и застройщиками до 14 января 2006 года, абсолютно законны и обязательны к выполнению. Кстати, в связи с этим многие строительные компании сейчас предлагают потенциальным клиентам заключить именно инвестиционный договор, но датировать его, например, 13 января или более ранним числом. В общем-то, это вполне объяснимо, но люди, которым поступают такие предложения, должны понимать: в данной ситуации остаются все риски, существовавшие в последние годы.
- А что, других способов вложения денег населения в жилищное строительство нет?
- Есть. Например, законом разрешено создание так называемых фондов операций с недвижимостью, в которых в качестве документа, подтверждающего право инвестора на жилплощадь, выступает специальный сертификат. Также закон позволил привлекать денежные средства путем эмиссии целевых облигаций (правда, депутаты уже планируют запретить и эту схему). Механизм взаимоотношений следующий: вместо заключения инвестиционного договора фирма-застройщик взамен внесенных человеком денег дает специальные облигации, подтверждающие право их владельца на определенную жилплощадь. Каждая ценная бумага эмитируется на квадратный дециметр или метр жилплощади. Таким образом, инвестируя свои средства в строительство стометровой квартиры, человек взамен денег получит 100 именных облигаций номиналом 1 квадратный метр каждая. Параллельно заключается договор бронирования квартиры, выбранной инвестором, ведь в облигациях этой информации нет. Такая схема сейчас начала широко применяться, но в ней, как и в случае с инвестиционным договором, участвуют, как правило, только две стороны — человек и строительная компания. И риск, соответственно, увеличивается.