Возможно, вскоре парламент окончательно утвердит закон о реконструкции кварталов и районов устаревшего жилья
Около трети украинских семей сегодня живут в домах, срок эксплуатации которых давно истек. Обычно это «хрущевки», возведенные в 50-60-х годах прошлого века. Они были рассчитаны на то, чтобы простоять лет 25-30 — до полной победы коммунизма, когда наступит всеобщее благоденствие и квартирный вопрос будет решен. Но с коммунизмом не сложилось, а у государства, как обычно, нет денег на капитальный ремонт этих строений, не говоря уже о полной замене жилого фонда. Выход из сложившейся ситуации пока один — привлечение крупных коммерческих структур, которые возьмутся за снос старых кварталов и возведение на их месте нового комфортабельного жилья. Естественно, с определенной выгодой для себя, но и с обязательным предоставлением жителям района просторных квартир. Однако для воплощения этих планов нужен закон. А его пока нет. Точнее, он есть, но Верховная Рада никак не может его окончательно утвердить. Очередное голосование по данному законопроекту состоится в течение ближайшего месяца.
Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» и перспективах его принятия парламентом «ФАКТЫ» попросили прокомментировать народного депутата, председателя подкомитета по жилищно-коммунальному хозяйству Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства и связи Игоря Резника:
- Реализация закона основана на нескольких составляющих. Это генеральный план развития территорий, утвержденный городским советом и согласованный с архитекторами, экологами и другими организациями. На плане должны быть обозначены территории, требующие реконструкции. Причем главным условием является реконструкция не более или менее новых районов, к тому же расположенных в престижных местах, а именно ветхого, старого жилья, изношенного более чем на 60 процентов.
Основная часть законопроекта, ставшая предметом горячих дискуссий депутатов и рядовых граждан, — это порядок достижения договоренности с жителями квартала, подлежащего реконструкции, и получение их согласия на переселение. Одна из статей законопроекта предлагает: если определенное количество жильцов согласно на переезд (в последней редакции законопроекта это 75 процентов граждан), другие обязаны подчиниться. Ранее предлагалось установить этот барьер на уровне 50 процентов. Сейчас, после того как в начале нынешней сессии законопроект не набрал необходимого числа голосов, я думаю, «планку» поднимут до 90 процентов.
Но мне кажется, тут нужно руководствоваться не количеством желающих, а целесообразностью и необходимостью реконструкции. Если она соответствует генеральному плану развития города, утверждена и согласована, люди были вовремя поставлены в известность, созданы все условия для удовлетворения потребностей граждан и абсолютное большинство согласно на переезд, то должны быть соблюдены интересы этого большинства. Ведь не секрет, что всегда найдутся капризные, нездоровые или просто решившие пошантажировать власть люди.
- Не противоречит ли Конституции норма о принудительном выселении? Ведь, согласно основному закону страны, право частной собственности нерушимо и никто не может распоряжаться имуществом гражданина без его согласия.
- Скажу сразу, что данный закон невозможно принять таким, чтобы он полностью отвечал Конституции. Для этого придется получать добровольное согласие у каждого жителя района, а это нереально, так как есть психически больные люди. Но тогда из-за одного будут страдать тысячи граждан, которые хотят жить в новых комфортабельных квартирах. В то же время нельзя настолько буквально понимать статьи Конституции. Всегда бывают исключения. Например, есть порядок принудительного выселения жильцов из ветхих, аварийных домов в случае существования угрозы для их жизни. Ведь это тоже нарушение определенных норм Конституции, но в данном случае учитываются обстоятельства и целесообразность.
А в этом законе речь идет именно о ветхом жилье, давно исчерпавшем нормативный срок эксплуатации. И во многих случаях проживание людей в таких домах действительно небезопасно. Но при этом нужно не допустить, чтобы возможность принудительного отселения чиновники местных администраций использовали для захвата и продажи лакомых кусков в исторических центрах городов или престижных районах.
- Расскажите о порядке переселения.
- По закону новая квартира должна быть не менее чем в полтора раза больше старой. Жилье предоставляется в том же районе. Организацию переезда и связанные с этим расходы берет на себя инвестор. Он же несет полную ответственность за сохранность вещей граждан. Хотя затраты на переселение инвестор может компенсировать деньгами, но обязан документально подтвердить данные расходы. Также инвестор должен за свой счет телефонизировать новую квартиру. Однако только при условии, если человек владел телефоном и в старой квартире.
- А если человек захочет получить жилье в другом районе города?
- В законе это не предусмотрено. Но не исключены случаи, когда инвестор может пойти на такую услугу.
- Будут ли учтены пожелания жильцов при проведении отделочных работ в их квартирах?
- Это не оговорено в законе. Думаю, мы внесем соответствующую поправку. Но тут нужно учитывать, что и капризы некоторых людей не имеют границ. Если инвестор собирается отделывать ванную красивой, качественной, но отечественной плиткой, а заказчик требует, чтобы ему предоставили испанскую, определенной марки и по баснословной цене, то это невозможно. Клиент имеет право выбирать расцветку, рисунок, порядок укладки, но в пределах общей сметной стоимости.
- Игорь Иосифович, на что может рассчи-тывать человек, который за год до сноса дома сделал в своей «хрущевке» шикарный ремонт за десять тысяч долларов? Кто компенсирует ему эти расходы?
- Если у него есть документы, подтверждающие расходы, а это накладные, товарные чеки, то инвестор обязан заплатить компенсацию. Но стоимость ремонтных работ должна быть реальной, что будет проверено оценщиком. А в случае, если ремонт проводился уже после того, как стало известно о скорой реконструкции, инвестор не обязан компенсировать такие расходы.
- Кстати, а как и в какие сроки людям сообщают о планируемой реконструкции их квартала?
- Городские власти совместно с инвестором обязаны не менее чем за год до реконструкции провести общее собрание жильцов квартала и подробно рассказать о проекте его согласованности с генеральным планом застройки города и об условиях предоставления нового жилья и переселения. При этом люди должны расписаться, что были проинформированы, чтобы потом не возникало всевозможных недоразумений или злоупотреблений.
- Предположим, в квартире живут две (или больше) семьи. Каждая сможет получить отдельную квартиру?
- По нынешнему законопроекту, если в одной квартире проживают две семьи или в одной комнате живут разнополые дети в возрасте старше девяти лет, то государство и инвестор берут на себя обязательство в первом случае предоставить семьям отдельные квартиры, а во втором — квартиру с большим количеством комнат. Но тут надо учесть, что инвестор выделяет бесплатно только 150 процентов площади старой квартиры. За остальные метры в новых квартирах, превышающие эту норму, жильцы должны будут доплатить, но не по рыночной цене, а по себестоимости строительства.
- Ну а если семья, живущая в двухкомнатной квартире, просто решила улучшить жилищные условия и получить в новом доме трехкомнатную или четырехкомнатную квартиру?
- А в этом случае за «лишнюю» площадь придется платить уже по рыночным ценам.
- В законе написано, что владельцам гаражей обязаны выделить место на специализированной автостоянке или предоставить денежную компенсацию. Однако большинство гаражей, которые расположены во дворах, юридически не оформлены и фактически являются «самостроями». А если человек не сможет доказать свое право собственности на гараж, то ни компенсация, ни место на стоянке ему не положены?
- Существует законный порядок решения проблемы. Если вы, хозяин гаража, докажете, что это строение существовало до начала реконструкции, вы им постоянно пользовались и местные власти в течение трех лет не обращались в суд для его сноса, а значит, срок исковой давности истек, то тем самым власти признали факт существования данного объекта. То есть владельцы таких гаражей могут рассчитывать на место в паркинге или на компенсацию.
Естественно, что после предупреждения о начале реконструкции строительство любого объекта, в том числе гаража, запрещается. И человек, его построивший, не получит ни места на стоянке, ни денежного возмещения.
- В результате любого строительства, а тем более такого масштабного, сильно засоряется окружающая территория. Сегодня вокруг новостроек нередко можно увидеть неприглядную картину: лежат горы мусора, тротуаров нет, деревья вырублены… Как будет решаться эта проблема?
- Помимо архитектурного плана квартала, утверждается план благоустройства района. Обязательным условием является создание социальной инфраструктуры, а именно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных сооружений и так далее. Кроме того, существуют четкие нормы, сколько и каких социальных объектов должно быть построено для определенного количества людей. А ведь после возведения новых домов население реконструируемого квартала увеличится, причем, возможно, в несколько раз. Значит, и социальная инфраструктура должна быть более развита. Хочу подчеркнуть, что все это строительство, как и уборка территории и озеленение, проводится за счет инвестора.
Кстати, ряд квартир в новых домах передают местным властям в коммунальную собственность для удовлетворения социальных нужд города. То есть это будет так называемое социальное жилье. О том, сколько квартир инвестор должен отдать государству, договариваются в ходе разработки проекта реконструкции.
- Как юридически будет оформляться переход собственности от застройщика к жильцу? Ведь это не купля-продажа, не обмен. Кроме того, не ясно, кем и за чей счет должна проводиться государственная регистрация квартиры, ведь без этого человек не получает юридического права на свою недвижимость.
- Инвестор передает находящуюся в его собственности недвижимость на условиях инвестиционного договора, и правоустанавливающим документом будет акт передачи собственности. Что же касается оплаты государственной регистрации, то закон этого не оговаривает, но, думаю, должен делать инвестор. А вообще, по результатам нашей беседы я вижу, что стоит внести определенные дополнения в законопроект.