В связи с этим рост цен на недвижимость, скорее всего, не остановится Год назад в интервью нашей газете почетный президент корпорации «Познякижилстрой» Нвер Мхитарян на предложение прокомментировать слухи о скором падении цен на жилье ответил, что они будут только расти. К огорчению многих, прогноз оправдался на 100 процентов, а сами цены увеличились практически на столько же. Сейчас некоторые эксперты опять заявляют, что в столице стоимость квартир достигла пикового уровня, так что обвал цен неотвратим. Так ли это? «ФАКТЫ» снова обратились за комментарием к признанному эксперту в вопросах недвижимости.
- Со всей ответственностью хочу заявить: никаких оснований для снижения цен на недвижимость в обозримом будущем нет, — заверил Нвер Мхитарян. — Налицо стремление, возможно, даже искреннее, выдать желаемое за действительное. Заявления о скором удешевлении строящегося жилья подхватывают чиновники и политики — участники парламентских выборов, распространяя соответствующие слухи, в том числе с помощью СМИ. На этой теме легко стать популярным. Политик заявляет, что жилье должно подешеветь, да еще так, будто он сам лично для избирателей этого добьется. Ему не нужны никакие расчеты, достаточно чистого популизма, голых обещаний.
Я же не вижу ни одного аргумента за то, что цены на первичном квартирном рынке могут упасть. Арматура подешевела? Нет. Буквально в день нашего разговора производители повысили стоимость металлоконструкций еще на 50 долларов за тонну. Стоимость цемента, кирпича, стройматериалов снизилась? Ничего подобного. Разработка проектной документации, рабочая сила подешевели? Зарплаты только повысились. Может быть, налоги уменьшились, НДС сняли? Не было такого и не предвидится. Земельные участки стали дешевле, их выбор — шире, а выдача — прозрачней? Нет. А ведь еще существуют так называемые дополнительные расходы на многочисленную армию чиновников, которые часто меняются, и всем хочется скидок на жилье лично для себя!
Речь идет о том, что цены на недвижимость, прежде всего качественной новой постройки, обречены на рост. Тем более когда в государственный оборот входит большая сумма денег, вырученная от приватизации, да еще и одновременно со средствами, выделенными на избирательную кампанию. Неоспоримый факт: недвижимость — это единственное вложение, которое надежно при любых обстоятельствах.
- Какой вы видите перспективу, в том числе ценовую, на строительном рынке?
- Следует обеспечить со стороны государственной власти понятность и прозрачность, в том числе для инвесторов, правил игры на строительном рынке. Это, на мой взгляд, сегодня единственный путь к справедливому ценообразованию, но отнюдь не быстрый. В связи с этим хотел бы остановиться на одном принципиальном моменте: когда делается акцент на цене строящегося жилья, в стороне остается вопрос его качества. Есть немало примеров, когда заказчики, фирмы-однодневки, которые сегодня бурно размножаются в Украине, просто нажимают на проектантов: «Нам нужен дешевый дом!». При этом выбираются дешевые материалы (не мне вам объяснять, что цена была и есть синоним качества), упрощаются (читай — нарушаются!) проверенные временем строительные технологии. Неизвестно, кто хозяин этих фирм, созданных под единичный проект, какую ответственность он несет. Зачастую квартиры в одном доме продаются — и фирма исчезает, даже не выплатив налоги. В столице на Большой Васильковской два года назад уже обрушился дом. Причина — надстройка двух этажей с нарушением азбучных норм. В эти дни в России владельцы бассейна в Пермской области, над которым обрушилась крыша, обвиняют в трагедии строителей и архитекторов. Но жизни четырнадцати детей не вернуть. Российская трагедия — урок и нам.
А ведь какой опыт проверен мировой практикой? Новосозданная строительная компания вначале имеет право проектировать и строить только двухэтажные здания. Через несколько лет — пятиэтажные. И лишь через 10-12 лет успешной эксплуатации готового жилья берется за дома выше двадцати этажей. У нас же только в Киеве за последние два-три года появились сотни новых фирм-застройщиков. И конкурируют они исключительно за сложнейшие по особенностям застройки участки в историческом центре столицы.
Поэтому не сомневаюсь, что стоимость недвижимости, возведенной надежными строительными фирмами, будет только расти. За качество жилья они отвечают своим именем, а оно дорого стоит. Известное имя — гарантия вашего спокойствия. И вопрос даже не в престиже в определенных кругах. Если два похожих здания стоят рядом, выбирать следует то, которое построила известная вам компания, чей бренд более популярен. Возможная разница в цене окупится вашей уверенностью в том, что приобретение на самом деле выгодно: качественное жилье известных фирм с годами становится только дороже. Этот факт прекрасно известен риэлторам. Если «Познякижилстрой» десять лет на рынке, если это бизнес на серьезной научной основе, с использованием новейших технологий, с мировыми сертификатами качества и семейной преемственностью, эта недвижимость будет в цене и через год, и через 50 лет. Реальная ситуация: уже через пару лет стоимость квартир корпорации в два-три раза превышает начальную.
- На какую же роль в государстве рассчитывают строители?
- Во многих странах мира именно программа массового строительства стала главным «лакомством» для прочих отраслей экономики, для роста благосостояния государства в целом и его граждан в частности. Поскольку это самая близкая массовому потребителю отрасль. Только прямые поставки строительству обеспечивают работу едва ли не трех десятков сфер промышленности — от химии до металлургии. Со строительством прочно связано производство мебели, осветительных приборов, бытовой техники. Кредитование недвижимости — основа банковской сферы. Наличие жилья решает проблему демографии. Недавно шла массовая рекламная кампания: «Країнi не вистачає Нобелiвських лауреатiв. Кохаймося!». Гораздо продуктивнее для повышения рождаемости написать (и чтобы это соответствовало действительности): «В країнi є доступне житло! Кохаймося!».
- Что касается столицы, у наших читателей-киевлян много вопросов о выделенных под новостройки участках, в том числе в исторической части города…
- По решению Киевсовета строительная компания, прежде чем защищать в Главархитектуре свой проект, должна согласовать его с жителями домов близлежащей территории. Чтобы согласование не превратилось в фарс, процедура общественного обсуждения должна быть быстро и максимально четко прописана в соответствующем законе. С акцентом на то, что реализация строительных проектов зависит от их ценности для городской общественности и соблюдения застройщиком норм законодательства, а не от мнения, зачастую предвзятого, отдельных заинтересованных граждан. И должна быть ответственность, прежде всего административная, за неправомерные действия при реализации утвержденных проектов строительства. Все вопросы необходимо решать, руководствуясь санитарными, экологическими, пожарными и прочими нормативами, после экспертизы грунта под фундамент и устойчивости соседних домов. Если нормативы выдержаны, ни у кого из рядом живущих вопросов быть не должно.
Впрочем, по моему мнению, согласование проекта с жителями — это все-таки обязанность городских властей, а не строителей. Например, как это делается в Объединенных Арабских Эмиратах. Есть генеральный план города, и градостроительный совет заблаговременно решает, на каком участке что можно строить: скажем, участок Ь 5 — это только магазин, Ь 7 — исключительно гостиница, Ь 12 — жилой дом и так далее. Планировка трехмерная: определяется не только пространство по периметру, но и максимальное число этажей. И цена земли зависит именно от будущих построек. К примеру, на ген-плане рядом одинаковые по размеру участки — за миллион долларов и за 5 миллионов. Просто на одном будет четырехэтажное здание, а на другом — 20-этажное. То есть цена земли назначается строго по генеральному плану, с учетом будущей прибыли собственника и потребностей города. Я думаю, подобный план следует немедленно создавать для столицы, и по его образу и подобию — для других крупных городов.
- Как вы считаете, почему Киев оказался, как сообщила Ассоциация специалистов по недвижимости, на втором месте в мире по стоимости квартир?
- Мне интересно, кто раздает эти места и по каким признакам! К примеру, ценовая политика «Познякижилстроя»: продажа квартир по цене в среднем 1600 долларов за квадратный метр. В Москве цены существенно выше. А квадратный метр аналогичного по расположению и классу жилья, к примеру, в Германии, стоит около 5 тысяч долларов, в Швейцарии — 12-14 тысяч, в Майями — примерно столько же. Немецкий инженер, работающий в корпорации, все удивляется: как одну и ту же работу у нас выполняют так же качественно и гораздо дешевле, чем на его родине. Возможно, если речь идет о соотношении средней зарплаты и стоимости жилья, действительно, есть серьезная диспропорция. Но спрос на квартиры не падает: скажем, «Познякижилстрой» сейчас строит дом в Дарницком районе, так там квартиры разбирают, как горячие пирожки. Между прочим спрос на высококачественное комфортное жилье в столице не удовлетворен: практически на каждую квартиру — два-три возможных покупателя.
Люди понимают, что жилье лучше приобрести дороже, но для семьи эта покупка — главная, в ней заинтересованы и дети, и внуки. Поэтому они предпочитают экономить на чем-то другом. К слову, приемлемых вариантов для выбора достаточно. Та же корпорация «Познякижилстрой» предлагает очень хорошее сочетание цены и качества. И ее квартиры с годами становятся только дороже.