На этой неделе Верховная Рада должна рассмотреть закон, изменяющий порядок налогообложения операций с недвижимостью До Нового года остаются считанные дни. Однако, кроме праздничных хлопот и долгожданных подарков, 1 января 2006 года может преподнести неприятный сюрприз большинству украинцев, а точнее, владельцам недвижимости. Ведь все сделки по купле-продаже квартир, домов, гаражей, по идее, будут облагать подоходным налогом.
Интересно, что подоходный налог уже вводили в начале нынешнего года, после чего рынок недвижимости был практически парализован на несколько месяцев. Стоит напомнить, что, согласно некоторым статьям Закона «О налоге с доходов физических лиц», вступившим в силу с начала нынешнего года, процентная ставка налогообложения объектов недвижимости, приобретенных до 2004 года и продаваемых после 1 января 2005 года, составляла 1 процент стоимости жилья. В случае, если площадь объекта была больше 100 квадратных метров, продавец платил 1 процент налога за 100 метров и 5 процентов — за площадь, превышающую 100 метров. А вот при продаже недвижимости, приобретенной в 2004 году или позже, владельцу приходилось платить 13 процентов полученной прибыли.
Не менее спорным является вопрос налогообложения наследства. Согласно нынешней редакции Закона «О налоге с доходов физических лиц», члены семьи первой степени родства при получении наследства должны платить налог по ставкам 0 процентов, 5 или 13 процентов (с 1 января 2007 года — 15 процентов) стоимости наследства, в зависимости от его вида. Для наследников, которые не являются членами семьи первой степени родства, ставка налогообложения составляет 13 процентов (с 1 января 2007 года — 15 процентов), а при получении наследства от нерезидента — 26 процентов (с 1 января 2007 года — 30 процентов).
Естественно, что многие владельцы домов и квартир решили не торопиться с продажей своего имущества и подождать, чем все это закончится. Ведь в некоторых случаях им пришлось бы отдать государству до 13 процентов суммы, вырученной за свою квартиру. В результате рынок недвижимости замер. По официальным данным, количество сделок сократилось в среднем на 80 процентов.
Кроме того, возникло много спорных вопросов, связанных с начислением налога, что привело даже к забастовкам нотариусов. Дело в том, что обязанность по начислению и взиманию подоходного налога при купле-продаже и наследовании недвижимости была возложена на нотариусов. Они же несли ответственность в случае неверного начисления налога. Но, как выяснилось, механизм расчета налога описан в законе нечетко и мог быть истолкован двояко.
В частности, существуют понятия приобретения права собственности на недвижимое имущество и его юридического оформления. Здесь возможны разночтения. Согласно Закону «О собственности», граждане, купившие до 1 июля 1990 года недвижимость, в частности кооперативную квартиру, садовый домик, гараж, автоматически стали собственниками и их никто не обязывал получать правоустанавливающие документы. Теперь же у людей появятся проблемы.
Например, человек решил продать кооперативную квартиру. Для этого ему нужно получить правоустанавливающий документ. Но в нем указывается только то, что свидетельство подтверждает право собственности данного гражданина и выдано в 2005 году. И ни слова о том, что он уже много лет является владельцем данного имущества. Таким образом, человеку при продаже своей квартиры придется заплатить 13-процентный подоходный налог. Но даже если принять во внимание, что, например, дом был построен до 1990 года, все равно при начислении налога необходимо учитывать расходы собственника на строительство и содержание объекта. Но как это сделать, если за прошедшие годы несколько раз менялась валюта? Рассчитать стоимость квартиры и сумму расходов и перевести ее в гривни очень сложно. Единого механизма нет. Не говоря уже о том, что такими расчетами должны заниматься финансисты, а не нотариусы. И подобных нюансов очень много.
Временный выход из создавшейся ситуации нашла Верховная Рада, отсрочив в марте срок вступления в силу спорных статей закона о подоходном налоге до начала 2006 года. Но проблема осталась. К сожалению, как это нередко бывает, девяти месяцев законодателям не хватило, чтобы решить вопросы и ликвидировать напряженность на рынке недвижимости. Ведь во многом ажиотаж и рост цен на квартиры связаны с ожидающимся уже в ближайшие дни введением подоходного налога на куплю-продажу жилья.
Хотя определенная работа велась. В начале октября парламент рассмотрел и принял в первом чтении сразу три законопроекта. Они во многом сходны и предусматривают уменьшение ставок налога с доходов физических лиц при наследовании. А на прошлой неделе депутаты, представители правительства и эксперты подготовили сводный законопроект, который уже в ближайшие дни должен быть рассмотрен во втором чтении Верховной Радой.
Рассказать о том, что нас ждет в случае принятия парламентом данного документа, «ФАКТЫ» попросили президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александра Бондаренко, принимавшего участие в его разработке:
- На прошлой неделе состоялось заседание Комитета Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности, на котором рассматривался подготовленный ко второму чтению законопроект о внесении изменений в Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц». Эти изменения касаются операций с недвижимым имуществом.
В частности, документ предполагает, что при купле-продаже квартиры, дома и других объектов недвижимости или их частей, площадь которых не превышает 100 квадратных метров, налог платить не нужно. За площадь, превышающую 100 квадратных метров, будет взиматься подоходный налог в размере 1 процента ее стоимости. То есть если человек продал дом общей площадью 140 метров, то налог придется уплатить только с суммы, вырученной за 40 квадратных метров. Такой же порядок налогообложения планируется и при реализации объектов незавершенного строительства.
В законопроекте предусмотрено и изменение 13 статьи Закона «О налоге с доходов физических лиц». Предлагается отменить налогообложение имущества, которое получают в наследство родственники, относящиеся к первой степени родства. Это супруг или супруга, дети и родители. В нынешней редакции закона ближайшие родственники при получении дома или квартиры в наследство должны заплатить 5 процентов ее стоимости. По нашему мнению, это нонсенс.
Сегодня законопроект уже находится в Верховной Раде, и на этой неделе должен быть вынесен на голосование.
- Чего можно ожидать в случае непринятия парламентом поправок к закону?
- Честно говоря, я даже не хочу рассматривать такой вариант, потому что будет нанесен мощнейший удар по рынку недвижимости. А делать прогнозы о том, что произойдет, нет смысла — мы все это видели с момента, когда статьи, касающиеся налогообложения операций с недвижимостью, вступили в силу, и пока их действие не было приостановлено путем внесения поправок в Закон «О государственном бюджете». Хочу напомнить, что во многих регионах число сделок к февралю-марту резко сократилось. Вот только цифры: если обычно ежемесячно в Украине заключается около 140 тысяч договоров купли-продажи недвижимости, то в первые месяцы года их число упало и не достигало даже 15 тысяч. Нетрудно догадаться, что если сейчас не изменить законодательство, то мы получим новый кризис на рынке недвижимости. Он будет просто парализован.