Процесс купли-продажи квартиры всегда вызывает у людей опасения. Ведь иногда по своей неосмотрительности граждане теряют и квартиру, и деньги. К примеру, недавно один из читателей «ФАКТОВ» рассказал, что его квартира была продана без его ведома. Как выяснилось, желая сдать свою квартиру внаем, он доверился малоизвестному маклеру и дал ему на время все необходимые документы. На следующий день «специалист» вернул бумаги, пообещал перезвонить и… исчез. Каково же было удивление незадачливого владельца жилья, когда через неделю к нему явились люди с документами на покупку его квартиры. Нотариус подтвердил, что хозяин жилья собственноручно подал документы и подписал договор. Только со временем удалось установить, что маклер, воспользовавшись документами и используя двойника, провернул аферу.
Рассказать о том, как правильно оформлять операции с недвижимостью, чтобы не оказаться в подобной ситуации, «ФАКТЫ» попросили председателя совета директоров брокерских контор Киевской универсальной биржи Юрия Базелинского.
-- Как человеку, решившему продать или купить недвижимость, провести сделку и обезопасить себя от возможных афер?
-- Давайте сначала рассмотрим вариант с продажей квартиры. Есть два пути ее реализации. Первый, это размещение объявления в рекламных газетах. Но не стоит рассчитывать, что сразу удастся связаться с реальным покупателем. В основном будут звонить посредники, которые либо просто собирают информацию для своей базы данных, либо предлагают заключить предварительный договор о том, что именно эта фирма будет заниматься продажей данной квартиры. В привлечении посредников нет ничего страшного, тем более что все расходы, связанные с оформлением документов и оплатой услуг брокеров, как правило, берет на себя покупатель.
-- А как удостовериться в том, что фирме можно доверять?
-- Часто люди обращаются к специалистам, которых им посоветовали родственники или друзья, пользовавшиеся ранее их услугами и оставшиеся довольными. Тем, у кого таких рекомендаций нет, я бы посоветовал обратиться за консультацией во Всеукраинскую ассоциацию риэлторов. Эта организация располагает информацией о брокерских конторах, работающих на рынке недвижимости много лет и хорошо себя зарекомендовавших.
Даже когда предварительный выбор уже сделан, настоятельно рекомендую, прежде чем соглашаться на сотрудничество с брокером, посетить офис фирмы, где он работает, поговорить с директором и получить информацию об этом сотруднике. Кроме того, и продавец квартиры, и покупатель имеют право требовать, чтобы им предоставили регистрационные и уставные документы фирмы.
После того как Верховная Рада приняла ряд законов, касающихся торговли недвижимостью, ситуация на рынке несколько изменились. Некоторые агентства и отдельные маклеры стали работать самостоятельно и нередко «в тени». Иногда выясняется, что брокер, представившийся сотрудником фирмы, давно там не работает, но пользуется оставшимися у него удостоверением и бланками документов. И нет никакой гарантии, что он не попытается провернуть какую-либо махинацию.
-- Выбрав агентство недвижимости, человек должен заключать с ним договор?
-- Да. Обычно подписывают договор-поручение о том, что гражданин N доверяет фирме (в лице ее брокера или директора) продажу квартиры или подбор недвижимости для покупки. В свою очередь фирма обязуется эту работу выполнить. При этом она берет на себя расходы, связанные с размещением рекламы в печатных изданиях, а также проверку документов и истории квартиры. Фирма также оказывает юридическую помощь при оформлении купли-продажи. Существует и такая форма документа, как эксклюзивный договор.
-- Что это такое?
-- Когда клиент берет на себя обязательство работать только с данной фирмой и не обращаться к другим брокерам. А фирма проводит полный цикл предпродажных мероприятий, гарантирует «чистоту» сделки и обеспечивает послепродажную юридическую поддержку.
Каждая система имеет свои достоинства и недостатки. Если продажей занимается несколько фирм, то постепенно квартира превращается в проходной двор, и не исключено, что этим могут воспользоваться преступники. Хотя, с другой стороны, кажется, что чем больше брокеров занимаются квартирой, тем скорее она продастся.
Однако, имея дело с одной фирмой, клиент всегда знает, кого он пускает в дом и с кого спросить. Что же касается скорости продажи, то в этом плане человек практически ничего не теряет -- большинство брокерских контор имеют общую информационную сеть.
-- Нередко фирмы требуют от клиентов документы на квартиру. Насколько это безопасно для владельца жилья?
-- Брокеры должны располагать всей информацией о квартире. Именно поэтому им нужны правоустанавливающие документы. Но чтобы обезопасить себя, владелец жилплощади может предоставить копии документов или передать бумаги агентству на ответственное хранение, оформив соответствующий договор.
-- Как заказчик может проконтролировать работу брокеров?
-- Все условия должны быть оговорены в договоре. Клиент вправе требовать от агентства отчет о проделанной работе, документы, подтверждающих факт проведения рекламной кампании и так далее.
-- На что должен обратить внимание человек, который хочет купить квартиру?
-- Обязательно нужно выяснить, кто является владельцем недвижимости и кто прописан в квартире. Бывает, что в квартире прописаны несколько человек, но они не являются владельцами жилья. Прописка же дает право только на проживание.
Также нужно выяснить, не отбывает ли кто-либо из хозяев квартиры срок в тюрьме. Несмотря на то, что заключенных выписывают из квартиры, право собственности за ними остается. Так что по возвращении человека из тюрьмы, у нового владельца могут возникнуть проблемы.
Кроме того, необходимо проверить, кто был прописан в квартире на момент ее приватизации. Если жилплощадь не приватизирована, то выяснить, по каким причинам.
Есть еще несколько интересных нюансов. К примеру, в паспортах нового образца не ставят штамп о разводе. Бывают случаи, когда, купив кооперативную квартиру, человек вдруг узнает, что женщина, продавшая ему жилье, много лет назад развелась, муж переехал, но имущество, приобретенное в браке, является общим, и теперь бывший супруг хочет получить компенсацию. Вот и возникают проблемы.
-- Сейчас все хотят приобрести квартиру с телефоном. Но иногда у людей возникают проблемы с его переоформлением, или выясняется, что старый хозяин оставил долги. Как избежать подобных неприятностей?
-- Около десяти процентов телефонных номеров находятся в частной собственности. То есть человек его выкупил и может поставить в любой квартире или офисе.
Остальные девяносто процентов людей, имеющих телефоны, являются абонентами. То есть на них оформлен телефонный номер, но они -- только пользователи: владельцем номера остается телефонная компания. Поэтому, покупая квартиру с телефоном, человек должен знать, что вместе с квартирой он получает право переоформления этого телефона на себя. Когда человек продает телефонизированную квартиру и тут же покупает другую, он может обратиться на телефонный узел с заявлением, что один номер он сдает, а второй получает. Эта услуга стоит всего 7 грн. 80 коп. Причем не имеет значения, в каком городе он сдал телефонный номер. Он может продать квартиру во Львове и переехать в Киев, все равно за ним остается право на переоформление телефона.
Если же человек просто покупает телефонизированную квартиру, то он является первым претендентом на данный номер. При этом покупатель квартиры должен знать, что переоформление, а фактически установка номера, без сдачи предыдущего обойдется в кругленькую сумму (в Киеве в среднем 240--360 грн. ).
Но не стоит забывать, что номер может быть отдан другому претенденту, хотя сейчас это случается довольно редко.
Если же телефонный номер передадут льготнику, а нового владельца жилья поставят в общую очередь, он может приобрести коммерческий номер. Но это стоит значительно дороже -- в среднем 700--800 грн.
Что же касается долгов по оплате, то брокер обязан потребовать от продавца справку из центрального телефонного узла об отсутствии задолженности. Причем желательно, чтобы она была взята накануне заключения договора купли-продажи, а еще лучше в тот же день. Также советую перед покупкой квартиры выяснить, не стоит ли телефон на блокираторе.
-- Как быть, если в квартире прописаны дети?
-- Если дети не включены в свидетельство о праве собственности, то при продаже квартиры их просто выписывают. Но сейчас работники паспортного стола требуют указать, где дети будут прописаны. Если по каким-то причинам несовершеннолетние не будут прописаны на новом месте, не исключено, что дело может попасть в суд, который пропишет их обратно в принудительном порядке. Поэтому брокер, занимающийся этой сделкой, должен добиться, чтобы продавец жилья сообщил ему, куда он переезжает.
Если дети являются собственниками, то для продажи квартиры обязательно нужно получить разрешение опекунского совета. Оно может быть дано только в том случае, если взамен проданной квартиры приобретается другая не меньшей площадью, чтобы права детей не были ущемлены. Поэтому опекунский совет обычно настаивает на том, чтобы продажа старой и покупка новой квартиры проводились одновременно.
-- Какие документы необходимо подготовить, чтобы максимально обезопасить сделку при купле-продаже квартиры?
-- Во-первых, свидетельство на право собственности, справку-характеристику БТИ и справку об отсутствии запрета на отчуждение. На свидетельстве на право собственности (которым является, приватизационное свидетельство), дарственной, на документах о наследовании, договоре обмена, решении суда или договоре пожизненного содержания должны быть печати нотариуса и БТИ.
В справке-характеристике БТИ должны быть перечислены все технические данные и владельцы жилья, а также указано, на основании какого документа выдана эта справка. Причем данные в документе БТИ и свидетельстве на право собственности должны совпадать.
Справку об отсутствии запрета на отчуждение можно получить у любого нотариуса. Но ее нужно брать перед самым заключением сделки. На этом документе обязательно указываются дата и время получения информации.
В зависимости от ситуации могут потребоваться: разрешение опекунского совета (если дети имеют право собственности на квартиру), согласие супруга на продажу (если они в разводе, а имущество приобреталось в браке), разрешение лиц, находящихся в заключении.
-- В договоре купли-продажи указывается сумма сделки. Однако многие, пытаясь сэкономить на налогах, пишут в договоре не реальную цену недвижимости, а стоимость, указанную в справке БТИ. Насколько это безопасно?
-- Лучше указать в договоре реальную цену. Особенно это важно для покупателя. Если сделка неожиданно будет расторгнута, он сможет на основании договора получить свои деньги. В противном случае ему придется довольствоваться гораздо меньшей суммой.
-- Какие налоги уплачивают при купле-продаже недвижимости?
-- Два процента от суммы сделки: 1 процент -- госпошлина и 1 процент -- в пенсионный фонд. Обычно эти расходы берет на себя покупатель.
-- Как лучше организовать передачу денег?
-- В солидных фирмах для этого существует специальное помещение. Но можно передать деньги через банк. Покупатель кладет деньги на счет или в сейф, а продавец забирает их оттуда, предъявив договор купли-продажи.
-- К сожалению, сделки с недвижимостью всегда привлекали разного рода мошенников. Какие аферы сейчас встречаются чаще всего?
-- За последние два-три года количество афер с недвижимостью резко сократилось. Раньше часто проворачивали махинации с поддельными документами, но сейчас это бывает крайне редко, ведь документы проверяют несколько раз. Это делают брокеры, юристы, нотариусы.
Но чтобы полностью обезопасить себя от неприятностей, можно застраховать сделку. Существуют компании, предоставляющие подобные услуги. Стоит это полпроцента, но зато в случае расторжения договора в судебном порядке страховая компания возмещает все убытки.