Около половины киевских квартир покупается не для проживания, а в целях дальнейшей перепродажи или просто вложения свободных денег
По поводу причин неудержимого подорожания недвижимости бытует немало противоречивых мнений. Одни обвиняют в этом строителей, другие — спекулянтов, третьи — банкиров. А тем временем цены на квартиры в Украине, особенно в столице, продолжают расти. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в Киеве достигла 2 тысяч 370 долларов, хотя всего полтора-два месяца назад составляла 2 тысячи долларов. А цена квадратного метра в элитных квартирах уже превысила 7 тысяч долларов. По данным риэлторов, «гостинка» на окраине столицы уже стоит 60 тысяч долларов, а «двушка» — 75 тысяч.
Как недавно сообщил председатель правления банка «Аркада» Константин Палывода, нынешней осенью спекулятивный спрос на рынке киевского жилья впервые превысил 50 процентов. То есть в общем числе покупателей доля людей, приобретающих недвижимость в целях дальнейшей перепродажи либо вложения свободных денег, превысила половину, сообщает «Интерфакс-Украина». По мнению Константина Палыводы, сегодня рынок жилья начинает приобретать черты спекулятивного финансового рынка.
Хорошо это или плохо? Мнения есть разные. Одни специалисты утверждают, что цены постепенно сами должны остановиться, так как уже сейчас превышают разумные пределы. Другие пророчат неминуемый обвал, когда тысячи спекулянтов в одночасье выставят на продажу квартиры. Третьи уверены, что сегодня ситуация с недвижимостью отвечает рыночным условиям. Но все сходятся в одном: спрос на жилье, особенно в Киеве, растет гораздо быстрее, чем строительные компании успевают вводить в эксплуатацию новые дома.
Рассказать о том, с чем связан такой ажиотажный спрос на квартиры, какие последствия может иметь нынешняя ситуация и грозит ли нам обвал рынка недвижимости, «ФАКТЫ» попросили члена Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимира Винокура.
- Насколько велика на рынке недвижимости доля квартир, купленных для вложения денег или для спекуляций?
- Сегодня в некоторых СМИ бытует мнение, что если бы на рынке недвижимости не было спекулянтов, которые вкладывают свои деньги в жилье, причем чаще всего в строительство, для его дальнейшей перепродажи, то цены бы не росли. Я считаю, что это не так. В данной ситуации так называемые спекулянты выступают скорее как двигатель рынка и стимулируют развитие жилищного строительства. Ведь если бы их не существовало, то финансовые вливания в рынок недвижимости были бы гораздо более скромными, а значит, нового жилья строилось бы меньше. Вспомните период, когда население мало инвестировало и строительство почти не велось. Сегодня люди, вкладывающие свои деньги в возводимые дома, не только стремятся приумножить свой капитал, но и несут немалые риски, ведь правовая база при инвестировании в новостройки не выдерживает никакой критики и факты мошенничества или невыполнения договоров застройщиками не редкость. Они вкладывают деньги в то, чего еще нет. Фактически в обещание предоставить со временем квартиру. Не говоря уже о том, что развитие строительства — это новые рабочие места и рост отчислений в госбюджет. Во всяком случае, экономику если не всей страны, то столицы уж точно сегодня в большой степени поднимает именно строительный бизнес.
Есть еще один аспект. Сейчас в Украине стремительными темпами развивается ипотека. Но далеко не каждый банк рискнет выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме — из-за несовершенства правовой базы. При этом многие заемщики стараются прибрести жилье в новом современном доме. Именно такую недвижимость предлагают спекулянты, которые, рискнув и вложив деньги в проект, в случае успеха выставляют объект уже на вторичный рынок. Таким образом, идет прямое стимулирование ипотечного кредитования. Да, оба эти фактора ведут к росту цен на недвижимость, но все управляется законами рынка — раз есть спрос, то всегда будут люди или организации, которые стремятся его удовлетворить, получив при этом прибыль.
В среде риэлторов есть такой термин — «негорящие окна», то есть квартиры, в которых по вечерам не включается свет и не бурлит обычная жизнь, так как приобретены они не для проживания семьи покупателя, а именно в целях вложения денег. Так вот, по моему мнению, о половине таких квартир на рынке пока говорить рано, но около 40 процентов киевской недвижимости сегодня составляет именно такое жилье. Но сразу хочу отметить, термин «негорящие окна» условный, так как немалую часть этих квартир все-таки используют: сдают в аренду.
- Происходит колоссальное давление денег на киевский рынок — подчеркиваю, не украинский, а именно столичный. Во-первых, возобновился приток средств из восточных и южных регионов нашей страны. Во-вторых, ощущается поступление иностранного капитала. Украина и в большей мере Киев стали очень привлекательными для инвестиций в недвижимость именно благодаря росту цен и возможности заработать, поэтому сейчас деньги со всего мира размещаются в Украине, в большинстве случаев — в столице. И не дай бог, цены начнут резко падать. Это значит, что в стране большие проблемы. За последние годы недвижимость дешевела в Чечне, Ливане, Ираке…
- Бытует мнение, что риэлторы виноваты в росте цен на жилье.
- Риэлтор не может влиять на огромный рынок. Он не заинтересован в его нестабильности, даже если цены стремительно идут вверх. Вы не представляете, сколько сейчас разрывается сделок. Люди рассчитывали на одну сумму, а, пока оформлялись документы, цена выросла и покупатели просто не в состоянии платить. Ведь большинство договоров заключается по цепочке, когда одна семья продает квартиру, тут же покупает новую, владельцы которой также приобретают себе жилье и так далее. Так вот, кто-то один из-за подорожания не смог оплатить квартиру, и вся цепочка рушится.
- Нередко звучат предостережения, что в случае возникновения паники на рынке недвижимости «выброс» на него тех квартир, которые куплены для вложения средств или спекуляции, приведет к обвалу самого рынка. Какие причины могут вызвать панику?
- В первую очередь, катастрофы государственного масштаба, сравнимые с Чернобылем, когда будет ясно, что жить здесь не стоит, а значит, спрос на квартиры неминуемо упадет. Вторая возможная причина — принятие несуразного закона, например, согласно которому человек может продать квартиру не чаще одного раза в пять лет, в противном случае он заплатит баснословный налог. Естественно, в таких условиях люди будут стараться реализовать «лишнюю» недвижимость до вступления закона в силу. Также панику может вызвать серьезный экономический, финансовый кризис в стране.
Но на самом деле тех квартир, которые окажутся «лишними», гораздо меньше, чем декларируется. Даже если доля жилья, купленного в целях вложения средств, достигает 50 процентов, многие используют его для заработка путем сдачи в аренду, и даже в случае кризиса продавать не станут. Плюс некоторым людям будет проще и выгоднее оставить дополнительное жилье, чтобы потом передать его детям, внукам, другим родственникам. В результате доля квартир, которые реально будут выставлены на продажу, не превысит 20-25 процентов. Это немало, но обвала, то есть падения цен на 30-40 процентов, не произойдет.
- И все же какие последствия может иметь массовый «выброс» квартир на рынок?
- Я думаю, что если это произойдет, то цены сначала остановятся, а потом снизятся процентов на 10-15.