Новый закон отменил льготное налогообложение операций по продаже недвижимости на первичном рынке
Ни один налог не переживал столько изменений, сколько претерпел налог на добавленную стоимость. Например, только одна его часть -- налогообложение новостроек -- была за последние восемь месяцев откорректирована парламентом трижды (!).
А ведь 20-процентный НДС платят покупатели -- мы с вами. Поэтому «ФАКТЫ» решили разобраться в том, когда и сколько нужно будет внести в бюджет людям, приобретающим квартиры в новостройках. А помогли нам в этом специалисты департамента налогообложения юридических лиц Государственной налоговой администрации Украины.
Изменение первое: Закон «О Государственном бюджете Украины на 2004 год» (принятый 27 ноября 2003 года) приостановил на нынешний год действие положения Закона «О налоге на добавленную стоимость», в соответствии с которым от взимания НДС были освобождены операции по продаже или передаче новопостроенного жилья в собственность физическим лицам для его использования в качестве места проживания. Проще говоря, в 2004 году была приостановлена «НДСная» льгота для вышеупомянутых операций.
Изменение второе: 17 июня 2004 года парламент внес коррективы в закон о госбюджете и восстановил льготу по НДС для операций по продаже недвижимости на первичном рынке. Правда, при определенных условиях.
НДС не платят при покупке квартиры (которая будет использоваться для жилья) в новом доме, если:
1. До 1 января 2004 года недвижимость была передана в собственность покупателя.
2. До 1 января 2004 года были начаты работы по строительству этого жилья под обязательство покупателя. При этом покупатель или инвестор уплатил авансом не менее 30 процентов стоимости недвижимости (по ценам, которые действовали на дату такой оплаты).
Кроме того, поскольку указанные изменения в госбюджет вступили в силу с 1 июля 2004 года, то эта льгота возобновляется именно с 1 июля 2004 года. Объясним на примерах.
Пример первый. Человек до 1 января 2004 года подписал договор на паевое участие в строительстве и покупке в новом доме квартиры, договорная стоимость которой составляет 100 тысяч гривен. Он до 1 января 2004 года перечислил аванс -- 30 тысяч гривен (как раз 30 процентов стоимости жилья по ценам, действовавшим в день оплаты). Остаток -- 70 тысяч гривен (100 тысяч гривен — 30 тысяч гривен) человек заплатил в нынешнем году -- в апреле--мае. Это жилье было передано в собственность физическому лицу в июле нынешнего года -- после восстановления льготного режима.
С учетом положений нового закона ни остаток (70 тысяч гривен), ни аванс (30 тысяч гривен) не облагаются НДС.
Пример второй. Человек до 1 января 2004 года подписал договор на строительство и покупку квартиры, договорная стоимость которой составляет 100 тысяч гривен. До 1 января 2004 года он перечислил строительной организации в счет частичной оплаты стоимости жилья авансовый взнос в сумме 30 тысяч гривен (30 процентов стоимости жилья в день оплаты). Остаток стоимости указанного жилья -- 70 тысяч гривен человек опять-таки заплатил в нынешнем году: в апреле и мае. Однако это жилье было передано в собственность физическому лицу уже в июне нынешнего года -- то есть до вступления в силу вышеуказанных изменений. В таком случае уплаченный в 2004 году остаток стоимости -- 70 тысяч гривен -- будет облагаться 20-процентным НДС, и придется дополнительно заплатить еще 14 тысяч гривен.
Пример третий. Человек до 1 января 2004 года подписал договор на паевое участие в строительстве и покупке в новом доме квартиры стоимостью (по договору) 100 тысяч гривен. Но до 1 января 2004 года он перечислил строительной организации только 10 тысяч гривен (это меньше обязательных 30 процентов). Остаток -- 90 тысяч гривен -- гражданин заплатил в нынешнем году. Квартира была передана ему в собственность в июле нынешнего года -- после восстановления льготного режима. Однако поскольку в 2003 году было уплачено менее 30 процентов стоимости жилья, то остаток в размере 90 тысяч гривен будет облагаться НДС. И дополнительно придется внести 18 тысяч гривен.
Пример четвертый. Человек уже в январе 2004 года подписал договор на паевое участие в строительстве и покупке в новом доме квартиры, договорная стоимость которой -- 100 тысяч гривен. Он даже внес авансовый платеж -- 30 тысяч гривен. Однако все это произошло уже после 1 января 2004 года, поэтому льготный режим на такую операцию не распространяется. Придется платить 20-процентный НДС и с авансовых 30 тысяч гривен.
Изменение третье и последнее: 15 июня парламент поправил саму редакцию Закона «О налоге на добавленную стоимость» и вообще отменил «НДСные» льготы при покупке жилья в новостройках. Причем -- навсегда. Этот закон вступил в день опубликования, 9 июля нынешнего года. Так что теперь людям предстоит платить 20-процентный налог на добавленную стоимость:
* при первой передаче готового новопостроенного жилья в собственность покупателя (в том числе при первой продаже дачных и садовых домиков, индивидуальных гаражей и мест на гаражной стоянке);
* при первой продаже реконструированного или капитально отремонтированного жилья человеку, который не являлся собственником этой недвижимости на момент выведения ее из эксплуатации.
А вот операции на вторичном рынке по-прежнему НДС не облагаются. Кроме того, закон оставил одно послабление: льготы отменили только для тех сделок, которые были совершены в 2004 году и позже. Так что описанные выше льготы (при покупке жилья до 1 января 2004 года) действуют.