Такой активности на рынке недвижимости не наблюдалось уже лет пять
Прошедший 2001 год ознаменовался не только экономическим ростом, но и настоящим квартирным бумом. Такой активности на рынке недвижимости не наблюдалось уже лет пять. Однако чем выше спрос на товар, тем больше его цена. Те, кто продал дом или квартиру год--два назад, кусают локти. Сегодня за свое жилье они могли бы получить гораздо больше.
О ситуации на рынке недвижимости и причинах подорожания квартир «ФАКТЫ» попросили рассказать председателя совета директоров брокерских фирм Киевской универсальной биржи Юрия Базелинского.
-- Насколько за последнее время изменились цены на недвижимость?
-- На протяжении всего 2001 года цены постоянно росли. Причем если за первое полугодие они увеличились в среднем на 10--15%, то уже в июне--июле начался настоящий бум. На него не повлиял даже сезонный фактор. Ведь обычно в летние отпускные месяцы активность на рынке недвижимости заметно снижается. А, начиная с сентября и до конца года, вокруг некоторых категорий квартир, в частности, однокомнатных и двухкомнатных в спальных районах, начался настоящий ажиотаж. В целом за год эти квартиры подорожали в полтора--два раза. Причем, наибольшим спросом в Украине пользовались именно «хрущевки» и «гостинки», из-за их относительной дешевизны.
Это и не удивительно, если учесть, что при существенном росте спроса на недвижимость число выставленных на продажу квартир уменьшилось. Если еще два--три года назад покупателю можно было предложить до сотни различных квартир, соответствующих его требованиям, то перед Новым годом это число сократилось до 2--3. Бывали случаи, когда квартиру, выставленную на продажу, покупали еще до того, как информация о ней попала в общую базу данных и рекламные газеты.
Хочу отметить, что рост спроса и цен на недвижимость наблюдается не только в Киеве, но и по всей Украине. Правда, в других крупных промышленных центрах недвижимость подорожала чуть меньше, чем в столице, а в небольших городах и поселках цены почти не изменились. То есть квартиры дорожают там, где улучшается экономическая ситуация.
-- С чем связано такое оживление на рынке недвижимости?
-- В первую очередь с улучшением экономического положения в стране и некоторым повышением благосостояния населения. Миллионам людей выплатили многолетнюю задолженность по зарплатам и пенсиям, предприятия, наконец, встали на ноги. И люди вспомнили, что самое надежное вложение капитала -- приобретение недвижимости.
Сентябрьский скачок спроса и, соответственно, цен был связан с террористическими актами в Америке и последовавшими за ними колебаниям на мировом финансовом рынке. Некоторые люди почему-то решили, что экономика США рухнет, а значит, все накопления в долларах нужно срочно перевести в товар. А приобретение недвижимости и драгоценностей традиционно считается лучшим способом вложения капитала.
Кстати, также повлиял на отечественный рынок недвижимости и переход западных стран на евро. Люди, у которых были сбережения или которые получали зарплату, командировочные и т. д. в европейской валюте, но по каким-то причинам не желали вложить эти деньги в банк для дальнейшей конвертации в евро, старались приобрести на них недвижимость.
Кроме того, многие старались как можно скорее купить квартиру или дом, опасаясь, что после принятия Налогового кодекса придется при каждой крупной покупке представлять справку об источниках доходов. Да и слухи о том, что операции с недвижимостью обложат новыми налогами, муссируются не первый год. Давно замечено, что чаще всего изменения в законодательстве вступают в силу с 1 января, и люди на всякий случай стараются сделать все крупные покупки до нового года.
-- Сколько сегодня стоят квартиры в Киеве?
-- Это зависит от многих факторов: общей площади, состояния квартиры, количества комнат, района, близости к метро и транспортным развязкам и т. д. Если в конце 2000--начале 2001 года самые дешевые однокомнатные квартиры (»гостинки») можно было купить за 4,5--5 тыс. долларов, то сегодня самая плохонькая «гостинка» стоит не меньше 8--9 тыс. долларов.
Вообще, отечественное жилье можно разделить на несколько классов. Самыми дешевыми считаются «гостинки» общей площадью 20--22 метра и «хрущевки». Причем, квартиры в панельных домах ценятся гораздо ниже, чем в кирпичных, и стоят примерно на 10% дешевле. Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры в девятиэтажных (11-- 13 тыс. долларов) и построенных в 80-е годы шестнадцатиэтажных (12--15 тыс. долларов) домах.
Те же закономерности действительны и для двух- и трехкомнатных квартир. Так, двухкомнатная квартира в панельной «хрущевке» стоит 11--12 тыс. , а в кирпичной -- 12--13 тыс. долларов. В старых девятиэтажках такое жилье обойдется в 13--15 тыс. , а в более новых шестнадцатиэтажках -- в 15--18 тыс. долларов.
Трехкомнатные квартиры в среднем на 30--40% дороже, чем двухкомнатные. Минимальная стоимость такой квартиры на старых массивах -- 16--17 тыс. долларов, а в новых домах -- в среднем 20--25 тыс. долларов. Приведенные цены относятся к жилью в так называемых спальных районах. Но нужно учесть, что, например, квартира на Оболони недалеко от станции метро на несколько тысяч долларов дороже, чем на Борщаговке.
Особенно ценятся квартиры в домах послевоенной постройки, так называемых «сталинках» с железобетонными перекрытиями. Там двухкомнатные стоят 20--25 тыс. долларов. В центральных же районах двухкомнатная квартира без ремонта обойдется от 40 до 60 тыс. долларов. Даже однокомнатная квартира в центре стоит минимум 25--30 тыс. долларов, а трехкомнатная -- до 100 тыс. долларов.
На 10--20% поднялись цены на жилье и в новостройках. Если год назад один квадратный метр жилья в только что построенном доме на окраине стоил от 200 долларов, то сегодня уже минимум 250 долларов, а ближе к центру -- от 700 долларов. В центральных же районах квадратный метр в новой элитной квартире современной планировки стоит от 1000 до 1500 долларов. Кроме того, сейчас практически вся жилплощадь в новых и даже в некоторых еще недостроенных домах уже выкуплена, хотя совсем недавно часть квартир не была продана.
Хочу отметить, что за последний год значительно возросла и стоимость аренды жилья. Причем, как шикарных апартаментов, так и «хрущевок». Сегодня уже почти невозможно снять небольшую квартирку с мебелью, на самой окраине, дешевле чем за 80--100 долларов в месяц.
-- Юрий Федорович, кроме квартир, в Киеве есть и частные дома. Сколько может стоить дом?
-- Все зависит от того, в каком районе он расположен. Самые дорогие дома в Печерском районе столицы. Здесь некоторые особняки стоят от 500 тысяч до миллиона долларов, а участок со старым домом, который пойдет под снос, -- от 70 до 100 тысяч долларов. Цена одной сотки земли -- 5--10 тыс. долларов.
В Московском районе (Совки, Голосеево) и на Нивках ветхая «хатка» стоит не менее 50 тысяч, а нормальный дом -- 100--150 тысяч долларов. Чуть ниже цены на Куреневке, Виноградаре, Отрадном. На окраинах (Новобеличи, Бортничи, Красный хутор, Быковня и т. д. ) сотка земли на участке с домом под снос стоит в среднем 2--3 тысячи, небольшой дом 30--50 -- тысяч долларов, а особняк -- до 100 тысяч.
Стоит учесть, что стоимость частного дома зависит от гораздо большего количества факторов, чем стоимость квартиры. Например, к домам около станции метро «Нивки», помимо основных коммуникаций (газ, вода, электроэнергия), подведена центральная канализация, что существенно повышает цену дома.
Кстати, на окраинах, в частности, за Окружной дорогой, довольно много недостроенных домов. Люди начали строительство, грянул кризис, деньги обесценились, а дом так и остался незаконченным. Такую «коробку» общей площадью 200--300 квадратных метров сейчас можно купить за 30--40 тысяч долларов.
-- А кто в последнее время чаще всего покупает жилье?
-- В основном это люди со средним достатком, сумевшие за последние годы собрать необходимую сумму. Кроме того, сегодня многие предприятия из регионов хотят иметь свое представительство в столице, поэтому приобретают помещения для офисов и квартиры для сотрудников. Активнее начали приобретать недвижимость и некоторые министерства и ведомства. Теперь и родители покупают небольшую квартирку для своего чада, получающего образование в столице или в другом крупном городе. Вообще, если говорить о столице, все больше квартир здесь покупают не киевляне, а жители других областей.
-- Как вы считаете, в нынешнем году жилье будет дорожать, или цены стабилизируются?
-- Я думаю, что сейчас цены находятся на максимальной отметке. Даже если цены в течение января-февраля и будут колебаться, в марте они стабилизируются и будут держаться на нынешнем уровне весь год. При условии, что не произойдет никаких чрезвычайных событий в экономике или политике.