Если банк и наследник не смогут договориться, жилье будет выставлено на продажу
С каждым годом все больше наших сограждан решают свои жилищные проблемы при помощи банков. Сегодня практически каждый уважающий себя банк предлагает своим клиентам жилищные ссуды, и многие люди решаются взять кредит. Логика здесь проста: лучше отдавать долг и жить в своей квартире, чем копить на нее десятилетиями, ютясь при этом с родными в тесных комнатушках. Но, к сожалению, иногда жизнь человека преждевременно обрывается, а долги остаются, в том числе огромные не выплаченные суммы по кредиту. И хорошо, если наследники в состоянии заработать, чтобы погасить задолженность и не потерять жилье, а как быть, если такой возможности нет?
Рассказать о том, что происходит с кредитом и заложенным под него имуществом в случае смерти заемщика, «ФАКТЫ» попросили заместителя начальника юридического управления АКБ «Укрсоцбанк» Валерия Насикана.
- Как быть, если человек, взявший в банке ссуду, умер? Указываются ли в ипотечном договоре условия перехода кредита и залога в случае смерти заемщика?
- Вносить эти условия в договор нет смысла, так как они полностью урегулированы статьей 23 Закона Украины «Об ипотеке». В данном документе четко указано, что к наследнику имущества, являющегося предметом ипотеки, переходят все права и обязанности заемщика, то есть ссуда со всеми ее плюсами и минусами переходит к наследнику. Кредитор имеет право в течение шести месяцев с момента, когда ему стало известно об открытии наследства, досрочно истребовать долг от принявших наследство граждан. Причем они сами, если знают о долгах своего умершего родственника, обязаны сообщить кредитору о принятии наследства. Если же банк не был уведомлен и не мог знать об открытии наследства, он должен предъявить свои требования к наследникам не позднее чем через год после наступления срока исполнения кредитного обязательства. Не выдвинул банк требования в течение этого времени — кредитное обязательство и ипотека считаются прекращенными.
- А условия договора при изменении заемщика остаются прежними?
- Наследники, получившие имущество, обязаны в течение семи дней с момента предъявления требований кредитора полностью рассчитаться с ним единоразовым платежом. Однако между кредитором и наследником умершего заемщика может быть заключен договор о рассрочке или отсрочке погашения задолженности. При этом человек, принявший наследство, обязан погасить только ту часть долга, которая соответствует его доле в наследстве. То есть если, к примеру, квартира, купленная в кредит и находящаяся в залоге у банка, распределена в равных долях между тремя родственниками, то каждый из них отвечает за треть долга.
- Но, наверное, нередко человеку приходится продавать унаследованную квартиру, которая находится в залоге у банка, чтобы погасить долг?
- Часто именно так и происходит. Но при этом банк должен дать разрешение на продажу. Далее процедура следующая: при заключении договора купли-продажи покупатель перечисляет на счет банка-кредитора сумму, необходимую для полного погашения долга. Оставшуюся часть стоимости квартиры он может передать наличными продавцу. После получения денег банк направляет нотариусу уведомление о погашении кредита с целью снятия запрета на отчуждение и исключение обременения недвижимости в виде ипотеки. После этого нотариус может зарегистрировать договор в Государственном реестре сделок, и к покупателю переходит право собственности на квартиру.
- По закону, на заложенную квартиру налагается запрет отчуждения. Выходит, что, пока не выплачен кредит, реализовать жилье нельзя. В то же время единственный для наследника способ рассчитаться по кредиту — это продать квартиру. Как же решить такую проблему?
- На мой взгляд, противоречия здесь никакого нет, поскольку запрет отчуждения квартиры вовсе не исключает возможности ее продажи с согласия кредитора. За продажей следует полное погашение требований кредитора, после чего ипотека прекращается, а наложенный запрет отчуждения снимается и исключается из соответствующего реестра.
- Если квартира стоит больше, чем человек задолжал банку, получит ли он на руки эту разницу?
- Безусловно, остаток суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки сверх размера долга, возвращается наследнику. Также в случае, если согласно условиям договора, квартира переходит к кредитору, он обязан возместить наследнику превышение 90 процентов стоимости квартиры над размером долга.
Из всего вышесказанного ясно, что полученное наследство иногда может стать обузой для родственников. Но все же как оформляется переход права собственности на унаследованный дом или квартиру, если они находятся в залоге? Как сообщили «ФАКТАМ» в Департаменте нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины, в этом случае документы оформляются на общих основаниях и правоустанавливающие документы выдаются наследникам. Но есть один нюанс. При выдаче свидетельства о праве наследования недвижимости, выступающей в качестве залога по кредитному договору, нотариус обязательно должен уведомить банк о смене владельца заложенного имущества.
Что же касается процедуры продажи такой недвижимости, то здесь главным условием является письменное согласие кредитора на сделку. В противном случае, нотариус не имеет права заверять договор купли-продажи имущества.