В условиях постоянного подорожания жилья его успешная продажа во многом зависит от правильно установленной цены На что первым делом смотрит человек, который решил обзавестись жильем? Конечно, на цену. А она меняется очень быстро. По данным риэлторов, недвижимость в Украине ежемесячно дорожает на 2-3 процента, и от правильно установленной цены во многом зависит успех продажи квартиры. Ведь если вы за двухкомнатную хрущевку в пригороде запросили 100 тысяч долларов, то вряд ли найдется желающий стать ее обладателем. Кроме того, грамотная оценка недвижимости может серьезно повлиять на благосостояние человека при разделе имущества или залоге.
О том, как оценивается недвижимость и что влияет на ее стоимость, «ФАКТАМ» рассказал председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков и Всеукраинской лиги оценщиков земли, кандидат технических наук Яков Маркус:
- Сегодня в нашей стране цена на жилье на самом деле очень оторвана от жизненных реалий. Сказываются национальные особенности рыночной экономики, когда огромные капиталы вращаются в тени. В результате киевские квартиры давно стоят гораздо дороже, чем жилье в большинстве европейских столиц, хотя уровень жизни у нас намного ниже. Но как бы там ни было, именно по рыночной стоимости люди покупают и продают недвижимость в Украине. Существует также балансовая стоимость, фигурирующая в техпаспорте БТИ, но к реальной цене она никакого отношения не имеет, поскольку, например, похожие квартиры на Крещатике и на Троещине имеют одинаковую балансовую стоимость, но их рыночные цены отличаются в несколько раз.
- В каких случаях нужна оценка квартиры или дома специалистом?
- В нескольких. Например, при получении человеком банковского кредита под залог недвижимости экспертная оценка обязательна. Причем может быть применена так называемая массовая методика оценки квартиры, когда устанавливается стоимость, сходная с ценами на типовые объекты в данном доме или районе. А может быть проведена индивидуальная оценка, если владелец считает, что его недвижимость чем-то уникальна.
Я оценивал коттедж с террасами, крытым бассейном для дайвинга, вокруг дома был разбит сад с тремя сотнями видов роз. Естественно, что в этом случае требуется особо тщательная квалифицированная оценка, ведь речь идет о миллионах. Таким образом, нужно понимать, что массовая оценка типовой недвижимости — это работа, которая стоит несколько сотен гривен, а индивидуальная оценка оригинальных или даже уникальных квартир и домов — совсем другая работа, и стоит она не одну тысячу гривен.
Также может понадобиться квалифицированная оценка в случае получения компенсации. В качестве примера приведу нашумевшую историю с обрушением дома на столичной улице Красноармейской. Авария произошла из-за неправильной несанкционированной перепланировки одной из квартир. В результате обвалилось перекрытие и было повреждено несколько прилегающих квартир. Владельцы жилья потребовали компенсацию. В частности, в одной разрушенной квартире был сделан евроремонт, установлена элитная сантехника, современная система освещения, встроенная мебель и прочее, а другая имела типичное оснащение.
Естественно, владелец первой квартиры вправе требовать большей компенсации. Согласитесь, когда речь идет о возмещении, то есть разница — оценят квадратный метр жилья в 1900 долларов или в 2600 долларов. При общей площади квартиры 70 метров разница составит около 50 тысяч долларов.
Ну и конечно, без оценки имущества зачастую не обойтись в судебных делах. В процессе одного судебного разбирательства потребовалось оценить спорную недвижимость — квартиру, наружная стена которой имела сквозную трещину, возникшую из-за осадки фундамента. Устранению этот дефект не подлежал, его можно было только косметически замазать. Оценщик, проводивший экспертизу, из-за наличия этой трещины снизил стоимость квартиры на пять процентов. Участников процесса это решение не устроило, и они обратились в общество оценщиков. По моему мнению, такой дефект требует значительно большей корректировки стоимости, иначе реализовать данное жилье было бы просто невозможно. И мотивация моя очень простая. Нужно поставить себя на место покупателя и выяснить, сколько он реально заплатит за квартиру, зная, что из стены будет постоянно дуть и обои на ней будут лопаться.
- При выдаче кредита банк обязательно проводит оценку недвижимости, которая предлагается в качестве залога. Нередко люди считают, что стоимость квартиры искусственно занижается. Могут ли они провести независимую экспертизу и в каких случаях это целесообразно делать?
- Зачастую финансовые учреждения привлекают оценщиков из фирм, специализирующихся именно на оценке недвижимости для банков и имеющих соответствующую аккредитацию. Они берут за свою работу относительно небольшую плату, и эта услуга уже поставлена на поток. Но бывают случаи, когда есть смысл обратиться к другому эксперту. В частности, если указанная в отчете стоимость явно не соответствует реалиям или квартира чем-то существенно отличается от типовых (например, имеет уникальную отделку, очень дорогую сантехнику, встроенную мебель, эффектный дизайн).
- Что нужно учитывать при объявлении цены на продаваемую квартиру или дом?
- В мировой практике существует несколько методов оценки. В случае с квартирами в основном используется один метод — аналоговый. То есть специалист находит несколько объектов недвижимости со сходными техническими характеристиками дома и квартиры, месторасположением, этажностью. Для аналогов вносятся поправки типа хуже (лучше) по отношению к своей квартире. Чтобы расчет был точен, нужно сравнивать не менее пяти-семи квартир. После внесения поправок определяется конечное значение. Обычно оно соответствует среднеарифметическому. Возможен подбор так называемого парного аналога. То есть за основу берется стоимость недавно проданной идентичной квартиры.
Основные оценочные категории:
дом — старый или новый, панельный или кирпичный;
комнаты — смежные или раздельные;
планировка — удачная или неудачная;
кухня — чем больше, тем лучше;
этаж — цокольный, верхний или в середине дома.
При расчетах во внимание принимается цена, по которой недвижимость выставляется на продажу, а не та, которая фигурирует в официальных документах о купле-продаже. Ведь не секрет, что многие люди в договорах умышленно занижают стоимость, чтобы сэкономить на налогах.
Есть немало дополнительных критериев, влияющих на стоимость недвижимости. Например, вид из окна. Одно дело — любоваться днепровскими склонами и золотыми куполами храмов, и совсем другое — смотреть на унылую, глухую, серую стену соседнего дома. Немаловажна окружающая инфраструктура: хорошая транспортная развязка, соседство крупных продуктовых магазинов, автостоянки, парка и прочих удобств.
В теории оценки есть такое понятие, как избыточное улучшение. Например, человек имеет большую квартиру, но в непрестижном районе. Он сделал в ней шикарный евроремонт. Решив продавать жилье, нашел в газете объявления о продаже похожих современных квартир в других районах и установил аналогичную цену, не приняв во внимание дополнительные факторы. Продать это жилье за такую цену почти нереально. Ведь вряд ли найдется человек, который согласится выложить 200-300 тысяч долларов за квартиру на окраине, в доме, окруженном бараками, гаражами и с видом на заброшенный завод. Тут остается уповать только на удачу.
Тем не менее бывают ситуации, когда покупатель готов платить больше. Это называется «специальная стоимость». Например, человек желает купить квартиру только в этом районе или даже именно в этом доме, потому что у него здесь живет мама. Подобрать такой вариант довольно сложно, поэтому, когда он появляется, покупатель зачастую готов выложить даже явно завышенную сумму.
Хотя есть и другая крайность, определяемая категорией «ликвидационная стоимость». Например, семья подала документы для выезда на ПМЖ в другую страну, долго ждала ответа, и, когда его получила, оказалось, что на все осталась только неделя. Конечно, в этом случае люди будут снижать цену, чтобы срочно продать недвижимость.
- Сделанный ремонт влияет на стоимость квартиры при ее продаже?
- Не очень. Покупатель обычно смотрит на окружающую инфраструктуру, транспортное сообщение. Хотя, если квартира находится в таком состоянии, что можно сразу заезжать и жить, это увеличивает шансы на ее продажу. Иногда ведь человек, приобретая жилье, выкладывает все, и на ремонт у него уже не остается. Продавцам я бы посоветовал всегда делать предпродажную подготовку: тщательную уборку или даже небольшой косметический ремонт.
- Яков Исаакович, по вашим наблюдениям, квартиры в каких домах пользуются наибольшей популярностью?
- Если коротко, то идеальный вариант — квартира с просторными кухней и санузлами в новом кирпичном доме, расположенном рядом с метро либо в прилегающих к центру районах. Но стоимость такой квартиры очень высокая. И зачастую люди не в состоянии ее приобрести, особенно учитывая неоправданный рост цен в последние годы.
- Кто в нашей стране имеет право заниматься оценочной деятельностью?
- Согласно Закону Украины «Об оценке», оценщиком может стать человек, который закончил специализированное учебное заведение, год стажировался, сдал экзамены и получил соответствующий сертификат. Сегодня в стране работают около шести тысяч оценщиков.
- Какой юридический статус имеет отчет об оценке?
- Отчет об оценке имущества — это не умозаключение одного специалиста, основанное только на его личном мнении. В Украине существуют методики и стандарты ведения оценочной деятельности, адаптированные к мировым нормам. Поэтому бумага, выданная сертифицированным оценщиком, имеет статус документа, соответствующего нормативным требованиям, и признается всеми официальными учреждениями, в том числе судами. При этом в случае несогласия с выводами оценщика суд или другая организация может потребовать провести рецензирование отчета об оценке. При отрицательной рецензии проводится повторная оценка другими специалистами. Любой гражданин может обратиться в экспертный совет общества оценщиков за помощью в проверке правильности оценки.
- Существуют какие-либо тарифы на оплату услуг оценщика?
- Нет, потому что имеет значение затраченное время, сложность работы, оцениваемый объект и, конечно, квалификация специалиста. Ведь от его решения нередко зависит благосостояние заказчика. Но если говорить об оценке квартир, то в большинстве случаев проводится стандартная оценка. Стоит она от 500 до 1000 гривен.