Большинство из позвонивших в редакцию «ФАКТОВ» получили советы, как обезопасить себя от недобросовестных строительных компаний и финансовых пирамид
После случая с «Элита-Центром» многие люди, вложившие практически все свои сбережения в будущую квартиру, очень переживают, не станут ли они жертвами очередных аферистов. К сожалению, выяснилось, что повод для беспокойства у строящих себе жилье киевлян есть. И президент холдинговой компании «Киевгорстрой», председатель постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства и архитектуры Владимир Поляченко ответил на вопросы, волновавшие многих горожан.
- Можно спросить вас, Владимир Аврумович? Меня зовут Любовь Павловна. Моя сестра год назад вложила деньги в строительство квартиры в фирме «Б… » (»ФАКТЫ» располагают названием этой фирмы. — Ред. ). Фирма должна была строить дом на улице Закревского, но до сих пор даже фундамента там нет. Нам уже нужно начинать волноваться?
- Это подозрительно. Вы не знаете, строительство финансировалось через банковскую структуру?
- Да, сестра открывала счет в банке, а фирма снимала деньги с ее счета…
- Не должны фирмы напрямую пользоваться деньгами инвесторов. Средствами на строительство должен распоряжаться фонд финансирования строительства и следить, чтобы работы выполнялись в срок.
- Как разузнать об этой фирме поподробнее?
- Я как глава комиссии Киевсовета, получив ваше заявление и копию договора с фирмой, дам поручение проверить эту фирму, ведь если год ничего не строят, то под что они деньги снимают?
- Моей сестре недавно сказали, что у фирмы нет еще разрешения от района на строительство…
- Ну все, дело — труба! Никто не имел права начать продажу квартир, не получив всю документацию и согласования на строительство. Мы срочно проверим эту фирму.
- Алло, я бы хотела спросить у Владимира Аврумовича, знает ли он такую фирму «Б… », которая собирается строить дом на Закревского? Меня зовут Инга.
- Вот только что звонила читательница с вопросом об этой фирме. И мне это уже сильно не нравится. Срочно с заявлением приходите ко мне. Деньги вы внесли этой фирме?
- Да, 16 тысяч, еще полтора года назад внесли.
- Елки-палки! А за сколько вам обещали построить квадратный метр жилья?
- Ну, тогда это было самое «дешевое» предложение в городе.
- Вот это несчастье! Когда у людей мало денег, кто-то обязательно этим воспользуется…
- Это Владимир беспокоит, из Киева. Меня угораздило связаться с компанией «Ф… » Один объект они сдают на Салютной, а на других пяти стройплощадках ничего не делается. И деньги три года назад они брали, договор составляли. В первом квартале дом должны были сдать, но там, на Васильковской, ничего не сделано. Деньги мои они соглашаются отдать, но это же было три года назад! Я бы забрал и вложил заново, но цены-то теперь другие.
- Мне как депутату Киевсовета люди прислали подобные заявления. В «Киевгорстрое» мы возвращаем при расторжении договора вложенные людьми средства по существующим сегодня ставкам. Я думаю, вам надо в суд обратиться. Фирма же пользовалась вашими средствами беспроцентно. Три года назад на Васильковской квадратный метр, грубо говоря, стоил четыре тысячи гривен, сейчас стоит, например, шесть тысяч. Вам обязаны вернуть именно шесть.
- Меня зовут Ольга. Я инвестировала деньги в «Киевгорстрой», чтобы мне построили квартиру. Как я могу узнать, не продана ли моя квартира еще кому-нибудь?
- У нас никогда не было и быть не может «двойников», так как работает специальная лицензированная система электронного контроля. Данные о человеке-инвесторе и его будущем жилье заносят в компьютер, который исключает возможные совпадения. Доступ к этой базе имеют только три человека, но вы можете прийти и проверить записи о себе в реестре.
- Здравствуйте. Беспокоит Наталья Петровна, киевлянка. А вот как быть в такой ситуации, если я заключила инвестиционный договор, а фирма больше чем на год затягивает сроки строительства?
- Вообще-то, год — это многовато. Бывают форс-мажорные ситуации, но о них вам должны были сказать.
- Разве по новому закону о защите прав потребителя человеку, заказавшему услугу, не обязаны за просрочку платить неустойку?
- Если в вашем инвестиционном договоре это не оговаривалось, то нет.
- Какие документы нужно спросить у фирмы, чтобы удостовериться в ее надежности?
- Нужно изучить все документы компании, которой вы собираетесь доверить свои средства. Прежде всего посмотрите, есть ли у нее лицензия на право деятельности, акт на право собственности на земельный участок, где будет построен ваш дом, есть ли проект этого дома. Очень важно удостовериться, прошел ли проект государственную экспертизу (увидеть своими глазами подпись ее руководителя — Анатолия Карминского) и получено ли разрешение на начало строительства в государственном архитектурно-строительном контроле (за подписью Александра Ребицкого). Если компания, собирающая деньги на строительство дома, работает через финансовый институт — фонд финансирования, то в этом будет самая главная гарантия вашей безопасности. Такой фонд ни копейки из ваших денег никому не перечислит, если нет хотя бы одной подписи под согласованием проекта, а управляющий фондом следит за ходом строительства, за соответствием его этапов финансирования. Через фонды финансирования строительства могут и работают даже маленькие компании, собирающие средства на постройку всего лишь одного дома. Сейчас в Киева 204 организации открыто позиционируют себя как строители и продавцы жилья. Их несложно проверить и заставить выполнять Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
- Здравствуйте. Меня зовут Елена Владимировна. Скажите, Владимир Аврумович, а какими законами сейчас защищены люди, вкладывающие деньги в строительство своей квартиры? И как обстоят дела с этим в вашей компании?
- Единственным полноценным законом, в котором детально выписан механизм привлечения средств физических лиц в строительство жилья — это Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Его еще называют законом о фондах финансирования строительства, или ФФС. Он был принят в середине июня 2003 года и вступил в действие в начале 2004-го. Этот закон регулирует деятельность строительных компаний-застройщиков, финансовых учреждений — управителей и доверителей физических и юридических лиц, которые вкладывают средства в инвестирование строительства через ФФС, чтобы построенную недвижимость получить в собственность.
Почему я говорю — единственный, если существуют другие разные схемы вложения средств в строительство недвижимости: через целевые жилищные облигации, или инвестиционные договора, или договора поручения?.. Единственный потому, что только закон о ФФС предусматривает не только защиту интересов и прав инвесторов, вкладывающих свои средства в жилищное строительство, но и необходимые условия для такой защиты.
Когда упомянутый закон был принят, мы, ни минуты не сомневаясь, перешли на эту схему работы. И с 1 января 2004 года все новые объекты компания «Киевгорстрой» строит только на основании этого закона. Хотя, честно говоря, по такой схеме мы с банком «Аркада» начали работать еще в середине 2002 года, но это была работа по принципу «что не запрещено, то разрешено». А с 2004-го схема была закреплена на законодательном уровне. Наверное, не всем строителям нравится жесткий контроль за их деятельностью, который определен этим законом, но ведь во главу угла нужно ставить интересы инвестора, который доверил тебе свои деньги.
Из всех существующих на сегодняшний день схем строительства за средства населения закон о ФФС — самая надежная. В схеме «застройщик-управляющий-инвестор» каждый участник действует в рамках единых правил.
Главная задача застройщика — правильно организовать строительство и завершить его в установленные сроки, обеспечив надлежащее качество.
Управляющий отвечает за правильную организацию продаж, обеспечивает привлечение средств и, соответственно, финансирование строительства в требуемых объемах. Управляющий контролирует и целевое использование средств. Ни одна копейка не остается без учета, все средства уйдут только на строительство конкретного дома. Таким образом достигается соблюдение интересов как строителей, так и инвесторов.
Очень прозрачная схема, которая практически исключает возможность злоупотреблений средствами инвесторов. Дополнительная система защиты инвестора — право управляющего сменить недобросовестного застройщика в ходе строительства. Некоторые застройщики активно возражают против такого порядка, но за этим стоит в первую очередь их неуверенность в собственных силах. Поверьте, что ни один добросовестный управляющий не ставит изначально перед собой задачу выжить застройщика с его площадки!
Наконец, инвестор в рамках фонда финансирования строительства имеет право расторгнуть договор и получить обратно свои деньги, причем по цене на день подачи соответствующего заявления, то есть по текущей цене реализации; изменить объект инвестирования; частично возвращать средства из фонда финансирования строительства; брать ипотечный кредит под залог имущественных прав на строящуюся квартиру.
А ведь клиенты нынче печально известного «Элита-Центра» брали кредиты под свои собственные квартиры(!) и другую недвижимость. Добавлю: ни один наш инвестор, вложивший деньги через фонд финансирования строительства, не остался без квартиры(!). Всего же за последние 10 лет хозяевами квартир, построенных «Киевгорстроем», стали более 60 тысяч семей!
- Добрый день, это прямая линия «ФАКТОВ»? Меня зовут Игорь, я киевлянин. Хотел спросить: будет ли жилье становиться доступным для тех, кто хочет приобрести его в кредит? Ведь сейчас стоимость квартир высокая, соответственно и проценты, и первый взнос банки требуют большие, а деньги даже на это есть не у всех…
- Действительно, сейчас всего около 10 процентов семей в Украине могут позволить себе проинвестировать строительство жилья за собственные средства. Львиная же доля людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют даже достаточного стартового капитала для начального взноса за квартиру, ведь средняя зарплата многих в лучшем случае лишь приближается к уровню средней стоимости одного квадратного метра жилья. Естественно, им не под силу ни первый взнос уплатить банку, ни выплачивать ипотечный кредит. Поэтому нужна государственная поддержка.
Сейчас мы инициируем законопроект о доступности жилья. К счастью, нас поддержал Президент Украины Виктор Ющенко и обещал свое содействие.
Почему сегодня квартиры в новостройках такие дорогие? Строителям, сдавая дом в эксплуатацию, приходится делать огромные отчисления. Скажем, из условных 10 тысяч квадратных метров семь процентов отдаем городу для обеспечения квартирами льготников, пять процентов — на развитие инженерной инфраструктуры, около шести процентов — на социальную сферу. В общем «набегает» около 30 процентов различных отчислений. Конечно же, это сказывается на стоимости каждого квадратного метра.
В законопроекте о доступном жилье мы предусматриваем, что земельный участок под будущий дом строительная компания получает бесплатно, площадь квартир ограничивается: к примеру, двухкомнатная — 50 квадратных метров, трехкомнатная — 75. А обустройство инженерных сетей и коммуникаций, строительство на таких жилых массивах школ, детских садиков, поликлиник проводится за счет местного бюджета.
- К тому же допустимый уровень рентабельности строительных компаний будет жестко ограничен, с них снимаются все нормативные отчисления городу, отвод земельных площадок и получение всех необходимых согласований максимально упрощаются, — продолжает Владимир Поляченко. — В результате это позволит практически до 40 процентов снизить стоимость социального жилья. И если сейчас один квадратный метр в нашем доме на Троещине обходится в 5,1 тысячи гривен, на Осокорках — в 5,4 тысячи гривен, то в случае принятия закона цена будет в пределах 3,2-3,5 тысячи гривен.
При этом вполне реально уже через полгода после принятия закона начать строительство первого дома в рамках пилотного проекта. Тогда и квартира, и кредит станут доступными для многих. Если же и при таких условиях первый взнос окажется непосильным, человек может получить от государства субсидию или кредит Национального банка под малый процент.
Думаю, идеальными были бы минимальные цифры на уровне 10-11 процентов годовых в гривне, а максимальный срок кредитования — как и во многих странах — до 30 лет. Таким образом, каждый смог бы платить 300-400 гривен в месяц, жить в изолированной квартире. Жилье по этой программе должно предоставляться гражданам в долгосрочную аренду и перейдет в их собственность только после погашения кредита и с условием оплаты коммунальных услуг. Необходимо также определить категории тех людей, кто имеет право на такой кредит, а для остальных предусмотреть другие схемы государственной поддержки в решении жилищной проблемы. То есть назрело время разработать долгосрочную комплексную государственную программу «Жилье».
- Алло, «ФАКТЫ»? Здравствуйте, Владимир Аврумович. Вам звонит Инна Георгиевна, менеджер из Киева. Интересуюсь вопросами строительства и знаю, что вы председатель постоянной комиссии Киевсовета по вопросам строительства и архитектуры. Что вам удалось сделать на этой должности?
- Это масштабный вопрос, но отвечу вкратце. Комиссии всего один год, создана она по инициативе мэра Киева Александра Омельченко. Считаю, что прежде чем выделять земельный участок, надо узнать, что там построят. Поэтому наша комиссия объезжает все предлагаемые к застройке площадки и фиксирует их, а потом когда на сессии Киевсовета рассматривается вопрос о выделении участка, уже понятно, можно ли на нем строить.
Таким образом мы отклонили около 100 предложений — на тех землях вообще нельзя было что-либо возводить. Еще по 200 участкам отправили проекты будущих зданий на публичное обсуждение. Люди должны знать, что намерены построить возле их дома, и могут вносить свои предложения. Так делается, к примеру, в Москве и там почти нет земельных конфликтов. Вообще же предметом рассмотрения и принятия решений должен быть не земельный участок, а инвестиционный проект, право на реализацию которого застройщик или инвестор должен получить, выиграв тендерные торги, организованные специально созданным тендерным комитетом. И не случайно, что земля в Москве не продается, а предоставляется в аренду, зато, когда в интересах города необходимо построить там дорогу, мост или развязку, проблем с собственниками участков не возникает.
Комиссия «провела» через сессию решение о создании института Генплана. Это должна быть мощная проектная организация, которая начнет заниматься детальной планировкой территорий Киева — с учетом перспектив его развития. К примеру, крайне необходимо упорядочить в городе размещение автозаправочных станций — кое-где заправки построили через каждые 100 метров, что мешает жителям близлежащих домов, а территории используются нерационально.
А еще крайне важно изменить земельное законодательство, ведь сейчас участок земли может получить любая организация, причем ей не надо подтверждать свои финансовые возможности и опыт строительства. Потому и возникают «элита-центры». Хотим также ввести строгий мониторинг стройплощадок и отслеживать, как они используются, что там строится, ведутся ли работы.
Прямую линию подготовили
Екатерина НОВОСВИТНЯЯ
и Валерий ДЕРКАЧ, «ФАКТЫ»