Не будет преувеличением сказать, что новости рынка недвижимости тысячи граждан Украины воспринимают, как сводки с поля битвы. Последние столичные слухи о перспективе весеннего снижения цен на жилье мы попросили прокомментировать заслуженного строителя Украины, члена-корреспондента Национальной Академии наук Украины Нвера Мхитаряна, почетного президента корпорации «Познякижилстрой», получившей по итогам общенациональной программы «Человек года-2003» звание Национальной торговой марки.
-- Жилье в Киеве не может стать дешевле, чем сейчас. Вырастут ли еще цены?
-- Да, и к этому есть определенные предпосылки. Особенно в центральных районах города, где площадок уже практически нет. Здесь строятся дома высокой комфортности, украшающие город и, соответственно, требующие строительных материалов высшего качества. Все основные материалы и оборудование, которые не производятся в Украине -- в том числе окна, лифты, отопительное, электрическое, сантехническое оборудование и приборы, трубы для тепло- и водоснабжения, отделочные материалы -- строительные компании покупают за евро в странах Евросоюза: Германии, Испании, Италии. И так как люди по привычке считают в долларах, а разница в валютах доходит иногда до 29 процентов, то подорожание готового жилья неминуемо. Да, можно покупать материалы, к примеру, в Турции и Китае. Но стоит ли опускать достигнутую за последние годы планку качества?
Однако жилье дорожает прежде всего потому, что выросли цены на базовые стройматериалы: стоимость стальной арматуры увеличилась по сравнению с ценами в 2002 году в два раза, цемент подорожал на 60 процентов, энергоносители -- почти на четверть… Только с начала нынешнего года цемент стал дороже на 20--25 процентов, а металл, поставляемый на стройки столицы, -- на 40 процентов. Также выросли цены на услуги специалистов, субподрядных организаций. Ощутимо ударила по карманам покупателей отмена льгот по уплате НДС при продаже и передаче в собственность нового жилья. От этого, считаю, непродуманного решения законодательной и исполнительной власти, по сути, пострадал весь строительный комплекс, и не только он. Как известно, чтобы обеспечить материалами и техникой одного строителя, трудятся пять--шесть работников других отраслей. Так вот, только из-за начисления НДС цены на готовое жилье поднимутся на 10--15 процентов, в зависимости от элитности зданий. В центре столицы, подчеркну, налог взимается максимальный.
Следующий фактор ценообразования: город ужесточил условия по предоставлению площадок для строительства, увеличиваются отчисления на развитие инфраструктуры, больше квадратных метров готового жилья уходит в распоряжение городской администрации: если раньше для выдачи очередникам передавалось 5 процентов площади новостроек, то сегодня в центральных районах -- уже 10 процентов. Цена остальных квартир, соответственно, растет. Впрочем, при всем этом я хочу подчеркнуть, что сегодняшние цены на строящееся жилье на самом деле достаточно низкие. Почему? Потому что очень многие организации пока работают по инерции. Одни участки взяли более или менее льготные, договоры составили на удачных условиях, другим посчастливилось приобрести со скидками стройматериалы. Новые участки, договоры, материалы будут гораздо дороже. То есть цены на жилье в Киеве однозначно будут расти: сегодня они даже занижены.
-- А как же конкуренция? Разве она не может повлиять на ценовую политику строительных компаний?
-- Как профессиональный строитель, я отвечаю за свои слова. Цены не могут упасть. Действительно, строители в первую очередь заинтересованы, чтобы цены были низкие. Тогда рынок расширяется, появляются покупатели, спрос определяет предложение: это азбучная истина. Если сложить стоимость земли, стройматериалов, заработной платы, налогов, вычесть продажную цену, то получим вывод: цены упасть не могут. Да, не исключено, что в этой ситуации закроются некоторые строительные фирмы, мелкие или непрофессиональные компании. А у серьезных компаний просто еще выше поднимутся цены.
Сегодня все, кому не лень, предлагают в Киеве земельные участки, думают, что строить очень выгодно. Так лет десять--двенадцать назад предлагали продать миллион банок пива и стать миллионером. Время легких денег и профессиональной некомпетентности давно прошло. Пришло время ответственности за свою работу и соответствия ее цены качеству.
-- Насколько насыщен сегодня столичный рынок жилья, в том числе в центральных районах?
-- Из-за быстро распространившейся информации о том, что цены вот-вот снизятся, на рынке было определенное затишье. Но уже в последние две-три недели движение началось: потенциальные покупатели увидели, что цены не падают, а в готовых домах квартир уже нет. Жилье в Киеве -- это вечная проблема. При нашей жизни ее не решить, да и дальше тоже, поскольку столица постоянно развивается.
Известны ключевые факторы престижности жилья -- месторасположение, социальная однородность жильцов, качество строительства, архитектура, сервис. В Киеве, как известно, утвердился европейский вариант престижности жилья, когда именно центр города наделен наивысшим престижем (в отличие от американской традиции, когда самые богатые люди селятся на окраинах). Это обусловлено исторически, как-никак Украина -- центр Европы, и экологически: показатели шума и загрязнения воздуха в центре столицы существенно ниже, чем в его окрестностях. Поэтому на стремление купить квартиру в центре рост цен не особенно влияет: потенциальные покупатели не изменяют выбору, зная, что их вложения полностью окупятся. Более того, все больше людей, даже не нуждаясь в жилье, вкладывают средства в покупку недвижимости: прибыль от ее аренды, да и просто роста в цене, оказывается выше, чем самые выгодные банковские проценты на ту же сумму. Если, конечно, эта недвижимость расположена в центре: в прочих районах колебания цен вполне возможны.
-- Анализ рынка недвижимости свидетельствует о том, что все больше различных строительных фирм предлагают «элитное жилье» именно в центре…
-- Что касается перенасыщения рынка, главный вопрос, по моему твердому убеждению, тот, что строить берутся все, кому не лень. После московской трагедии с аквапарком давайте все-таки вовремя извлечем урок из чужих ошибок. Впрочем, какие они для нас чужие?! Господа, поймите же, наконец: строитель -- это серьезная, трудная, опасная профессия. Для того чтобы построить двадцатипятиэтажный дом, чтобы стоял триста лет в надлежащем состоянии, надо знать, как это сделать, просчитать мельчайшие детали. И тогда этот дом будет действительно самым безопасным местом на земле.
К примеру, я лично 6 июня 1996 года создал строительную корпорацию, и с тех пор все знают, что «Познякижилстрой» -- это Нвер Мхитарян. Мое имя отвечает за мое дело. И у нас клиентам предоставляется пожизненная гарантия качества жилья, потому что наши дома проектирует, строит и полностью обслуживает исключительно «Познякижилстрой». При этом «Познякижилстрой» стопроцентно частная компания, собственность семьи Мхитаряна. То есть мои сын, дочь, их дети и внуки отвечают за эти дома фамильной честью.
-- Как, на ваш взгляд, можно решить программу личной ответственности за безопасность строительства не только в одной отдельно взятой компании?
-- Проблема в том, что безостановочно растущий спрос на жилье порождает организации-однодневки, точнее, одногодки -- хозяин земли один, строит другая организация или даже несколько, а распоряжаться домом собирается третья фирма. А ведь самая большая опасность, источник беспорядка, -- когда вопросы решает один человек, а перед людьми, перед обществом за эти решения отвечает другой. В деле строительства такая ситуация опасна для жизни не одного, а десятков, сотен людей.
Поэтому было бы правильно, чтобы у каждой стройки был настоящий хозяин. Чтобы этот человек знал, что именно он отвечает за жизнь и здоровье сотен людей, которые будут жить в новостройке. Мне рассказывали, что раньше, когда завершалось сооружение нового моста, его строители становились под мост, а по нему шли тяжелые грузовики. То есть мостостроитель отвечал своей жизнью за качество работы. А как только рухнула крыша аквапарка в Москве, так мэр на следующий день сообщил, что ни он, ни его семья не имеют отношения к этому строительству. Может, и не имеют, но кто-то же должен нести ответственность за грубейшие технологические ошибки, свидетельствующие о том, что этот человек, возможно, без злого умысла, занялся не своим делом. И, если не находится конкретного хозяина объекта, за него, по сути, отвечает власть -- как городская, так и государственная.
Чтобы избежать подобных событий, надо, чтобы в Киеве, во всей Украине, строительством занимались исключительно профессионалы. За каждым объектом должны стоять имена людей, которые несут общественную и моральную ответственность. Существовала историческая традиция по окончании строительства увековечивать на домах имена архитекторов и строителей. Может, нам стоило бы к ней вернуться? И дело не в рекламе: вопрос гораздо глубже. Достаточно часто за стройками в самых престижных местах стоят высокие политики и чиновники. И если окажется, что они занялись не своим делом, в погоне за сверхприбылями заставили рабочих нарушить технологические принципы строительства, экономить на безопасности объекта, то эти люди должны потерять не только деньги, но и имя, имидж, возможность жить в этом государстве. Именно так должен быть поставлен этот вопрос на государственном уровне.
-- Что бы вы посоветовали тем жителям столицы, кто все-таки надеется улучшить жилищные условия?
-- Поверьте мне на слово: в центре Киева цены на жилье падать не будут. Более того, участков для нового элитного строительства в центральных районах столицы практически нет. Цены на квартиры в спальных районах в целом стабилизировались. И если органы государственной власти выполнят свое обещание удержать в течение года цены на отечественные стройматериалы на уровне январских, то стоимость квартир должна удержаться на нынешнем уровне. Но, как долго сохранится эта ситуация, прогнозировать сложно, поэтому откладывать покупку жилья в надежде на снижение цен, по моему мнению, бессмысленно.
Все вышесказанное, подчеркну, относится к рынку жилья от строителей. На вторичном рынке возможны колебания цен, и даже существенные. Цены на жилье в здании, уже простоявшем сто лет, не могут держаться на том же уровне, что и в новом доме, построенном с учетом всех новейших научных и технологических достижений: именно такое жилье должно оставаться в наследство нашим детям и внукам.