Это предусмотрено вступившим в силу Законом «Об ипотеке»
С начала года вступил в силу Закон Украины «Об ипотеке», регулирующий порядок предоставления финансовыми учреждениями и использования потребителями долгосрочных целевых кредитов под залог имущества. По сути, документ позволяет получать такие ссуды для любых целей, например, покупки новой машины или поездки на Канары. Но в Украине, как, впрочем, и во многих других странах, наиболее часто люди берут долгосрочные кредиты для покупки жилья. В этом аспекте и рассмотрим новый закон.
Согласно новому закону, в качестве залога при получении долгосрочного кредита может выступать частный дом (даже недостроенный), отдельная квартира, комната в «коммуналке», гараж, земельный участок, в том числе кооперативный пай или сельхозугодья (при этом все, что находится на участке, включая движимое и недвижимое имущество, автоматически включается в ипотеку). Кстати, отдельно указано, что закладывать подземные объекты запрещено.
Некоторые отечественные банки уже несколько лет предоставляют гражданам кредиты под залог недвижимости. Однако до последнего времени каждое финансовое учреждение разрабатывало собственный порядок выдачи ссуды и способы возврата своих вложений в случае банкротства клиента. А люди, желающие получить долгосрочный заем, вынуждены были идти на уступки банкам, даже в том случае, если не соглашались с их условиями.
Так, нередко возникали споры о правильности оценки закладываемого имущества. Вечный конфликт интересов: финансисты стараются занизить стоимость имущества, чтобы выдать меньшую сумму и таким образом сократить свои риски, клиенты же заинтересованы в обратном. Но это полбеды. До недавнего времени, даже если сумма, в которую банк оценил квартиру, человека вполне устраивала, все равно требовалось заключение государственного или независимого оценщика. А услуга эта платная. Банк, недовольный результатами экспертизы, мог снова привлечь своего оценщика, и начиналась волокита.
Что же предлагает новый закон? Отныне, если обе стороны договорились о стоимости имущества, передающегося в залог, государственная или независимая оценка уже необязательна. С одной стороны, это существенно облегчает процедуру оформления залога, а с другой стороны, может создать условия, при которых малосведущего человека будет легче обвести вокруг пальца и занизить цену его имущества.
Теперь при необходимости человек может, уведомив ипотекодержателя, свободно продать свое имущество, находящееся в залоге. Тогда должник получит разницу между стоимостью недвижимости и невыплаченным кредитом, который обязан будет погасить новый хозяин. Стоит признать, что и в старом законе предусматривалась такая возможность, но при условии, если согласие на продажу залога даст финансовое учреждение, предоставившее кредит. Естественно, банкиры такого разрешения не давали. Свою позицию они объясняли тем, что в отечественном законодательстве слишком много неурегулированных и противоречивых норм. В связи с этим покупатель заложенной квартиры мог с помощью грамотных юристов оспорить права банка в суде. И подобные случаи были.
Закон «Об ипотеке» урегулировал все спорные вопросы и четко описал процедуру перепродажи залога, защитив интересы и банкиров, и заемщиков, которые имеют возможность свободно распоряжаться своим имуществом и меньше зависеть от кредиторов.
Мало того, теперь хозяин имеет право передать заложенную недвижимость в последующую ипотеку. Эта норма используется в нескольких случаях. Например, получив кредит в размере 10 тысяч долларов под залог квартиры стоимостью более 20 тысяч, заемщик может впоследствии взять еще одну ссуду, но при условии, если общая сумма кредитов не превысит стоимость залога. Правда, пока этот механизм в нашей стране практически не используется.
Однако новый закон не только расширяет права должника, но и защищает интересы финансовых учреждений, в частности, предусматривает обязательное страхование заложенной недвижимости на случай ее разрушения, повреждения или порчи. Причем за счет клиента и в пользу банка. Правда, кредитор по своему желанию может взять страховые расходы на себя, но надеяться на это не стоит. Также человек обязан следить за сохранностью заложенного имущества, за свой счет делать текущий ремонт и защищать собственность от посягательств.
А как быть, если заемщик не в состоянии возвратить кредит? Раньше взыскать с должника деньги банку было очень непросто. Начнем с того, что дело решалось исключительно в суде и всегда влекло за собой дополнительные расходы. Поэтому довольно высокие процентные ставки по кредитам включали в себя и риск возможных судебных издержек. Теперь же кредитор получил право самостоятельно взыскивать и реализовывать залог. Человек, конечно, может обратиться в суд, если считает, что его права нарушены, но теперь это будет гораздо труднее доказать.
Что же будет с уже выплаченной частью долга и заложенной квартирой? Кредитор, должен вернуть человеку выплаченную им сумму и разницу между стоимостью квартиры и кредитом.
Однако процедура взыскания залога несколько изменилась. Кредитор может сразу забрать квартиру себе или продать, если это предусмотрено ипотечным договором. В иных случаях по решению суда недвижимость продается на открытых торгах. При этом ставка на торгах должна быть не ниже 90 процентов от договорной стоимости заложенной недвижимости. Причем если торги не удались, снижать цену все равно нельзя.
О том как, отразится вступление в силу Закона «Об ипотеке» на рынке жилья, «ФАКТАМ» рассказал член правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Базелинский:
-- Главным достоинством документа является урегулирование всех спорных моментов, связанных с долгосрочным кредитованием покупки жилья, и предоставление финансистам гарантий того, что их деньги не пропадут. Хотя уже года три некоторые крупные банки на свой страх и риск выдавали ипотечные кредиты. Теперь этот рынок начнет расширяться, а чем больше банков будет давать кредиты, тем ниже будет процентная ставка.
В развитых странах заем для покупки недвижимости выдают на 30--50 лет под 3--5 процентов годовых. У нас пока ставка составляет в среднем 13--16 процентов годовых при валютном кредите и 18--20 процентов при гривневом. Средний срок возврата -- 10 лет. Кстати, у наших ближайших соседей, где ипотека начала работать немного раньше, чем в Украине, людям сейчас предлагают более выгодные условия. Так, в России долгосрочные кредиты выдаются под 10--12 процентов, а в Польше -- уже под 8--10 процентов годовых.
Наибольший спрос на ипотечные кредиты наблюдался в конце прошлого года. Люди буквально осаждали банки, некоторые из которых даже были вынуждены приостановить прием заявлений, а остальные повысили кредитную ставку. Ажиотаж был связан в первую очередь с ожиданием введения новых налогов, в частности, опасением, что с нового года сделки по купле-продаже недвижимости будут облагаться НДС и подоходным налогом. После того, как опасность миновала, народ успокоился, и сейчас желающих одолжить у банка деньги стало гораздо меньше. Да и финансовые учреждения вернули процентные ставки на прежний уровень.
Несмотря на вступление в силу закона, государство не выполнило одно из главных условий для стремительного развития ипотеки: в бюджете на это не предусмотрены средства. Ведь для того чтобы банки смогли на первом этапе предоставлять долгосрочные кредиты не самым богатым людям, Национальный банк обязан выделить необходимые средства под минимальный процент. НБУ же должен получить эти деньги из бюджета. Однако несмотря на то, что закон об ипотеке был принят еще прошлым летом, необходимые средства, а это 400--500 миллионов гривен, не были учтены правительством в Госбюджете-2004, поэтому пока кредиты могут предоставлять только крупные банки, из собственных средств, но под высокие проценты.
Что же касается нынешней ситуации на рынке недвижимости, то сейчас цены на вторичное жилье постепенно стабилизируются, а некоторые квартиры в «хрущевках» даже немного подешевели. В то же время после введения с нового года НДС на услуги строительных компаний квартиры в новостройках подорожали. Правда, не на 20 процентов (ставка налога на добавленную стоимость. -- Авт. ), а на 7--10, так что строителям пришлось снизить свою рентабельность. Естественно, спрос на жилье несколько упал, особенно на элитное. Людей сейчас больше интересуют одно- и двухкомнатные квартиры.
Вступивший в силу ипотечный закон больше будет применяться на вторичном рынке жилья. Дело в том, что большинство банков не имеет права выдавать кредит под строящиеся объекты.
Кстати, тем, кто отправляется в банк за ссудой, нужно знать, что оформление кредита и залога обойдется в кругленькую сумму. Так, при сумме кредита 20 тысяч долларов, его узаконивание будет стоить от 650 до 1050 долларов. Причем, как правило, в банках, предоставляющих заем под более низкие проценты, оформление стоит очень дорого.