С 1 июня вступил в силу новый порядок выдачи документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество
Парламентарии внесли существенные изменения в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Согласно этому документу с 1 января 2012 года единым органом государственной регистрации прав на недвижимость станет Министерство юстиции, оно же — держатель Государственного реестра прав. Управлять единым реестром должно госпредприятие, находящееся в подчинении Минюста. До 1 января 2012 года госрегистрация прав собственности на недвижимость проводится нотариусами.
По закону государственная регистрация прав является обязательной, а информация о правах на недвижимое имущество и их отягощении (ограничение передачи прав собственности и аренды) подлежит внесению в Государственный реестр прав — единую информационную систему, содержащую полные сведения о правах на недвижимое имущество, а также об объектах и субъектах этих прав. Причем данная информация является публичной. То есть любой человек, собирающийся приобрести квартиру или земельный участок, сможет получить исчерпывающую информацию о потенциальной покупке.
Теперь обязательной государственной регистрации подлежат отягощение недвижимости и вещевые права на недвижимость, размещенную на территории Украины и принадлежащую физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам в лице органов местного самоуправления. В частности, регистрироваться должны:
♦ право собственности на недвижимое имущество;
♦ право владения;
♦ право пользования;
♦ право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд;
♦ право застройки земельного участка;
♦ право ведения хозяйства;
♦ право оперативного управления;
♦ право постоянного пользования и право аренды земельного участка;
♦ право пользования зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями;
♦ ипотека;
♦ доверительное управление имуществом;
♦ налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения этих прав.
Министерство юстиции Украины в связи с принятием нового закона издало приказ, которым упорядочиваются правила выдачи выписок из Госреестра прав собственности на недвижимое имущество и оформления свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости. Эти изменения и вступили в силу с 1 июня. Отныне при удостоверении сделок по купле-продаже недвижимости нотариусы будут принимать только выписки из Госреестра прав собственности на недвижимое имущество. Напомним, что этот документ является обязательным для оформления купли-продажи квартиры или дома.
Целью данного приказа Минюста является наведение порядка в регистрации прав на недвижимость и выдаче документов, подтверждающих эти права. Дело в том, что далеко не все БТИ были подключены к госреестру. В частности, Киевское БТИ несколько лет отказывалось передать в реестр информацию о собственниках столичной недвижимости. В результате складывалась ситуация, когда БТИ, имеющие доступ к единой базе данных, выдавали людям, желающим продать квартиру или дом, выписки из реестра, а прочие БТИ — справки-характеристики старого образца. Теперь, согласно приказу Минюста, справки-характеристики, предоставленные бюро технической инвентаризации до 1 июня 2010 года, будут действительны только в течение трех месяцев с даты их выдачи.
Но, оказывается, не так все просто с внедрением нового порядка регистрации прав собственности на недвижимость. Владельцы жилья могут столкнуться с неприятными сюрпризами. Рассказать об этом «ФАКТЫ» попросили директора Всеукраинской ассоциации специалистов по вопросам регистрации прав на недвижимость и технической инвентаризации недвижимости Дмитрия Павленко.
- Кто сейчас занимается выдачей выписок из реестра? По-прежнему БТИ?
- Сегодня данные функции выполняют регистраторы при бюро технической инвентаризации. Но с 2012 года этим будет заниматься новый государственный орган.
- Подключилось ли к единому реестру Киевское БТИ?
- После выхода закона Киевское БТИ начало сотрудничать с Министерством юстиции, а в мае была прекращена выдача устаревших справок-характеристик. Сегодня киевлянам уже предоставляют выписки из реестра. Так что проблема решена. Кроме того, на днях Минюст официально сообщил: все БТИ Украины подключены к единому реестру.
- На основе какой организации создается новое госпредприятие для управления реестром прав собственности на местах?
- После вступления в силу закона Минюст разослал всем БТИ запрос о предоставлении информации о количестве регистраторов в структурах БТИ. То есть попросил сообщить, сколько регистраторов в каждом региональном БТИ. Мы эту информацию предоставили, так как были уверены, что новая госструктура по управлению реестром будет создаваться на основе действующих БТИ. Ведь уже несколько лет мы прекрасно справляемся с этой работой, и люди могут в одном месте получить и выписку из реестра, и техпаспорт объекта недвижимости.
Однако сейчас стало известно, что Минюст собирается создавать новые подразделения для регистрации прав собственности при региональных управлениях юстиции. На наш взгляд, это большая ошибка, которая в первую очередь ударит по владельцам недвижимости. Если сегодня любой человек, продающий или унаследовавший квартиру, может, придя в БТИ, оформить всю техническую документацию и тут же получить документ, подтверждающий его право собственности, то вскоре у него может возникнуть масса сложностей. Да и у покупателей недвижимости тоже.
Например, человек приобрел квартиру. Чтобы стать ее полноправным владельцем, ему сначала нужно обратиться в БТИ и оформить техническую документацию. Затем, судя по всему, придется идти и регистрировать квартиру в едином реестре. Но на этом этапе возникает казус. Из закона непонятно, на основании какого документа будет проводиться госрегистрация. Ведь одного договора купли-продажи недостаточно. В реестр должны вноситься данные не только о собственнике, но и о самом объекте недвижимости, а именно: площадь квартиры, технические характеристики и так далее. Вся эта информация, а также история переходов права собственности и перепланировок есть в инвентаризационной документации БТИ. Но в законе ни слова не сказано о том, какую информацию и в каком виде БТИ должны передавать созданному органу регистрации.
В результате в лучшем случае возникнут неразбериха и волокита, люди будут стоять в очередях, собирать разные справки… В худшем — может быть создана почва для махинаций с квартирами и домами.
- Ну, допустим, общая информация о большинстве квартир уже есть в реестре. А как же быть, например, с регистрацией только что построенного частного коттеджа? На основании каких документов он будет зарегистрирован в базе данных?
- К сожалению, при разработке закона не учли многие нюансы. Такое впечатление, что законодатели не представляют механизма «возникновения» недвижимости и закрепления права на нее. Ведь после ввода в эксплуатацию все дома обязательно проходят инвентаризацию в БТИ, и только после этого выписываются технические паспорта этих объектов. Даже акт о вводе дома в эксплуатацию не содержит полной информации о недвижимости. Хочу подчеркнуть, что в том случае, если при регистрации жилья не будут учтены все технические нюансы, создается благотворная среда для мошенничества и злоупотреблений.
Ярким примером может служить нынешняя ситуация с правом собственности на землю, когда по документам на один участок претендуют два, а то и три владельца.
- А разве в едином реестре не должна отображаться вся история переходов права собственности на квартиру или дом? Ведь авторы закона неоднократно заявляли, что информация будет полной и публичной, чтобы при покупке жилья каждый мог узнать всю подноготную приобретаемой недвижимости и уберечь себя от потенциальной угрозы судебных исков со стороны предыдущих собственников.
- Сейчас данная информация хранится в инвентаризационных делах. Обратившись в БТИ, можно при получении выписки из реестра узнать историю объекта. Если органы регистрации будут отделены от БТИ, то эта информация останется у нас и станет недоступной для всех, кроме самого собственника. Закон ни слова не говорит о передаче данных в единый реестр.
Кстати, я уверен, что к 2012 году внести в единый реестр всю информацию о земле, как того требует закон, не удастся. На сегодняшний день даже инвентаризация земельных участков произведена примерно на 60 процентов. И при этом ведется очень много судебных споров о границах участков. Для решения проблемы нужно осуществить огромный объем землеустроительных и технических работ, а никто не торопится это делать, так как многих вполне устраивает нынешняя ситуация.
- Земельные проблемы возникли, в частности, из-за злоупотреблений чиновников с бланками госактов на землю. А как обстоит дело с бланками документов о праве собственности на недвижимость, которые сейчас выдаются в БТИ?
- Вот тут никаких угроз нет. Все бланки для выдачи выписок из реестра и свидетельств о праве собственности на недвижимость являются бланками строгой отчетности и имеют уникальные номера. Они выдаются БТИ государственным предприятием «Информационный центр» при Министерстве юстиции Украины, их количество строго контролируется, и за каждый испорченный бланк приходится отчитываться.