Такой порядок предусмотрен новым Законом «О налоге на доходы физических лиц»
Недвижимость -- это наша «священная корова». Любое изменение на рынке жилья потрясает общество не меньше, чем валютные колебания. Поэтому все новшества, способные повлиять на стоимость квадратного метра, нужно вводить постепенно, со всеми необходимыми оговорками. Революции здесь неуместны…
Чтобы дать среднестатистическому украинцу возможность привыкнуть к предстоящему налогообложению операций с недвижимостью, а законодателям -- обсудить и отшлифовать этот механизмы, статью 11 нового Закона «О налоге на доходы физических лиц» (регулирующую данный вопрос) было решено ввести только с 2005 года.
В налогообложении операций с недвижимостью законодатели предусмотрели много «если». К примеру, ставка и механизм взимания налога зависят от того, когда была куплена продаваемая квартира (или дом).
Если человек продает недвижимость, которой он уже владел к моменту введения этой статьи закона (1 января 2005 года)…
* Если налогоплательщик на протяжении одного календарного года продает один объект -- дом, квартиру или комнату (включая землю, на которой находится жилье, или приусадебный участок) -- общей площадью менее 100 квадратных метров, он должен заплатить в виде налога 1 процент стоимости жилья.
* Если человек в течение одного календарного года продает один объект -- дом, квартиру или комнату (включая землю, на которой находится жилье или приусадебный участок) -- общей площадью более 100 квадратных метров, он должен будет заплатить за 100 квадратных метров 1 процент стоимости, а за площадь, свыше 100 квадратных метров -- уже 5 процентов (например, если продается жилой дом общей площадью 130 квадратных метров, то от стоимости «лишних» 30 квадратных метров владелец должен «отстегнуть» государству 5 процентов, а от «нормативных» 100 квадратных метров -- 1 процент).
* Если человек на протяжении одного календарного года продает второй (третий, четвертый и так далее) дом, квартиру, комнату или же другой объект недвижимости (например, гараж), то он должен заплатить государству 5 процентов их стоимости.
Если человек продает недвижимость, которую он приобрел уже после введения этой статьи закона (то есть после 2005 года)…
* Если налогоплательщик на протяжении одного календарного года продает один объект -- дом, квартиру или комнату (включая землю, на которой стоит жилье или приусадебный участок) -- то прибыль (именно, прибыль а не стоимость имущества (!)), полученная от такой сделки, облагается налогом по единой ставке -- 13 процентов (с 2007 года -- 15 процентов).
Как рассчитывается такая прибыль? Путем вычитания из дохода, полученного от продажи жилья, тех расходов, которые потребовались на его покупку или строительство. То есть если человек в 2009 году купит однокомнатную квартиру за 25 тысяч долларов, а в 2016 году продаст ее за 30 тысяч, то его прибыль составит:
из 30 тысяч долларов (доход, полученный от продажи жилья) вычитаем 25 тысяч долларов (расходы, связанные с приобретением этого жилья):
30000 — 25000 = 5000.
Прибыль от этой операции составит 5 тысяч долларов.
Но и это еще не все. За каждый год владения недвижимостью (начиная со второго календарного года после ее приобретения) прибыль уменьшается на 10 процентов. Объясним на вышеуказанном примере. Человек владел квартирой 7 лет -- с 2009 по 2016 год. Первый год владения закон не учитывает, так что остаются 6 лет. Таким образом, прибыль (ту самую разницу в 5 тысяч долларов) нужно уменьшить на 60 процентов (по 10 процентов за каждый учитываемый год владения). Из 5 тысяч долларов (полученная прибыль) вычитаем 3 тысячи долларов (60 процентов от 5 тысяч долларов -- сумма, на которую следует уменьшить прибыль):
5000 — 3000 = 2000.
Именно с 2 тысяч долларов будет взиматься подоходный налог по единой ставке. При 15-процентной ставке он составит 300 долларов. Конечно, все суммы пересчитываются в гривни.
В то же время, если человек владеет квартирой дольше 11 лет, то прибыль путем вычитания процентов практически сводится… к нулю: по 10 процентов за каждый год на протяжении 10 лет -- это 100 процентов. Если прибыль уменьшить на 100 процентов, то она будет равна нулю. Для таких случаев закон указал, что сумма налога по операциям с недвижимостью не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной в год продажи недвижимости…
Как отметил один из авторов закона, народный депутат Сергей Терехин, жители Украины (в отличие, к примеру, от мобильных американцев) склонны к оседлому образу жизни. По статистике, средняя украинская семья меняет свое жилье раз в 12 лет. Законодатели решили поддержать привязанность украинцев к родному дому и даже простимулировать их материально (уменьшением налогов на продажу жилья). Именно поэтому в законе появилась норма, позволяющая минимизировать налог в случае, если семья продает и покупает квартиру раз в десятилетие.
* Если человек на протяжении одного календарного года продает уже второй (третий, четвертый и так далее) дом, квартиру, комнату (включая землю, на которой стоит жилье или приусадебный участок) или же другой объект недвижимости (тот же гараж), то прибыль, полученная от такой сделки, облагается налогом по единой ставке (13 процентов, а с 2007 года -- 15 процентов) без всяких вычетов.
Стоимость имущества определяется исходя из сумм, указанных в договоре купли-продажи. В то же время она не должна быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом (БТИ).
Налоговым агентом (лицом, которое обязано удержать подоходный налог в соответствии с законом) при продаже объектов недвижимости считается нотариус, который заверяет договор купли-продажи или обмена.
Впрочем, как отмечают авторы закона, вопросы налогообложения операций с недвижимостью вынесены для открытого обсуждения. Не исключено, что некоторые положения будут изменены, отменены или отсрочены…