Во многих городах Украины проводится конкурсный отбор предприятий, желающих взять на себя функции жэков
Недавно «ФАКТЫ» рассказывали о том, какие санкции могут применять коммунальные службы к злостным неплательщикам. Выяснилось, что жэки имеют довольно много прав. Однако у коммунальных организаций есть и множество обязанностей, которые, кстати, они не всегда выполняют.
О том, какие услуги должны предоставлять жэки и как жильцам защищать свои права, «ФАКТЫ» попросили рассказать заместителя председателя Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Ореста Лотоцкого.
-- В обязанности жилищно-эксплуатационных организаций, в народе традиционно называемых жэками, входит предоставление людям всех коммунальных услуг и поддержание жилого фонда в надлежащем состоянии. Существует ряд документов, в которых указан перечень обязанностей таких предприятий и их права по отношению к жильцам. Кроме того, четко определены отношения между коммунальными предприятиями и владельцами жилья, а также перечень услуг, которые предоставляются людям в счет уплаченных ими коммунальных платежей, и список дополнительных, платных, услуг.
-- Орест Богданович, что входит в понятие «жилищно-коммунальные платежи»?
-- Их можно разделить на два вида -- жилищные и коммунальные. Первый -- это непосредственно квартплата, то есть плата за услуги предприятий жилищного хозяйства. А второй -- это водоснабжение, водоотвод, тепло-, энерго- и газоснабжение.
-- Какие именно услуги должны предоставляться в счет квартплаты, а за какие нужно платить отдельно?
-- Традиционно в квартплату входит стоимость следующих услуг: уборка лестничных клеток; вывоз и утилизация бытового мусора; обслуживание лифтов; освещение лестничных клеток, подвалов; подкачка воды; уборка придомовой территории; обслуживание систем водо- и теплоснабжения, водоотведения, сливной канализации; дезинфекция; чистка дымовентиляционных каналов; уборка подвалов, технических этажей и крыш; техническое обслуживание систем противопожарной автоматики; текущий ремонт крыши, подъездов и лестничных клеток, подвальных помещений, несущих и защитных конструкций домов, а также столярных изделий; ремонт оборудования спортивных и детских площадок (если таковые есть); полив клумб, газонов; подготовка жилого фонда к эксплуатации в зимний период и вывоз снега; изготовление расчетных книжек и справок; содержание производственных мастерских, транспортных средств и механизмов для обслуживания жилья, поточного ремонта и ликвидации аварий; а также некоторые другие услуги.
Люди имеют полное право требовать выполнения тех работ, за которые с них взимают плату. Если жилищно-эксплуатационное предприятие не выполняет свои обязанности, необходимо сообщить в орган местного самоуправления или госадминистрацию. Однако жильцы могут отказаться от предоставления жэками определенных услуг (например, уборки лестниц, двора) и выполнять работу самостоятельно, тем самым сократив размер квартплаты.
Ряд работ, не входящих в приведенный выше перечень, коммунальные организации могут выполнять по просьбе жильцов за отдельную плату. В частности, это: покраска, штукатурка потолка и стен жилых и подсобных помещений квартир, лоджий, эркеров, балконов; оклейка стен и потолков обоями; покраска оконных рам и балконных дверей с внутренней стороны, покраска пола жилых и подсобных помещений, циклевка паркетного пола; покраска радиаторов, труб центрального отопления, газопроводов, водопровода и канализации; замена окон, дверей и остекление. Замена или установка дополнительных кранов, смесителей и другого технического оборудования, ремонт или замена электропроводки и электроприборов в квартире и так далее.
К сожалению, многие жильцы не платят своевременно, а значит, коммунальным службам не хватает средств для нормальной работы. Неплатежи -- одна из самых острых проблем отрасли.
-- Не секрет, что жэки часто не выполняют все те работы, за которые платят жильцы. Могут ли люди требовать назад свои деньги, внесенные за услуги, которых они не получили?
-- В типовом договоре найма жилья, заключаемом между владельцем или квартиросъемщиком и жилищной организацией, есть соответствующий пункт. Так, жилец имеет право требовать от жэка выполнения возложенных на него обязательств. Если же жильцы за свой счет выполнили какие-либо работы, которые должен делать жэк, они могут потребовать возмещения расходов или включения потраченной суммы в счет будущих квартирных платежей.
-- Какие механизмы возмещения предусматривает новый проект Жилищного кодекса в случае, если услуги жэками предоставляются несвоевременно, некачественно или вообще не предоставляются?
-- Согласно проекту нового Жилищного кодекса Украины, нарушение предприятием, которое предоставляет услуги, условий договора или их несоответствие установленным нормам и стандартам дает жильцам право на уменьшение размера платы за эти услуги.
В случае прекращения водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения или теплоснабжения в отопительный период дольше установленного срока, поставщик будет возмещать нанимателю убытки за каждый день, когда услуги не предоставлялись. Возмещение засчитают на текущий счет потребителя или на соответствующую сумму снизят оплату в следующем месяце. Жилец должен быть извещен о возмещении письменно. Споры относительно платы за пользование жильем и коммунальные услуги решаются в суде.
-- Сегодня многие люди приватизировали свое жилье, но есть и те, кто до сих пор живет в государственных, ведомственных домах, то есть является не владельцем, а квартиросъемщиком. Отличаются ли их права и обязанности и изменятся ли они после принятия нового Жилищного кодекса?
-- В вопросах прав и обязанностей граждан новый кодекс не предусматривает каких-либо изменений. Просто все ныне действующие нормы, записанные в разных нормативных актах, будут собраны в одном документе. Что же касается различий, то они действительно есть.
Так, если квартира не приватизирована, то ответственный квартиросъемщик обязан пользоваться жильем в порядке, установленном договором, и вносить соответствующие платежи за наем. Если он, невзирая на письменное предупреждение, использует наемное жилье не по назначению или нарушает условия договора, владелец имеет право требовать в судебном порядке разрыва договора о найме жилья и возмещения нанесенных ему убытков. В случае капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится квартира, людям обязаны предоставить временное жилье.
Наниматель имеет право передать свои обязанности и права владения и пользования жильем совершеннолетнему члену семьи, включенному в договор, по согласию со всеми жильцами. В таком случае составляется новый договор найма.
-- Как переходит право на не приватизированное жилье в случае смерти ответственного квартиросъемщика или признании его недееспособным?
-- В случае смерти или признания нанимателя недееспособным, его обязанности и права переходят по согласию членов семьи к одному из включенных в договор найма совершеннолетних членов этой семьи. Преобладающее право при этом предоставляется одному из супругов, а в случае отказа жены (мужа) от переоформления на нее (него) обязанностей и прав нанимателя -- совершеннолетним детям (в том числе усыновленным) в порядке старшинства или отцу (матери) умершего. Если наниматель одинок, после его смерти действие договора найма жилья прекращается.
-- Может ли человек по собственному желанию расторгнуть договор найма жилья?
-- Да, но только с согласия совершеннолетних членов семьи, включенных в договор найма или аренды жилья. При этом он должен вернуть квартиру владельцу в нормальном состоянии, без каких-либо повреждений. Если же наниматель разрывает договор без согласия совершеннолетних членов семьи, права и обязанности нанимателя переходят к одному из членов семьи, включенных в договор найма.
-- Сейчас, чтобы заработать, многие люди сдают свои квартиры. Имеют ли они на это право?
-- Сдавать в аренду можно как приватизированные, так и не приватизированные квартиры. Однако во втором случае человек, который в этой квартире проживает, должен получить разрешение от организации, владеющей данной жилплощадью. При этом он продолжает нести ответственность за состояние как самой квартиры, так и мест общего пользования.
Теперь перейдем к приватизированным квартирам. По закону человек может владеть любым количеством жилых домов и квартир (ее частей).
Собственник частного жилья обязан выполнять все требования правил содержания жилых домов и придомовых территорий, не причинять вреда окружающей среде, не нарушать прав и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Владелец частного жилья не может быть лишен права собственности на него, кроме случаев, предусмотренных законодательством. В частности, если жилец регулярно не платит за коммунальные услуги, его квартира подлежит конфискации и продаже. При этом с полученной суммы взимают долг, а остальные деньги возвращают человеку. Однако решение о применении таких жестких мер может принять только суд.
-- В последнее время стало модно изменять планировку квартиры. Можно ли это делать и кто должен следить за соблюдением жильцами архитектурных норм?
-- Владельцам жилья, как, впрочем, и квартиросъемщикам, запрещается проводить любые ремонтные работы, которые нарушают целостность несущих стен, а также ограничивать предусмотренные проектом возможности осмотра и доступа к тепло- и электросетям и канализации общего пользования. Прежде чем начинать перепланировку, нужно заказать проект в архитектурно-проектной организации, имеющей право на такую деятельность, и получить разрешение в Бюро технической инвентаризации и в местных органах власти. Если же перепланировка квартиры проводится стихийно, владельца жилья или квартиросъемщика можно привлечь к административной ответственности.
-- Часто люди жалуются: чтобы жэковский сантехник быстро отремонтировал протекающий кран, ему нужно дать «на бутылку». В какие сроки должны предоставляться услуги, за которые, кстати, берут квартплату?
-- К сожалению, многие работники жилищно-коммунальных служб до сих пор работают по старинке, еще с тех времен, когда государственные жэки были монополистами. Кроме того, люди сами приучают их к этому, давая деньги. Что же касается сроков, то четких нормативов нет. Обслуживающие жилой фонд организации должны предоставлять услуги сразу же после поступления заявления жильца. Задержка может быть вызвана только с объективными причинами, например, если слесарь работает на другом объекте.
Но хочу отметить, что в целом работой жэков мы недовольны, и главной целью начавшейся реформы жилищно-коммунальной сферы является замена тех организаций, которые не в состоянии предоставлять населению качественные услуги. Сейчас во многих городах проводится конкурсный отбор предприятий, желающих работать в этой сфере. В конкурсах принимают участие как государственные, так и частные компании. Причем конкуренция весьма жесткая. Победит только то предприятие, которое в состоянии реально обеспечить должный уровень оказания услуг населению. Однако уже сейчас можно сказать, что частные предприятия зачастую работают гораздо эффективнее традиционных жэков.