После краха первой в Украине строительной пирамиды «Элита-центр» многие потенциальные покупатели квартир задумались, как обезопасить себя от подобных случаев. В Украине наибольший опыт (более одиннадцати лет) в строительстве жилья за счет населения имеют банк «Аркада» и компания «Киевгорстрой», поэтому «ФАКТЫ» попросили начальника управления по привлечению средств в фонды финансирования строительства (ФФС) банка «Аркада» Олега Василенко провести небольшой ликбез для читателей.
- Идея финансирования строительства жилья за счет населения с момента возникновения воплощалась в жизнь по-разному, — рассказал «ФАКТАМ» Олег Василенко. — Например, как договор со строителем или же выпуск жилищных облигаций. Но эти две схемы имеют много рисков для инвестора (покупателя жилья) — он не может проверить финансовое состояние застройщика, проконтролировать целевое использование денег, не может получить гарантии того, что получит именно ту квартиру, на какую рассчитывал, а то и, как оказалось, может вообще потерять деньги. Кроме того, застройщик может просто не собрать достаточных средств и не закончить строительство. Мы же еще в июне 2002 года создали схему, позволяющую избежать указанных рисков, — первый в Украине Фонд финансирования строительства. С 2004 года эта схема закреплена на законодательном уровне, и ее стали широко применять другие банки.
ФФС — это, по сути, специальный счет, куда инвесторы вносят деньги на сооружение дома. Деньгами управляет финансовая структура, выступающая посредником между инвесторами и застройщиком. Эта структура заключает договор с застройщиком, согласно которому перечисляет ему частями (по необходимости) нужные для сооружения объекта средства, в то же время контролируя их использование и ход строительства. Если же обнаруживается, что действия застройщика могут привести к нарушению условий договора, то управляющий ФФС имеет право передать объект строительства другому застройщику.
Поскольку банк является независимой коммерческой структурой и его заработок зависит от объема привлеченных средств, то он заинтересован не только в поиске инвесторов, но и в успешной реализации проекта. Поэтому специалисты банка контролируют строительство на всех стадиях — начиная от проверки разрешительной документации службой технического надзора, стадии проектирования архитектурно-эксплуатационной службой и до сдачи дома в эксплуатацию. Также закон обязывает ФФС продавать жилье только после получения разрешения на строительство и должен обеспечить продажу одной квартиры только в одни руки. Кроме того, по закону, за инвестором закрепляется конкретная квартира, но он может в ходе строительства изменить объект инвестирования. Еще инвестор может частично возвращать внесенные в ФФС средства или же полностью выйти из фонда, при этом инвестору выплачиваются деньги за проинвестированные квадратные метры по цене квадратного метра, действующей на дату подачи заявления о расторжении договора об участии в ФФС.
Таким образом, законодательно закреплена главная задача управляющего ФФС банка — защита граждан — участников фонда. Кроме того, их интересы защищены обязательным страхованием строительно-монтажных рисков, что помогает людям избежать убытков, подобных тем, когда почти достроенный, но не застрахованный небоскреб у Днепра дал трещину.
Из всех существующих схем строительства жилья за счет населения на сегодняшний день ФФС — самая надежная, с точки зрения защиты интересов инвестора. Только через АКБ «Аркада» с использованием этого механизма были профинансированы сооружение и ввод в эксплуатацию 75 домов. И то, что эта схема закреплена на законодательном уровне и все шире применяется солидными банками, говорит о ее правильности и перспективности.